年末年始は両家の実家に行ったり、新年会があったりと行事中心で終わりそうですが、正月くらいは不動産投資からちょっと離れてゆっくりしようと思います。

それでは、良いお年をお迎え下さい！

［9月上旬］ リフォーム完了。（工期：8日間）
［9月中旬］ ＤＩＹ完了。 （対応日数：5日間）
［9月下旬］ 賃貸募集活動を本格的に開始。

【10月】
賃貸募集活動の続き。
9月に近隣の賃貸業者・合計11社に仲介依頼を行っており、その業者フォローを精力的に実施。
そのおかげか入居希望者はちょこちょこといたものの、属性に懸念点があり入居までには至らず。

【11月】
引き続き賃貸募集の活動をしつつ、第二号物件のプロジェクションについて検討開始。
そうこうしているうちに、属性の良い入居希望者が現れる。
下旬には入居者の審査などを実施。
また上旬より、ＪＦＡさんの本ブログも掲載開始。

【12月】
11月に現れた属性の良い入居希望者が、上旬に入居。
そして第二号物件のプロジェクションも、ほぼ決定！

　「学んできた事を実践する事で、経験値を上げる」

を目標にしていたので、いろいろな事にあえて時間をかけてじっくりと取り組みました。

6月に契約したものの8月末の決済にしてもらい、その間に銀行融資＆リフォーム業者選定などを行う事で、夏場の不利な賃貸募集時期を回避したのも功を奏している気がします。

少額の区分所有という事もあって不動産投資の基礎を体験でき、実りのある１年にする事が出来ました。

2008年で活動した投資用第一号物件については、またシリーズで執筆したいと思います！

こんばんは！カカ夫です。

2007年の終わりと同時に、自宅用物件のリフォーム＆引越しを終えた私達。
しかし室内はまだ手をつけていないところが残っています。
引越しの荷物が落ち着くと、早速「住みながらのＤＩＹ」を開始しました。

リフォームプランを組む段階で考えたＤＩＹプランは、以下の通り。

・水廻り全般のリフレッシュ（既存のものを再生）
・建具交換
・室内の木枠塗装
・バリューアップ
　（カラーＴＶインターフォン／ウォシュレット設置など）

・クリーニング全般　など。

以前にも書きましたがこの物件、前オーナーが掃除というものを全くしておらず、水廻りの汚れはかなりのものでした。
という事で正月早々から、水廻りの大掃除を開始！

バスユニットは水アカ汚れに苦戦しながらも、とりあえず使えるレベルまで再生。

BEFORE

AFTER

次はキッチンのリフレッシュに着手。
既存のキッチンがかなりイケていなかったので（苦笑）、扉を塩ビシート加工でバリューアップ＆取っ手もシンプルなものに変更。

BEFORE

AFTER

↑キッチンライトも新品に変更。

バスユニット＆キッチンが落ち着いた後は、建具の再生に着手。

建具については既存のものを再生させようとも考えましたが、格安の仕入れルートを探し出し、室内の建具全てを交換しました。

BEFORE

AFTER

木枠も塗装してキレイになりました。

あとは今後の賃貸の事も考えて、バリューアップ。

既存のドアフォンをカラーＴＶ付きインターフォンに変更。

ヤフーオークションにて格安購入。

BEFORE

AFTER

トイレもウォシュレットを設置。こちらもオークションにて格安購入。

BEFORE

AFTER

住みながらのＤＩＹだったのでじっくりと取り組めて、自宅用物件もだいぶ良い感じになりました。

BEFORE

AFTER

自宅用物件がやっと落ち着き、さっそく投資物件の活動開始です！

★☆これにて「自宅用物件」のシリーズブログは終了です！☆★

こんばんは！カカ夫です。

さて自宅用物件の決済も無事に終えた私達。
決済前に決定していたリフォーム業者さんの手により、早速リフォーム開始です。

 
自宅用物件のリフォームプランは、以下の通り。

・劣化したコルク床をＣＦへ新調(全室)
・クロス新調（全室）
・和室→洋室に変更

お願いした業者・Ｉ社は、相性も良く仕事も丁寧そうな業者さん。

現場担当はイッペイ君という、妙にオドオドしている好青年（笑）。

仕事ぶりはとても真面目で、誠心誠意でこちらの要望を聞き入れてくれます。

工期は約３週間。最初に大工工事が入り、そのあとに内装仕上げという流れです。
仕事帰りに進み具合をチェックしていたので、写真でご紹介！

リフォーム前の室内。

最初の作業からいきなり苦戦、硬化したコルクタイル剥がし。
イッペイ君が丸４日かけてコツコツと剥がしていました。

和室→洋室の大工工事が最初に入ります。

リフォーム開始から２週間ほど経過した状況。
まだ大工工事の真っ最中。

このあたりからリフォーム完了まで一気に追い込みに入り、私達も引越し準備で進捗チェックに行く暇もなくなり、かなりのバタバタ状態に。

年末のリフォーム完了に併せて、何とか引越しも完了。

そして2007年が終わり、荷物が散乱した状態で2008年を迎えたのでした（苦笑）。

部屋の出来上がりは「自宅用物件 ＤＩＹ編」にてお送りします！

～「自宅用物件 ＤＩＹ編」に続きます～

こんにちは！トリュ婦です。

歳の瀬も押し迫ってまいりましたが、今年やり残していることのひとつである「確定申告」の準備を始めました。

そもそも私達、税金や法律など難しい用語がならんでいるものが苦手です・・・

「トリュ婦が勉強して覚えてよ～」

「やっぱりカカ夫がちゃんと覚えなきゃ～」

と、お互い苦手分野の擦り合いです。（＊＊）

でも、不動産投資をする上では避けては通れない道であります。

なのでここは、身近にいる強力な助っ人の兄（公認会計士）にレクチャーしてもらう事にしました。

さっそく兄を呼び出して、青色申告の申請や来年の確定申告時に必要なものは何かを教えてもらう事に。

結局不動産投資の確定申告というのは、いかに減価償却と経費を計上して、収入と支出のバランスをとるかが重要なんですね～。（＾o＾）

お互い苦手だと思っていたこの分野ですが、仕組みを理解すると、う～ん、なかなかおもしろい！！と、思ってしまいました。

不動産投資というのは、物件を購入する前は販売図面をたくさん見て内覧を重ねたり、購入した後はリフォームや客付けをしたりと、こつこつと行う作業が本当に多いと思います。

この確定申告も同様、帳簿の作成やレシートの管理といった地道な作業が重要だということを感じた私達でありました！

こんにちは！カカ夫です。
さて決済の１週間前にして、リフォーム業者も何とか決定した私達。

いよいよ決済日を迎えます。

決済は私達が自力で探した某都市銀行の一室で実施。

自信喪失ぎみの売主様は、今日もスーツで登場。

決済は比較的良い雰囲気のケースが多い様ですが、今回は任意売却物件。債権者も同席しているせいか、何とも殺伐とした感じです。

そんな中で面白かったのは、銀行専属の司法書士の先生。

私達に対しては、

「まず○○をここに記入して下さい。」
「それが終わったら、次はこの用紙に記入して、ここは・・・」
といった、至って穏やかな対応。

一方、ローン破綻した売主様に対しては、
「○○をここに書いて。」

「出来たら次はこっち。」

と、とても厳しく冷たい指示。

この司法書士の先生、きっとだらしない人が嫌いなのでしょう（笑）。

そんな感じで事務的な対応が進み、間も悪いので売主様と雑談などをする中、決済も終盤に。

債権者の方達は受け取る金銭を確認すると、足早に退室。

残務処理みたいなものなので、事務的に事を進めるのも分かる気がします。

しかし私達の仲介をしてくれたＴ氏。このＴ氏までも２％の仲介手数料を受け取るやいなや、

「じゃ、私はコレで！」

と言って、まるでゴキブリの様な速さで消えて行きました。。。

最後までうさんクサかったですが、この適当さが私達にはある意味マッチしてました（笑）。

という訳で、皆さんサクサクと解散する中、最後にいろいろと対応して頂いた銀行融資の方にお礼を言って、私達も銀行を後に。

これにて、やっと自宅用物件の所有者となったのでありました！

～「自宅用物件 リフォーム編」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。
お腹が痛くなるくらい悩みぬいた挙句、何とか予算内のローコストリフォームをプランニングした私達。次なるステップは業者選びです。

ここはJFAさんに教えて頂いた「同じリフォームプランで複数の業者に相見積もりを取る事！」を実践。
経験を積むという目的もあり、8社もの業者へ相見積もりを依頼（笑）。

相見積もりの日は朝から夕方まで入れ替わりで業者さんが来るのですが、まだ時期は決済前。玄関キーの管理と開閉は仲介業者のＴ氏が行います。

初日は付き合ってくれたものの、この作業がまたある事を知ったＴ氏、

「本当は決済前だからダメなんだけど、鍵、預けちゃいますヨ。無くさないで下さいネ」

という禁断の手段に出ました（またしても職務放棄！？笑）。
しかしこれが私達にとってはとても都合が良かった！

業者さんとの日程調整もしやすく、相見積もりも順調に進みました。

うさんクサイ ＝ 適当 ＝ 不動産投資家にとっては都合が良い

という図式も時には有りかもしれません（笑）。

さて話を戻して、相見積もりの活動。

私達の選定基準は、

・価格が安い事
・仕事が丁寧である事
・相性が良い事

という部分を重視して、相見積もりを進めました。

中には足元を見て見積もり金額を跳ね上げる腹立たしい業者もいましたが、こちらのニーズをよく理解してくれる業者さんも当然ながらいます。

結局、8社の中で決定的に価格が安かったＳ社とＩ社にて最終選考。

あとは仕事の内容と相性なのですが、、
・Ｓ社：値段は一番安いが、リフォームセンスがイマイチ。
・Ｉ社：値段は2番手だが、仕事も丁寧そうでセンスもそこそこ。
といった、なんとも悩ましい状況。

しかし姿勢としては、Ｉ社のほうが意気込みを感じます。

決定的となったのは、社長まで来ていろいろと相談に乗ってくれたところ。 最終的に価格よりも姿勢と相性を重視して、Ｉ社に決定！

という事で、決済の１週間前にリフォーム業者も何とか決定し、あとは決済を待つばかりとなりました。。

～「自宅用物件 決済編」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。

さて自宅用物件。仲介業者・Ｔ氏の職務放棄（？）により、自ら銀行廻りを実行して優遇金利を得た私達。次なるステップはリフォームです。

決済までの間にリフォームプラン＆業者を決定し、決済後すぐに工事開始できる状態にしよう！という事に。。

しかし正直言って、リフォームプランについては知識不足も手伝って、お腹が痛くなるくらい、か～～なり悩みました。

本当は、バスユニットもキッチンも新調したい。
本当は、建具も新調したい。
本当は、本当は・・・

短期的に住むという計画ながら、いざ自分達が住むとなると「こんな風にしたい」という欲望がいくらでも出てきてしまいます（苦笑）。

しかし私達は不動産投資を志している夫婦。

一般家庭が行う様な、終の棲家として贅沢にお金をかけるリフォームをしていたのでは、数字上の計算がなんにも出来ていない様なもの。

そんなこんなで悩みぬいた挙句、私達が出したローコストリフォームプランは、以下の通り。

・劣化したコルク床をＣＦへ新調(全室)
・クロス新調（全室）
・和室→洋室に変更

そしてＤＩＹで対応しようと決めたところは、以下の通り。

・水廻り全般のリフレッシュ（既存のものを再生）
・建具交換
・室内の木枠塗装
・バリューアップ

 （カラーＴＶインターフォン／ウォシュレット設置など）

・クリーニング全般　など。

このリフォームプランで、何とか採算が合う形になりました！
（本当にギリギリの予算内でしたが／苦笑）

～「自宅用物件 リフォーム業者検討編」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。

さて任売物件の契約を済ませた私達。次なるステップは銀行融資です。

銀行融資を受ける場合、仲介業者の紹介などもあるのが一般的ではありますが・・・今回のパートナーである仲介業者のＴ氏、どうやら銀行融資のサポートまではしない様子。

さすが仲介手数料２％！ それなりの仕事のやり方です（苦笑）。

という事で、勉強も兼ねてここは自ら銀行廻りを開始。

属性は問題ないだろうという事で、複数の銀行に打診し金利交渉をしてみる事にしました。

まず、Ａ銀行。（メガバンク）

ここは以前に融資の窓口相談に行った事があり、名刺も頂いていたのですんなりと話が進みます。

金利としては至って普通かなぁ、といったところ。

次に、Ｂ銀行。（信託系）

ここはまたまた会社の斡旋銀行。なのできっと優遇幅はいいだろう！と期待するも、Ａ銀行より条件が悪い・・・。

「もうちょっと、いい金利条件が欲しいなぁ・・」
とモヤモヤした壁にぶつかり、あとは特にツテもないので飛び込みで行くしかない状況。

そこでネット検索が得意な妻・トリュ婦、あらゆる銀行の金利状況を調べ上げ、良い条件を出してくれそうな銀行をいくつかチョイス。

そして一番良さそうなＣ銀行（都銀）に直接打診＆交渉。

するとどうでしょう。Ａ銀行＆Ｂ銀行より、明らかに良い優遇金利！

でかした、トリュ婦！

担当者の方との相性も良くいろいろとやってくれまして、とてもスムーズに融資を進める事が出来ました。

足を使ってこちらから打診と交渉をしていく事で、融資の優遇幅も変わるものですね。

自ら銀行融資の活動をした事でいろいろと勉強になりました。

サポートをしなかった仲介業者のＴ氏に、今では感謝！です。笑

～「自宅用物件 リフォームプラン編」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。

条件の揃った自宅用物件。転売業者との買付競争もありながら何とか買付も通り、いよいよ契約の日を迎えます。

自宅用物件購入編その④でお話したとおり、この物件は任売物件。

ローン破綻したオーナーが急いで退去した様で、食器棚やベッドなどの大物類が見事に置きっぱなしです。

水廻りも致命的な痛みはないものの、恐らく居住中に一度も掃除というものをしていないであろう、予想外の汚れ方。

相当廃れた生活をしていたのが伺えます。

いったいどんなだらしのないオーナー様なのだろう！？

・・・そしてその噂のオーナー様と、数日後の契約でご対面！
年は30代後半といったところで、身なりがスーツだったせいか、見た感じはキッチリしています。

しかし実はこの方、管理修繕費も１年ほど滞納しています（苦笑）。

きっと同じマンションの住民に気付かれない様にひっそりと引っ越したのでしょう。終始うつむき気味で、自信喪失している様子。

お話したところこの地域が気に入っていた様で、周辺環境の事などいろいろと教えてくれます。が、いざ物件の話をするととても恐縮そうな表情になり、会話も途切れがち。

一瞬「この物件、致命的なところでもあるのか！？」とも思いましたが、どうやらそうではなく、やはり破綻して自宅を失うのが痛手の様です。

そんなやりとりをする事で、ローン破綻した時のリスクを実感した私達でした。。

これからいろいろと大変なんだろうなぁ・・という同情もありつつ、

この物件の再生は私達にお任せ下さい！という気持ちで契約完了。

しかし同情と契約は別モノ。重要事項説明書の特記事項には

「管理修繕費の滞納分は、決済時に売主負担で精算の事」
「残存の家財類は、決済までに売主負担で撤去の事」
「手付け金は無し」

※破綻しているので持ち逃げリスクを回避

といった条件をしっかり入れてもらいました！

～「自宅用物件 融資編」に続きます～