こんばんは！トリュ婦です。　久しぶりの登場（^^;）

今年も良い物件にめぐり逢えるように願いつつ、物件調査をスタートしました。

実際に物件見学に至るまでには、

①ネットで情報収集。

②販売図面を取り寄せる。

③夫独自のシュミレート調査で物件査定。

④ある程度の基準に達していれば、見学へＧＯ!

という流れです。（最近は夫が①～③までやってくれています・・・苦笑）

なかなか③をクリアする物件に巡り合わない現状なのですが、先日好奇心半分、勉強半分の気持ちで行ってみた物件がありました。

・木造アパート

・駅徒歩１０分

・１Ｋ　８世帯

・築１６年

見た目はレンガ調でなんともかわいらしい感じです。

この物件、現在３世帯しか入居者がいません。（入居率 なんと３８％！）

オーナー様はかなりやる気を失っているようで、早々に売却してしまいたいとのこと。

それを物語るかのように、空室の玄関ポストは荒れ放題。

しかもポストからのあふれんばかりの郵便物のなかには、

ア○ムやプ○ミスからの請求書らしきものが、どっさり（–;）

この調子だと、ここに住んでいた入居者は恐らく家賃滞納、もしかしたら夜逃げとかしたのかもなぁ～と思われます。

さらに物件調査を続けるため、他の空室を窓から覗いてみると・・・

室内はクリーニングもされてなく荒れ放題、そして窓枠にはシロアリらしきあやしい虫の残骸がたんまりあるではないですか！（＊o＊）

木造で築１６年という事で、購入までは至らないだろうなぁと思いつつ見に行ったのですが、立地条件もそんなに良くなくて周辺の入居率もあまりいい状況ではありませんでした。

それにしても不動産というのは、この物件の様にオーナーのやる気や管理次第で、良くも悪くもなるものですよね。

購入前に物件を見極めるのはもちろんですが、物件を所有していくにはモチベーションを維持して、空室やトラブルにも耐えられる精神的な強さetc・・が必要だなと体感したのでありました！

こんばんは！カカ夫です。

投資用第一号物件の融資も決まり、次はリフォームプランの検討です。

水廻りは全て再生でＯＫという事で、やる部分としてはクロス＆床の新調と、極めて一般的なところのみ。

ファミリー仕様という事で、部屋のコンセプトは、

　　　　　　　 「女性が気に入る部屋作り！」

に決めました。。

半年前に自宅用物件のリフォームをしているので、要領は得ています。
という事で、検討したリフォームプランは以下の通り。

【全室】

・劣化したカーペット床を明るめのＣＦへ新調

【洋室＆ダイニング】

オシャレ感のあるカラークロスをワンポイントで入れる

【和室】

・柄モノを使わないシンプルな和室にする

そしてＤＩＹで対応する部分は、以下の通り。

・水廻り全般のリフレッシュ（既存のものを再生）
・建具を粘着シートで再生
・玄関床 ＣＦ貼り
・バリューアップ
　（カラーＴＶインターフォン／ウォシュレット設置など）

・クリーニング全般　など。

ＤＩＹは自宅用物件でやった事とほぼ被っていますが（笑）、時間にも制約があるので、あまりコアな部分まではしない事にしました。

今回はリフォーム部分のインパクトで勝負です！！

～ 「投資用第一号物件リフォーム業者検討編」 に続きます ～

こんばんは！カカ夫です。

投資用第一号物件の契約も無事に終えた私達。次なるステップは銀行融資です。

第一号物件は現金購入の予定でしたが、
・土地評価額が、購入価格より高い評価額である
・仲介業者のＹ君が融資のサポートをしてくれる
・第二号物件用に現金を残しておきたい

という事もあり、銀行融資に方向転換しました。

全額融資も考えたのですが、空室時のリスクヘッジを考慮し、現金と融資の割合は50：50に抑えました。

今回はＹ君のサポートはあるものの、銀行からどのくらいの評価をしてもらえるのか？も興味があり、自らも銀行融資の活動をする事に。

今のご時世、区分所有に融資が通るのかな・・・と正直不安でしたが、チャレンジあるのみ！です。

打診するにあたり、個人属性＆物件関係の資料をひととおり準備。
融資担当者方への印象ＵＰのため、クリアファイルに整理整頓して見やすくしました。

打診先は以下の２銀行。

①預金先の某メガバンク支店
②アパマンローンに積極的と言われている某地方銀行

両銀行ともTELにてアポイントを取り、指定日に訪問。

①のメガバンクは預金先という事で話は通りやすかったですが、②の地銀は全く面識ナシの為、最初はほぼ面接状態（苦笑）。

打診の結果としては両銀行とも属性＆物件にはまずまずの反応で、最終的には好印象の様子でした。
そして待つ事しばし、、、融資の結果が出ました！

＜結果＞
①某メガバンク
物件評価としては全額融資もＯＫなレベル。
但し区分所有という部分で、社内規定によりＮＧ。

②某地銀
同じく物件評価としては全額融資ＯＫ。区分所有でも融資ＯＫ。
ただし期間は２０年、金利は４．５％。

う～ん、地銀は融資が下りたが、金利が高い・・。

と決めかねていたところ、融資サポートしてくれていた仲介業者のＹ君から、某都市銀行で融資が通ったとの連絡が。

条件を聞くと金利も問題ないレベル、そして期間もちょうど良い感じ。
という事で、あっさりとＹ君サポートの銀行融資で決まったのでした！

自ら活動した銀行融資はムダ足となりましたが、担当者に会って打診した事で、経験値とネットワークも広がったという事で、良しとしましょう（苦笑）。

～ 「投資用第一号物件リフォームプラン検討編」 に続きます ～

こんばんは！カカ夫です。

先日、賃貸アパートに住んでいる会社の同僚が何やら騒いでいました。

話を聞くと、部屋の給湯器が壊れてお湯が出ない状態との事。

「今日は銭湯に行くかな～」と、意外とお気楽モードです。

ここは不動産投資家として聞き流す訳にいかず、まずは事情聴取。

私「不動産屋さんが管理しているアパート？」

同僚「ん？どうなんだろうな～、部屋を借りた時の不動産屋の事？」

私「アパートに管理先の看板とか、ついてない？」

同僚「あ～、なんか階段のところにあった様な気がするなぁ」

私「じゃあそこが管理してるはずだから、そこに電話して修理依頼すれば、うまくいけば今晩には使える様になるよ」

同僚「そんなにすぐに直るものなの？じゃあ嫁さんに言って電話してもらうか。いくらくらいかかるかなぁ・・」

私「（修理代、払うつもりなのか・・・） 普通に使っていて壊れたのなら、修理代は払わなくて大丈夫なはずだよ。銭湯代ももったいないし早く対応したほうがいいよ」

同僚「え、そうなの？じゃあ早く連絡するか！でもたまには銭湯も行きたかったなぁ～ハハハ」

と、なんともお気楽な同僚。。
ここまで無知な入居者の方はなかなかいないかもしれませんが（苦笑）、賃貸暮らしの人の中には、物件の管理面には意外と関心がない人も実際いるのだろうなぁと思いました。

個人的にはこの同僚の様な方に入居してもらうと、オーナーとしてはちょっと気も楽になるでしょうね（笑）。

こんばんは！カカ夫です。

投資用第一号物件を購入すべく販売価格の30％OFFで買付を入れ、交渉の末にほぼ希望に近い指値が通った私達。
さっそく契約日を迎えます。

厳しい指値を承諾して頂いたので、売主様に渡すためのギフト品をデパ地下で購入して契約場所へ。

契約は不動産業者の一室にて実施。
時間より早めに到着してしまったのでＹ君と雑談していると、ほどなくして売主様が到着！髭を生やした陽気そうな年配の方です。

売主様と最初に会うのは契約の時が多いと思いますが、第一印象で人柄というのはおおよそ分かるものですね。

前回の自宅用物件は任売物件。ローン破綻により自宅を手放さなければならなくなり、かなり自身喪失した方。

そして今回はサラリーマン生活も終えて現金で戸建を購入し、悠々自適な老後を過ごす方。

余裕が満ち溢れていて、良い雰囲気の売主様です。

非常にフレンドリーな方で、地域の事やマンション住民の事などいろいろと教えてくれて会話も弾みます。

しかし私達には、会話の中でひとつ注意しなければならない事が。。。

実は契約にするにあたり、Ｙ君から以下の依頼を受けていました。

・売主様は、私達夫婦がここで新たに暮らすものと思っている。

・新婚で財力不足と思われており、大幅な指値も承諾してくれた。

・なので「賃貸用の購入」というのは公言しないで欲しい。

以上の約束事があったため、売主様の親切なお話も少々心が痛む思いで聞いていました（苦笑）。

せめてものお詫びと思い、契約前に購入したギフト品をお渡ししたら、とても喜んで頂けたのが良かったです。

やはり不動産投資は、人対人の付き合い。ちょっとした心掛けが大切ですね。

契約も非常に和やかに進み、問題なく終了。
売主様、そして買主である私達共にWin-Winの関係で、無事契約を終えたのでした！

～「投資用第一号物件 融資編」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。

正月に「集合住宅の建て替え問題」を特集している番組がありました。

昭和30年代に建設したRC造、いわゆる「団地」と呼ばれる集合住宅が築50年を迎え、老朽化に伴い住民の方々が建て替え問題に直面していました。

しかし不動産不況の影響で資金が不足していたり、建て替えに反対する住民との折り合いがつかなかったりと様々な問題があり、なかなか着工に取り組めないケースが多い様です。

特番の中で気になったのが、原宿にある集合住宅の話。

ここの住民の2/3は既に退去しており、それらの所有者は法人や個人投資家との事でした。

立地が一等地のため、建て替えによる資産価値UPを狙って所有しているそうです。

・・・実は私達も同じ様な戦略を考えた事があり、立地が良くて建ぺい率・容積率に余裕のある団地を中心に内覧していた時期があったのですが、特番で取り上げていたような諸問題がある事を知り、この考えは止めました。

資金に余裕のある投資家の方なら長期的に保有するのも良いとは思いますが、私達のような駆け出しレベルではリスクも大きく、手を出すものではなかったです。

特番を見ていて印象深かったのは、元々そこに住んでいる、自分の親と変わらない様な世代の方々が、ずっと暮らしてきた資産を守ろうと真剣に取り組んでいたところ。

それを見て、不動産投資を志す者としてはちょっと複雑な心境でした。

不動産投資家は、感情を入れずに物件に収益性があるかどうかを見極めていく部分が必要です。

しかしながら特番で紹介されていた様な〝収益を求めるだけの投資〟は、私が目指す不動産投資とはちょっと違うかな、と思いました。

私が目指したい不動産投資とは、所有した不動産を適正に提供する事で、入居者が快適に生活し、その対価として収益を得るといった様な、至ってスマートかつ正統的（？）なもの。

自分が不動産投資をする事によって、誰かが大きな不満を残す様では、本筋とはちょっと違うと思っています。

投資の世界から見たら甘い考えなのかもしれませんが、やはり不動産というのはそこで暮らす住民の記憶に残るものですし、大きく捉えるとその人の人生の１ページにもなるもの。

不動産投資の世界に入っていくにつれ、こういった原点を忘れがちになりますが、やはり収益を求めるだけの投資はせず、

・物件に関わる人達全てが満足する不動産投資を目指す

・物件を所有する事に対して責任をもつ

という点は根本的に忘れない様にしようと、番組を見て思いました。

こんにちは！カカ夫です。

投資用第一号物件として合格レベルの物件と出会い、買付を入れる事にした私達。さっそく買付額の検討を進めます。

内覧が終わり、仲介業者のＹ君と別れた後に私達が行動した事は、主に以下の通り。

・物件全体のチェック
　→外観や共有部分，駐輪場やエントランスなどのチェック

・駅までの徒歩時間のチェック
→実際に歩いてみて、道の歩きやすさや駅の雰囲気などをチェック

・周辺環境と空室状況のチェック
　→物件周辺を歩き回り、環境の良し悪しや空室率をチェック

・地元賃貸業者への聞き込み
　→周辺の賃貸需要や家賃相場、物件の賃料相談などを実施

これらの情報を持ち帰り、さっそく買付額の検討を開始。

内覧時に見積もったリフォーム費＆ＤＩＹ費の概算、予想賃料は相場の最低レベルに設定、そして諸費用や税金などを含めた実質利回りを弾き出します。

すると現状の販売価格では、実質利回り：8.0％。
いろいろ検討した結果、この物件では実質利回り：11％を狙う事にして販売価格の30％OFFで買付を入れました。

大幅な指値だったので当然ながら指値より引き戻されましたが、その額が予め決めておいた購入上限額を超えていたので、ここはこちらも更に粘って再交渉。

しかし何度も交渉を被せていくのは危険なので、再交渉前にY君へ、

　　「この価格で決まらない様なら、諦めます」

とキッパリと宣言。

するとY君、こちらの軸がブレていない事を察したのか、

「分かりました！カカ夫さんの提示額で売主様に納得してもらいます！」

との力強い返事。

以上の様なやりとりの末、最終的に販売価格の28％OFFで終結。

購入範囲内の価格だったので快く了承しました。

やはり買付の交渉は「通るのを待つ」のではなく「どういう交渉ストーリーを組めば、相手が納得してくれるか」をある程度読んだうえで交渉する、というのが大事ですね。

という事で、価格交渉の末に買付が通り、投資用第一号物件の購入が見えてきたのでした！

～「投資用第一号物件 契約編」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。

投資用第一号物件を購入するために活動を開始した私達。

合格物件に買付を入れ玉砕はしたものの、また買付を入れるレベルの物件と出会います。

次に買付を入れた物件は、以下の条件の物件。

・ＯＤ線沿線
・駅徒歩13分
・築26年
・74平米　3LDK
・780万円

この物件、しばらくネットに出ている事は知っていました。
しかし少々マイナーな駅だったり、74平米という広さだと退去時の修繕費もかかるなどの懸念点もあり、最初は対象から外していました。

しかし不思議なもので、目にしているうちに妙に気になってきまして。。。聞くのはタダなので、とりあえず問い合わせをしてみる事に。
すると営業マンの食いつき方がハンパではなかった！

「売りたいですオーラ」がムンムンに出ており（笑）、これは指値も通りやすいかな？と瞬時に思いました。

早速その週末に内覧。
担当の営業マン・Ｙ君は会ってみると意外とクールなモテキャラ系、まだ入社２年目の若手営業マンです。

トリュ婦が得意の逆接客でＹ君からいろいろと情報を聞き出していくと、以下の事が分かってきました。

・売主様は近所に戸建を新築し、引っ越している。
・戸建は定年を迎えた退職金などで一括購入している。
・この区分所有は約１年放置していて、最近売りに出した。
・戸建の購入と区分所有の売却は、両方ともＹ君が対応している。

この情報から私達が予想した事は、以下のとおり。

・戸建は一括購入しているので、お金にはあまり困っていない売主様だろう。
・約１年も区分所有を放置していたので、不動産に対する興味や関心は比較的薄い方だろう。

・Ｙ君は売主様の戸建購入から区分所有の売却まで任されているため、プレッシャーを感じているっぽい。
・専任媒介で両手という事もあり、私達で売却を決めたいだろう。
　(会話の中からもそういった様子が伺える)

トリュ婦がＹ君から情報を聞き出している最中、私はいつもの通り物件をくまなくチェック。

その結果、キーとなる水廻りについては全て再利用可能なレベル。

リフォーム費の概算やリフォーム後のイメージもばっちり浮かび、これは価格次第で「買い」と判断！

家に戻るやいなや、さっそく買付額の検討を始めたのでした。

～「投資用第一号物件購入編　その④」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。

我が家は幸いにして夫婦で不動産に興味があるので、夫婦二人三脚で不動産投資の活動をしています。

またお互いに得意分野があるので、それを活かして分担制で活動をしています。

私・カカ夫の場合ですが、いちおう理系出身なので、

・計算力がそれなりにある
・ＤＩＹがある程度、出来る

といったところが主な得意分野。

いっぽう妻・トリュ婦は文化系。そのせいか、

・営業力＆会話力が優れている

・かなりの長時間、インターネットに没頭できる
といったところが得意です。

以上の得意分野を活かして、

カカ夫↓

・プランニング＆シュミレーションなど 全般

・現地での物件状況チェック＆リフォーム額の見極め

・リフォーム業者の選定＆業者とのやりとり

・ＤＩＹのノウハウ収集＆実施　　など。

トリュ婦↓

・売り物件の情報収集

・営業マンからの情報の聞き込み

  　（ 逆接客で隠れた情報を引き出すのがうまい！ ）

・ハウスクリーニングのノウハウ収集＆実施　　など。

といった分担で、主に活動しています。

例えば区分を内見した時の、我が家の行動パターンは以下の通り。

①トリュ婦：営業マンをつかまえて、逆接客。
→価格交渉の可能性について、あらゆる手段で情報を引き出す。

②カカ夫：トリュ婦が逆接客中の間に、物件をチェック。

→リフォームレベルを見極め、その場でリフォーム費を概算で算出。

③情報を総合してシュミレート → 即日に指値を決定！
→家賃相場や建物＆土地評価額などは事前に把握しておく。

といった具合です。

この分担方式、お互い得意分野なのでノウハウの吸収力も早いです。

そしてお互いが得た知識を共有していけば、倍のスピードで成長していけます！

夫婦で不動産投資をしている方に、ぜひオススメします。。

こんにちは！カカ夫です。

投資用第一号物件の方向性も決まり、購入活動を開始した私達。

鉄則とおり、マイソクの収集からスタートです。

マイソクは、トータルでやはり100枚以上はチェックしたでしょうか。
ネットに出ている物件情報を始め、条件に入ってくる物件はほとんど覚えてしまうくらい見続けました。

妻・トリュ婦と
「お、コレは新規掲載だね」
「まだこの物件、売れてないっぽいね」
といった会話の日々。

「趣味：マイソクチェック」と言ってもいいくらいです（笑）。

そんな日々を繰り返していると、マイソク上のチェックポイントが瞬時に分かり、現地まで行くか否かなどの判断が自然と出来る様になります。

そんなマイソクチェックを通過し、現地へ行くレベルの物件があった時はアポをとって現地へ向かう活動を繰り返します。

足を運んだ物件は、マイソクチェックの精度が上がっているせいか、致命的といえる物件にはあまり出会いませんでした。
多少は見る目が養われてきている・・だといいのですが（苦笑）。

しかし内覧活動をした中で、買付を入れるレベルの物件というのはやはりなかなか出てこないもので、結局投資用第一号物件を購入するまでに買付を入れるレベルまで達した物件は２件のみでした。

１件目に入れた買付は、以下の条件の物件。

・ＹＨ線沿線
・駅徒歩4分
・築25年
・48平米　3DK
・710万円
・実質利回り：7.5％

立地や賃貸需要、建物＆内装の状況、そして取れる賃料などとてもバランスの良い物件でしたが、利回りが条件より大きく外れています。

これを実質利回り10％以上に持っていくには36％OFFの指値が必要でして、営業マンと交渉したうえで指値を入れましたが、あえなく玉砕。

理由としては売主様の残債がまだあり、その金額よりだいぶ低い指値だったため。当然ながらこれでは指値は通りませんね（苦笑）。

結局玉砕したのはこの１件のみで、次に買付を入れた物件が投資用第一号物件となるのでありました！

～「投資用第一号物件 購入編　その③」に続きます～