こんばんは！カカ夫です。

更なる業者拡大を図り、計11業者体制となった賃貸募集活動。

週１回ペースで業者さんをフォローしながら、内見状況を確認する日々が続きます。

募集している部屋は3LDKと大きいサイズのため、ターゲットは新婚さんというより、3～5人の家族。

このくらいの家族構成の場合、賃貸で暮らすよりも分譲マンションや戸建を購入してしまうケースもあり、需要が多いかというと意外とそうでもありません。

逆にメリットとしては、一度決まれば長く住んでくれる可能性が高いので、とにかく注力して入居を決めたいところ。

そんな思いもありつつ業者さんのフォローを継続し、家賃の見直しなどもしてくうちに、徐々に内見数も多くなってきました。
が、いまいち決定打に欠けていて悩ましいオファーが多いです。↓

・学生のルームシェア希望

・兄弟での入居希望だが、職業がアルバイト
・家族での入居希望だが、旦那さんの職業が期間従業員
　（現在問題になっている派遣社員）

入居希望があるだけ有り難いですが、長く住んでもらうには少々厳しい条件が目立つといった感じ。

そんな悩ましい入居希望が続く中で、一番悩んだのが以下のお話。

・4人家族の入居希望。
・職業は銀行勤務、年収も問題無し。
・国籍が外国籍。

30代前半のご夫婦で家族構成もちょうど良く、職業も問題無し。
唯一懸念したのが国籍が外国籍というところ。

この物件の地域はキリスト系の学校も多く、米軍基地も近くにあるので外国籍の方も多く住んでいるエリアです。

トリュ婦と「もしかしたら外国の人が気に入る部屋かもなぁ」なんて冗談で言っていたのが、本当に現実になりました（苦笑）。

業者さんに詳しく聞くと日本には10年以上滞在しており、永住権もあるという家族で、カラーコーディネートされたカラフルな部屋を奥さんがとても気に入ってくれているとの事。

この家族に入居してもらうか！？ トリュ婦といろいろ検討した結果、、、

・この物件は自主管理で運営する。

・駆け出しの私達に、いきなり外国籍の方の対応は自信がない。
・内見は増えているので、希望の若年家族（日本人）を待とう。

という結論になり、このお話は見送らせてもらいました。

今回は私達の経験不足により見送りにしてしまいましたが、これからの時代は外国籍の方も多くなってくると思うので、オーナーとしてもキャリアアップして万全な受け入れ体制にしていきたいものですね！

～「投資用第一号物件 賃貸募集編 その⑦」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。

募集用の部屋作りも終え、賃貸募集の体制がほぼ整った私達。

あとは内見者を待つばかりです。

募集を開始したのは9月の末。
ちょうど夏も終わり、人が動きやすい秋に入る時期です。

夏場の不利な募集時期も終えていたので、大胆に「1ヶ月以内に入居を決める！」という目標を立ててみました。

・・・しかしアッという間に2週間が過ぎ去り、これまでの内見者は１組のみ。

募集賃料を強気で高めに設定していたという事もあって、内見者がなかなか入りません。

「この状況じゃあ１ヶ月以内の入居決めはムリだな～」と、早くも現実を悟った私達。

しかし賃料を下げるのはまだ早いと考え、ここは攻めの思考で業者拡大を実行！

今のところ最寄駅＆隣のターミナル駅の6業者に依頼中でしたが、そこから更に上下5駅まで拡大し、プラス5業者へ募集依頼をかけました。（これで合計11業者）

物件の最寄駅から数駅先の業者に募集依頼するのは一見意味がなさそうに感じますが、実際やってみると全然そんな事はありません。

実際、第一号物件の入居を決めてくれたのは、最寄り駅から5駅離れたところの業者さんでした。

最寄駅より遠方の業者に募集依頼する際に注意した事は、以下の点。

・自分の物件に近いニーズが集まっている駅を選ぶ。
→数駅違う分には、家賃や部屋の条件が良ければ入居希望者は居る。

・ターミナル駅や急行停車駅を狙う。
→当然ながら集う人口数が圧倒的に違うので、依頼しない手はない。

・メジャーな賃貸専門の大手業者さんを抑える。

→やはり宣伝力＆集客力が圧倒的に違います。
　ピ○ットハウス、ミ○ミニ、エ○ブル、ア○マンショップ、ホ―○メイトなどなど、TVでよく見かける賃貸専門の大手業者さんは全て抑えました（笑）。

という事で、業者の拡大はこれくらいに留めて、あとは積極的に業者をフォローし手応えを探る事にしました。。

～「投資用第一号物件 賃貸募集編 その⑥」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。

実は最近、ちょっと残念な事が。
自宅用物件、投資用第一号物件とリフォームをやってもらい懇意にしていた業者さん・Ｉ社が倒産してしまいました。。

値段も「カカ夫さん特別価格」を設定してもらっていて（笑）、仕事も丁寧。こちらの要望も非常によく聞き入れてくれる、親身にしていた業者さんでした。

担当のイッペイ君とも相性がよく、お互いにWin－Winの関係で進んでいける！と思っていたのですが・・・。

物件を内見していたある日、リフォームの予算が読めない部分があったのでイッペイ君の携帯にTELしたところ、留守電。

まぁ留守電はよくある事なので、いつも通り伝言を入れておいたのですが、連絡がなかなか来ません。

「おかしいな、いつもならすぐに連絡が来るのにな・・」
とちょっと疑問に思ったので、事務所にTEL。すると、

「この電話はお客様の都合によりおつなぎする事が出来ません」

というアナウンスが！！

「これはＩ社に何かあったなー・・・」 と直感しました。

真相を確かめようと思い情報網を追っていったところ、代理弁護人から破産申請が出ている事が判明。

きっと、この不動産不況の波にのまれてしまったのでしょう。

資金繰りにも困っていたのだろうなぁ・・・

不動産投資をするにあたり、信頼できるリフォーム業者さんをパートナーに持つのは必須です。

いろいろと相談にも乗ってもらい、リフォームの知識を教えてもらったＩ社を失ったのは非常に手痛い！です。

もしイッペイ君がリフォーム業界に残って転職していたら、またTELがかかってくるかも？ な～んて淡い期待をしつつ、また信頼できるパートナーを探していくしかないですね。。

こんばんは！カカ夫です。

計６業者へ賃貸募集を依頼し、客付け活動を開始した私達。
今回は賃貸募集時に行った付加価値的な事を紹介したいと思います。

【物件紹介資料の配布】

これは多くの不動産投資家の方が実践していると思います。

業者さんは非常に多くの物件を抱えているので、印象を強くする為に良い資料を作って配布し、物件を覚えてもらうのはとても重要ですね。

各部屋の写真や設備の紹介、また物件周辺の店舗や施設などの情報を集めた資料にしました。

【物件写真を持参】

賃貸募集を依頼すると、だいたいの業者さんは物件を見に行き室内の写真撮りをして、それを自社HPに掲載してくれたりしますが、忙しい業者さんだとそれがなかなか出来なかったりします。

そこで自分で撮影した室内写真などをUSBに落として持参すると、それを使ってWebや自社HPへすぐに載せてくれる業者さんもいました。

業者さんにはなるべく物件まで足を運んでもらって物件を覚えてもらう事が大事ですが、スピードを重視する場合はこの手段は有効です。

この様にオーナーサイドから積極的なアピールをする事で、賃貸業者さんも手間がかからず助かるみたいです。

賃貸業者さんは大事なパートナー。お互いに協力して入居を決めていく姿勢が重要ですね！

～「投資用第一号物件 賃貸募集編 その⑤」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。

賃貸募集をするにあたり、「募集用の部屋作り」もやってみました。
今回は、その部屋作りについて紹介したいと思います。

部屋作りに関しても、私がメンターにさせていただいている浅輪裕彦さんの著書「カリスマ大家が実践する 稼働率99％ 満室経営」を参考にさせて頂いています。

浅輪さんの本を何度も読み返して、

「大家業はサービス業である。」

という心構えをしっかりとインプットしたうえで、私達が行った事を写真で紹介！

■観葉植物（※フェイク品）を配置しました。

洋室のカラークロスとマッチしてオシャレな感じになりました。

　
　　　　　　　　　　
■水廻りにも観葉植物（※フェイク品）を配置。

サイズの小さいものをさりげなく設置すると、印象がＵＰします。

■部屋には芳香剤（ポプリ）を配置しました。
ポプリだと自然な香りで、見た目にもいい印象を与えてくれます。
　　　　　　　　　　

■各部屋にはライトを取り付けてライトアップ。
定番のＩＫＥＡ製スポットタイプのライトです（笑）

　　　　　　　　　　

■リビングにテーブル＆イスを設置、そして紹介資料を配置。

この一角はなかなか良い雰囲気に仕上がりました。

■ガスコンロ＆カーテン一式をプレゼント品にしました。

プチモデルルームの様な雰囲気に仕上がり、業者さんをはじめ、ファミリーの内見が入ると奥様にはなかなか好評でした。

・業者さんが紹介しやすい部屋作りを心掛ける。

・女性に気に入ってもらえる部屋作りを心掛ける。

といったところが部屋作りのポイントになると思います！

～「投資用第一号物件 賃貸募集編 その④」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。

ＪＦＡさんに開いて頂いた卒業生ブログ懇親会にトリュ婦と参加しました！

実際にブログ掲載されている方達の素顔（？）に触れる事が出来まして、とても楽しかったです。

わざわざ大阪から来て頂いたながさかさんにはお会い出来て光栄でした！大阪メンバーの方達に記事が好評とお聞きし恐縮している私です。。

オレバラさんの意外な職業にはビックリで、とても貴重なものを見せて頂き、釘付け状態でした（笑）

シェアハウスリフォーム真っ最中のなつみかんさん、私達には未知の世界のシェアハウスなので、構想などをまたお聞きしたいです！

大杉さんからは今後の戦略などもお聞き出来て大変参考になりました。大杉さんのお話はとても面白い！（笑）会合がありましたらまたお誘い下さい。

これからの投資スタイルが私達と似ているのかなぁと思ったまつださん、懇親会ではトリュ婦がお世話になりました！検討していたマイソク、見れなかったので気になります。。

ＪＦＡの束田さんと橋本さんには懇親会という場を作って頂き、大変感謝しております。

橋本さんからは私達のブログを参考にして頂けているとのお話をお聞きして、まだまだ駆け出しの身なので大変恐縮しております。
これからも出来る限り赤裸々に掲載していきたいと思います（笑）

束田さんからは、束田さんが初期に実践されていた事と私がやってきている事が一致していたのが、私的にはまたまたビンゴでした（笑）
また実践経験などをお話出来たらと思います。。

皆さんとてもパワフルで、お話していても時間が足りないくらいでした。またこういう機会が作れたら嬉しく思います！

こんばんは！カカ夫です。

ＤＩＹの傍ら、駆け足で６業者へ賃貸募集の依頼をした私達。

賃貸募集をするにあたっては、メンターにさせていただいている浅輪裕彦さんの著書「カリスマ大家が実践する 稼働率99％ 満室経営」を参考にさせて頂きました。

「カリスマ大家が実践する 稼働率99％ 満室経営」 浅輪裕彦 著

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築古物件ながら入居率99％を誇るカリスマ大家さん・浅輪裕彦さんの募集テクニックを、ほぼそのまま実践させて頂いています（笑）。

募集の際、私達が業者へ依頼した事をご紹介！

【レインズへの登録依頼】

レインズは売買物件情報のイメージが強いですが、賃貸物件の情報も登録しておくと、依頼した業者さん以外も閲覧できるので情報網が広がるようです。

【Ｗｅｂへの掲載依頼】
最近はやはりネットの掲載情報を見て部屋探しをする方が多い様です。
全ての業者さんへWeb掲載をお願いした事で、Yahoo!不動産やフォレントなどの主要なWebにはほぼ掲載されました。

【自社ＨＰへの掲載依頼】

大手の賃貸専門業者さんだと、だいたい自社HPを持っています。

ただ自社HPには登録件数に限りがある業者さんもある様で、物件が目一杯登録されている状態の時は、掲載待ちになる事もある様です。

【店頭への掲示依頼】
これは定番ですが、店舗に募集資料を貼り出してもらうもの。

依頼はしましたがスペースにも限りがあり、やはり専任媒介の物件が優先される様で、掲示してくれる業者とそうでない業者がありました。

浅輪さんの教本通りに実践すると、不思議なもので「入居が決まらなかったらどうしよう」といった不安が払拭されます（笑）。

賃貸募集の際、間違いなく力強い味方になってくれます！

「カリスマ大家が実践する 稼働率99％ 満室経営」 浅輪裕彦 著

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～「投資用第一号物件 賃貸募集編 その③」へ続きます～

こんばんは！カカ夫です。

「ＤＩＹ合宿」により短期集中で部屋を仕上げた私達。
次はいよいよ賃貸募集の活動です。

賃貸募集をするにあたり、専任媒介にするか一般媒介にするかという選択がありますが、募集は何といっても広告量の多さが命。
という事で、一般媒介で複数の業者に依頼する形を取りました。

お願いしたのは最寄駅の地元業者３社と、隣のターミナル駅にある賃貸専門の大手業者３社の、計６社。

複数の業者さんに依頼して、私が感じた事。。。

【賃貸専門の業者は、やはり心強い】

地元の業者さんは客付け以外の安定した収入源もあるせいか、ちょっとのんびりした感じもあったりします。

一方、賃貸専門の業者さんはターミナル駅という事もあり、競争も激しそうで「スピード命！」という雰囲気があり頼もしいです。

【老舗の地元業者は欠かせない】
第一号物件の最寄駅には複数の地元業者さんがあるのですが、シェアをほぼ独占している老舗業者がありました。

接してみるとやはりこの駅に特化した強力なネットワークがあり、そういった地元業者を外してしまうと集客力もだいぶ落ちてしまうと思います。

ＤＩＹと並行して取り急ぎ廻った６社でしたが、物件に自信さえあれば「賃貸募集の活動、意外と面白いかも！？」と思えた私でした。。

一方トリュ婦は２、３社廻った時点でお疲れの様子。あまり好みの活動分野ではない様です(苦笑)。

でも２人のうちどちらかが興味を持てれば問題ナシ！ですね（笑）。

～「投資用第一号物件 賃貸募集編 その②」へ続きます～

こんばんは！トリュ婦です。

物件の現地調査に行くにあたってはいろいろな下調べの方法があると思いますが、私の場合・・・「美味しい食べ物屋さん」を探しがてら調査を開始します（笑）。

未知なる土地で物件を所有しようとするのは、なんとも不安なもの。

少しでも多くの情報をゲットしたい！！地域の特性を知りたい！！という事で、ネット検索を得意とする私の出番です。。

まずネットで「○○駅　おいしい　お店」といった感じでサーチします。

ここで情報がわんさか出てくると、鼻息も荒くなり心が躍ります。（＾＾）

この調査で飲み屋さん（チェーン展開している）がたくさん出てくるようなら、その駅は結構大きめでバスターミナルなんかもあって、会社帰りのサラリーマンや学生が集うような街なのだろうな～と想像出来ます。

逆にあまり飲食店の情報が出てこない場合は、小さめの駅で周辺も寂しい感じなのかな～なんていうイメージ。

しかーし！あまり飲食店情報がなくても、こじゃれたフレンチやイタリアンなんかがある場合は、閑静で良い町並みの住宅地かもしれません！！

↑こうゆう環境は、地元で有名な隠れた名店やおいしいケーキ屋さんが結構あったりするので、物件そっちのけでお店探しの調査に力が入ってしまいます。（＾＾；）

物件見学をしたあとは、気になったお店に立ち寄ったり・・・

その地域のスーパーで買い物をして、物価を調査してみたり・・

と、すっかり地元の人の気分です。

こんな感じで最寄り駅の飲食店から検索していき、町並みを空想・妄想しつつ、ついでにおいしいお店をみつけちゃおう！作戦はなかなか楽しいものであります。（＾＾）b

ちなみに夫がよく活用しているのはWikipedia。

こちらは駅名や地名を打ち込むと、かなり詳細な情報や写真などもあって情報量も豊富なので、行く前から地域の雰囲気が良～く分かります。

こうやって私達の物件調査は、貪欲に且つ楽しく進めています！

こんばんは！カカ夫です。

リフォームが１週間で完了した次は、私達の手によりＤＩＹを実施しました。

区分所有の場合「空室が続く＝機会損失＆管理修繕費の持ち出し」という好ましくない状況なので、ここは短期集中で「ＤＩＹ合宿」を実行！（と言っても泊り込みではないですが／笑）

ＤＩＹで対応したところは、主に以下のとおり。

・水廻り全般のリフレッシュ（既存のものを再生）

・建具を粘着シートで再生
・玄関床に明るめのＣＦ貼り
・バリューアップ
　（カラーＴＶインターフォン／ウォシュレット設置）

　など。

その状況を写真でご紹介！

【水廻り全般のリフレッシュ】

キッチンは基本的にクリーニングのみで、バリューアップのため蛇口だけシングルレバーに変更しました。
BEFORE

AFTER

バスユニットも基本はクリーニングでしたが、床がご覧の様な状況。
売主様曰く「自分で適当にやった」との事（苦笑）。

BEFORE

これはどうしたものかと悩みましたが、住友３Ｍ社から販売されているネオフロアを施工する事で解決しました。
AFTER

あとはキッチンと同様、バリューアップのためサーモスタット付きシャワーに変更。
BEFORE

AFTER

【建具】
建具はそのままでも使えるくらいキレイだったのですが、残念なことに１枚だけ蹴った様な大穴が開いている状況・・・
BEFORE

そこでこの大穴をパテ埋めして、粘着シートを施工。
他の建具も統一するために、全て同じ柄のシートを貼りました。
BEFORE

AFTER

【玄関】
玄関床が暗めで汚れもあったので、明るめのＣＦを貼り印象を良くしました。

BEFORE

AFTER

【バリューアップ】
バリューアップは自宅用物件でやった事をそのまま実施。
ヤフオクで購入したカラーＴＶインターフォン＆ウォシュレットを設置しました。

これらのＤＩＹに使った日数は５日間。
やっている最中は大変でしたが、物件に通いつめた「ＤＩＹ合宿」は、どちらかというと体育会系の私としては楽しい日々でした！

ちなみに頭脳派の文科系・トリュ婦は２日目を過ぎたあたりでギブアップ気味でした。。苦笑

～「投資用第一号物件 賃貸募集編～」に続きます～