これからも副業とのコラボを生かして、効率良く物件を見つけていきたいと思います！

こんばんは！カカ夫です。

空室率８０％物件の、その③です。

この物件に買付を入れるにあたり、簡単ながらメリットとデメリットを抽出してみました。

＜メリット＞
・築年数が浅い → 客付けや銀行融資に有利
・敷地が広い → 周辺物件の影響を受け難い，敷地を有効利用出来る

＜デメリット＞
・バス便である → 賃貸募集が不利，資産価値UPはあまり望めない
・ファミリータイプである → 空室による収入面の影響が出やすい

メリットは十分に生かすとして、デメリットで最も注意したい点は「賃貸募集が不利」な点。

結局のところ、いくら数字上で厳しくシュミレートしても入居が決まりづらいとなると、全てが崩れてきてしまいます。

なのでもし購入が現実的になりそうなら、この点はかなり時間をかけて徹底的に調査したいと思います。

メリットとデメリットを整理したところで、いよいよ指値の検討。

・融資面（９割融資の可能性がある価格で指値する）
・利回り（築年数を加味して表面１３％以上）
・返済比率は問題ないレベルか
・掛け目を入れた数字で経営が回るか　　等々。

これらを主眼に検討していった結果、土地値の90％レベル，販売価格の約30％OFFで指値をする事に。

さっそく仲介業者さんへ連絡。
なるべく遠回し＆ソフトに指値額を伝えたのですが・・・予想したとおり、かなり険しい表情でした（苦笑）。

いろいろ話したところ、最低でも20％OFFぐらいでないと売主さんに話を持っていけない！との事。
しかし20％OFFでは、私達の購入水準から外れてきてしまいます。

そこで、なぜこの数字の指値になったのか？を一つづつ説明し、30％OFFで買付を入れてもらうべく仲介業者さんを説得＆交渉。

すると指値額の理由を知った仲介業者さん、とりあえず納得して頂けた様子です。

一変して今度はどうやって売主様へ買付検討してもらうか？について、１時間近く話し合いました。

結論としては、この数字をそのままぶつけたら玉砕して終わる可能性が高いので、私達の融資面を確実にしてから売主さんに買付交渉しよう・・・という事になりました。

という事で、記入した買付証明は仲介業者さん預かりとなり、現在は銀行融資を打診中です。

とりあえず、融資結果を待ちたいと思います！

（「空室率８０％！その④」につづく。。）

こんばんは！カカ夫です。

昨晩はＪＦＡ卒業生ブログのお仲間・まつださんと戦略ミーティング。

ブログ題名にもなっている「収益マイホーム・Ｚ号室」にお招きして頂きました！

昨年のＪＦＡさん主催「不動産投資の学校　実践報告会」で、まつださんが講師としてご自身の収益マイホームについて講演されていたのをお聞きしていて以来、すご～く興味があったので、訪問して圧巻。。

トリュ婦と見た第一印象は「カ、カッコイイ・・」。

洗練された外観にしばらく見とれてしまいました。

お部屋もデザイナースマンションの様な、とてもオシャレなデザイン。

そしてリビングへ通してもらうと、壁一面の棚には数々の書籍や教材が！！

う～ん、我が家は１／５程度の書籍＆教材といったところです。

カカ夫＆トリュ婦、まだまだ勉強が足りないな～と脱帽。またまた圧巻でした（苦笑）。

そして場所を変えて戦略ミーティング。

最近現地調査した物件や、買付を入れている物件のお互いのマイソクを広げて、戦略についていろいろと話し合いました。

・やはり要になるのは銀行融資。なので融資面を攻略すべし！
・土地値で物件を見ていこう。
・いいと思えた物件には、買付は積極的に入れよう。

といった意見交換をしました。（他にもいろいろありましたが）

お互いのペット（グリーンイグアナ＆ウサギ）の話題でも盛り上がって、大変楽しい＆有意義なミーティングでした（笑）
（まつださん、お時間作っていただきありがとうございました！）

もうすぐＧ・Ｗに入りますが、更に調子を上げて物件探しをしていきたいと思います！

こんばんは！カカ夫です。

先日掲載した空室率８０％物件の続きです。

前回の現地調査では所用で時間が取れず、外観チェック＆地域性を軽く見た程度で終わっていましたが、今回は仲介業者さんと待ち合わせして内見をしてみました。

５室が空室なので、とりあえず全ての部屋をチェック。

築８年だけあって内装はまだキレイな状態で、屋根裏などの構造系もチェックしましたが問題はなかったです。

仲介業者さんといろいろ話したところ、９５㎡の５Ｋに前オーナーが自宅にして住んでおり、残りの４室を賃貸にしていたとの事。

破綻した今となっては、この５Ｋも空室です。

なぜ破綻したのか？・・・数字から見ていくとだいたい予測できます。

この物件、安く見積もっても新築時に５０００～６０００万円くらいはかかっていると思います。

で、この５Ｋを自宅として使用していたものの、収益マイホームの扱いにはならないので住宅ローンは組めなかったものと思われます。

という事はアパートマンションローン。

頭金もナシと仮定して、金利２．５％、期間２５年としても月の返済額は２２～２７万円くらい。

それに対して月の収入は、満室経営できていたとしても３０万円前後。

これでは返済比率が悪すぎて、破綻のリスクも十分あった賃貸経営だったと思われます。

破綻した理由についてはおおかまですがこんな感じで納得するとして（苦笑）、仲介業者さんから仕入れた情報や周辺物件の入居率調査の結果、買付を入れてもいいかなと思える物件になってきました。

あとは賃貸需要のチェックを最寄り駅で実施。

元付けの賃貸業者さんにヒアリングしたところ、なんと募集開始からわずか２週間で１室の入居が決まっていました！

この物件、バス便ではあるものの、最寄り駅は誰もが聞いた事のある某ビックシティに位置しています。

やはりこの駅の規模なら、バス便でも全然イケるかも？

入居の朗報もありましたし、適切な家賃設定とオーナーの工夫次第で需要は確保できそうな感触を得ました。

あとは諸条件のシュミレートをしっかりやって、妥当な買付額を決めるのみです。

空室も多いので融資は不透明な点が多く、大幅な指値になりそうなので買付が通る可能性は低いですが(苦笑)、購入の価値が見い出せる指値でガッツリと勝負したいと思います！

（またまたつづく？）

こんばんは！トリュ婦です。

もうすぐG・Wですね！

今年は夫の会社が長期のお休みになるので、温泉旅行計画をたてることとしました。

なんたって一号物件購入前以来、旅行に行ってないですから・・・（；；）

さっそくわたくしが、ネットとパンフレットで調査開始です。

が、今回の旅行には厳しい条件が盛りだくさんです。（笑）

・部屋付き露天かつ、貸切り露天があるところ

・源泉掛け流しか、それに近い名湯の宿

・お宿が築１５年以内、もしくはリフォームをしていてキレイなところ

・総客数が３０室以内（貸切風呂の競争力が厳しくないように）

・ETCなしで行っても悔しくないところ（ETC未装着の車なので・・笑）　

・J○B旅行会社限定（会社の割引があるため）

以上が、今回の我が家の条件です（＾＾；）

この条件をもとに、徹底的に調べます。

結局ETCなしでも悔しくなくいける所・・・でかなりエリアは絞られ、夫の一番の希望である「お湯の質が良いところ！」ということで箱根に決まりました。

次は、お宿探しです。

久々にお宿調査をして感じたことは不況のせいか、G・W中でも空室が目立つことと、温泉地によって企業努力に差があることでした。

最近の若い人が好む温泉宿の人気スタイルは、貸切り風呂があったり、お値段を張るなら部屋付き露天風呂があるパターンの様です。

あとはきめ細やかなサービスを受けられるところ。

浴衣が選べたり、湯上りのお茶やジュースのサービスがあったり、接客の質がいいことetc・・といった点です。

（私の勝手な調査結果ですが／笑）

温泉地によってはお風呂やお部屋をリフォームしたり、建物を増設して露天付き客室を設けたりして集客をねらうところや、一方で以前のスタイルを頑なに守り続けているところなど、様々です。

私の調査の感じだと（関東近郊ですが）、やはり努力をして今の人気のスタイルを取り入れているところは若い人も集まりやすく、活気があるように感じました。

結局我が家の温泉宿は、元箱根（客室全６室、部屋付き露天＆貸切露天・内湯あり、築１０年、評判良し）に決定しました！

お値段は少々張りますが、久しぶりなので奮発します。q（＾＾）p

１０数年前は温泉といえば、総客数が多くて大浴場が充実していて・・・

みんなでわいわい楽しく旅行！が王道だった気がします。

(もちろん今でも人気がないわけではないと思いますが)

「１０年ひと昔」とは良くいいますが、温泉地のお客さんのニーズも時代と共に変化していくものですね。

不動産の物件を見ていても、若者向けワンルームの人気の居住スタイルなんかは、明らかに変化していますよね～。

そして、だんだん贅沢になっている気がします。（＊＊）

今の人気のワンルームは、一般的にはバス・トイレ別＆２０㎡以上。

１０年、２０年前の３点ユニット＆１６㎡くらいのサイズは、不人気になりつつありますもんね。

温泉地を探しながら、やはり不動産も時代のニーズに対応できるような

柔軟性のある物件を探していきたいなと思いました。（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

先日に現地調査した物件↓

・２ＤＫ×４室（４０㎡クラス）
・５Ｋ×１室（９５㎡！）
・駅 バス１５分
・軽量鉄骨造 ２階建て　築８年

今のところバス便の一棟物件はあまりチェックしていないのですが、「バス便でもファミリータイプなら有り？」という考えは頭の片隅にあって、需要がありそうな場所なら検討範囲にしています。

やはり物件自体は築８年だけに、どこも痛みはありません。
バス便＝車生活 というニーズになりますが、戸数分の駐車場もバッチリあります。

ただこの物件、５世帯中１世帯しか入居していません。
空室率８０％！という驚異の物件です（笑）。

築浅で物件も問題なさそうなのに、この入居率は一体どういう事・・・？

（予想される事）
・オーナーのやる気がない
・募集のやり方が悪い
・賃料設定が高い
・そもそも需要がない
・住民トラブルがある

ざっと考えただけでも、様々な事が頭に浮かんできます。

この疑問が解消されない限り検討のしようもないので、業者さんへヒアリング。すると、

「破綻して競売になり、それが住民に知れて皆出て行った」

との事。

う～む、納得した様なしない様な・・・それが原因で５世帯が一気に出て行くものなのかな？ なんていう疑問も残ります。

空室率が高いと価格交渉もしやすいですし、大胆な指値でいけそうですがその反面、空室をすぐ埋められなければ返済費がオーナーを直撃するので、ここは慎重な調査が必要です。

この日は２件をハシゴして物件調査をしたため、最後に見たこの物件は少々時間切れ。。
周辺調査もほどほどに、とりあえず終了しました。

チャンスとリスクが見え隠れしているこの物件、興味はあるので更に調査していきたいと思います。（つづく？）

こんばんは！カカ夫です。

第二号物件の活動ネタです。

なかなか現地に足を運ぶまでの物件に出会いませんが、ちょっとでも可能性がありそうなら積極的に出向く様にしています。

3月末に現地調査した物件↓

・１Ｋ×９室（２０㎡クラス）
・駅 徒歩６分
・Ｓ造 ３階建て　築２２年

まだネットには出てきていない先行物件だったので、買付を入れる事になったら一番手？という淡い期待を持ちつつ現地へ向かいました。

自宅から１時間ほどで現地へ到着。

外壁はメンテした形跡があるものの、鉄部の階段は修繕（塗装）が必要。メンテ費は約２０～３０万円といったところでしょうか。

それ以外には大きな欠陥はなさそうで、ゴミ出しの状況も問題なし。
これはまずまずの物件かな？と感じつつ各階をチェック。

・・う～ん、通路に粗大ゴミ化した住民の荷物が山積みになっています。

これはヒドイ（苦笑）

まぁこれは「自分で変えられる点」なので、ひどい光景ではありますが、とりあえず致命的な問題ではないです。

チェックをひと通り終え、エントランス近くでトリュ婦と検討ミーティングをしていると、上階のほうで住民がドアを開ける音が。。。

お、住民の方が降りてくるかな、じゃあヒアリングでもしてみようかな～なんて思っていると・・・

ものすごいスピードで犬が階段を降りてきました。

かなりの大型犬 です！！

その犬は猛ダッシュで私達の前を通り過ぎ、あっという間に遠くへ走り去っていきました・・・

「あんな大きな犬、シングルルームで飼う人いるんだ」
「だいたい、リードもつけないで大型犬を放って平気なのか！？」
「部屋で吠えたらうるさいだろうなぁ・・」

あっけに取られながらこんな会話をしていると、しばらくして今度は飼い主と思われる住民のおばちゃんが降りてきました。

大型犬と同様、私達を気にする事なくスルー。

そして犬を探し始め、大声で犬の名前を呼んでいます。

間もなくするとどこかに行っていた大型犬が戻ってきて、何事もなかったかの様に散歩に出かけていったのでありました。。。

「ここは北の大地か？」とも思わせる光景に驚いたのと同時に、住民の質に大きな疑問が生まれた私達でした（苦笑）。

こんな事がありつつ、その後は駅前のチェックや地元の業者さんをヒアリングしていき賃貸事情を確認。

感想としては、１Ｋにしては賃料が低く、同サイズの供給数がかなり多くて厳しいかな～といったところ。

タイミングよく出くわした大型犬＆飼い主のおばちゃんに関しては、ちょっと無理やりですが、大きく捉えればこれも自分で変えられる点。

でも賃貸調査で見えてきた需要面のほうが懸念点になり、結局この物件は見送りにしました。

それにしても物件の現地調査というのは、いろいろな事に遭遇するものですね。。笑

私も不動産投資に対して面白さを感じながら取り組み、気が付いたら経済的自由が得られていた・・・なんていう感じで進んでいけたら、充実した人生が送れるかな、なんて思いました（笑）

こんばんは！カカ夫です。

第二号物件の活動が軌道に乗ってきた今日この頃ですが、この軌道に乗る前に現地調査した物件。

・２ＤＫ×４室（４０㎡クラス）
・駅 徒歩５分
・軽量鉄骨造 ２階建て　築１４年

現地調査した第一印象は、外壁や屋根の修繕もちゃんとやっており管理面もしっかりしていて、オーナーさんの管理能力が高そうだな～といった感じ。

ひと部屋が空室だったので内見もさせてもらったところ、間取りや日当たりも良く、シングルから新婚さん＋子供１人くらいまでの幅広い層までバッチリ需要がありそうです。

業者さんにヒアリングしたところ売主さんは地主の方で、他の持ち物件を相続した際のバランスを考えて売却する・・・との事。

う～ん、、物件もオーナーも、なんだか隙がないといった感じ（苦笑）。

戸数が少ない点が収益的に見てどうなのかな～という懸念はあったものの、バランスの良い物件だったので、買付を入れる方向で融資の打診をしました。

やはり軽量鉄骨造・築14年のため融資額・期間共にもう一息！という結果でしたが、本当に購入する気があれば手は届くレベル。

でもキャッシュを投入してまで購入するまでには至らない感じ・・

結局私達が悶々と検討している間に、販売価格の5％OFFで別の方が交渉成立。

私達が検討していた買付額は販売価格の20％OFFでしたし、悶々と検討している時点で購入は難しかったですね（苦笑）。

この物件調査で感じた事は、
「ファミリータイプは果たして効率的なのか？」　という点。

40㎡前後の部屋だと需要の幅が広いという点で、このサイズが好きな私達なのですが（笑）、投資効率を考えるとシングルタイプよりはどうしても劣ってしまいます。

例えば今回検討した物件は40㎡×4室ですが、賃料相場が7万円。

すると月の収入は7万円×4室 ＝ 28万円。

もしもこの物件が20㎡×8室だったとしたら、賃料相場は4.5万円。

という事は、月の収入は4.5万円×8室 ＝ 36万円　となります。

おおまかに見ても月8万円の差がある訳で、こうやって考えていくとシングルタイプのアパートが多い事も納得です。

この物件を検討してみて、一棟物件はシングルタイプが物件数も多くて探しやすいし、投資としても効率的だなぁ・・というひとつの考えに辿りついたのでした。

この考えは書籍でもよく目にしていて頭では分かっていたのですが、行動してみて改めて実感。

やはり不動産投資は「学ぶ＋考える＋実行」が本当に大事ですね。

こんばんは！カカ夫です。

春はマンション管理組合の定期総会の季節です。

所有している第一号物件は分譲の集合住宅なので、住民による管理組合があります。

この組合の定期総会があったので、参加してみました。

第一号物件は所有しているものの住んだ事はないので、日常生活の細かい点までは理解していません。

「どんな住民の方達なのか」「財務状況は問題ないか」「住民トラブル等はないか」といった事を把握しておくには、定期総会はいい機会なのです。。

会場へ言ってみるとさすが築30年近いマンションだけあって、築年数と共に年を重ねてきた年配の方が目立ちます（笑）。

以下、定期総会の感想です。

出席率・・・
住民の8割は参加しており、出席率は良好です。
皆さん関心が高いのだなぁと感じ取れました。

財務状況・・・
順調に積み立てられている様です。
大規模修繕でも持ち出しの心配はないなと思えるくらい、修繕積み立てがされていました。

管理組合の雰囲気・・・
とてもチームワークのよい管理組合でした。

集合住宅の場合、住民トラブルなども起こりやすいですが、この物件に至ってはトラブルもなく、皆さん仲良く生活している様子が伺えました。

管理会社との関係性・・・
とても良好です。
管理会社も過剰な管理をしておらず、かといって管理組合も無理な要求などもしておらず、良い関係性が維持できている様子でした。

その他、地デジ対応や駐輪場の整備などなど、住居に関する様々な事を熱心に話し合っており、自分達の住居を大切にしていこうという意思を感じる管理組合でした。

賃貸用のマンションだと、全員が賃貸人のせいか管理の意識は薄いとよく聞きますが、分譲の集合住宅は住民が所有者なので住民が物件を管理・維持してくれるケースが多いです。

これは分譲集合住宅の最大のメリットではないかなと思います。

健全に運営できている管理組合だったので、これからも安心して所有していけそうです！

P.S.
第一号物件は高齢の方が多いせいか、私達の様な若い人（？）はとても重宝されます。

「これからはカカ夫＆トリュ婦さんみたいな若い人に頑張ってもらえるので、私達も安心だ！」

なんていう言葉をもらってしまいます。。。

｢私達、住んでないので出来ません・・｣
とも言えず、その場では作り笑いをするしかない私達でした（苦笑）。