こんばんは！カカ夫です。

先日掲載した空室率８０％物件の続きです。

前回の現地調査では所用で時間が取れず、外観チェック＆地域性を軽く見た程度で終わっていましたが、今回は仲介業者さんと待ち合わせして内見をしてみました。

５室が空室なので、とりあえず全ての部屋をチェック。

築８年だけあって内装はまだキレイな状態で、屋根裏などの構造系もチェックしましたが問題はなかったです。

仲介業者さんといろいろ話したところ、９５㎡の５Ｋに前オーナーが自宅にして住んでおり、残りの４室を賃貸にしていたとの事。

破綻した今となっては、この５Ｋも空室です。

なぜ破綻したのか？・・・数字から見ていくとだいたい予測できます。

この物件、安く見積もっても新築時に５０００～６０００万円くらいはかかっていると思います。

で、この５Ｋを自宅として使用していたものの、収益マイホームの扱いにはならないので住宅ローンは組めなかったものと思われます。

という事はアパートマンションローン。

頭金もナシと仮定して、金利２．５％、期間２５年としても月の返済額は２２～２７万円くらい。

それに対して月の収入は、満室経営できていたとしても３０万円前後。

これでは返済比率が悪すぎて、破綻のリスクも十分あった賃貸経営だったと思われます。

破綻した理由についてはおおかまですがこんな感じで納得するとして（苦笑）、仲介業者さんから仕入れた情報や周辺物件の入居率調査の結果、買付を入れてもいいかなと思える物件になってきました。

あとは賃貸需要のチェックを最寄り駅で実施。

元付けの賃貸業者さんにヒアリングしたところ、なんと募集開始からわずか２週間で１室の入居が決まっていました！

この物件、バス便ではあるものの、最寄り駅は誰もが聞いた事のある某ビックシティに位置しています。

やはりこの駅の規模なら、バス便でも全然イケるかも？

入居の朗報もありましたし、適切な家賃設定とオーナーの工夫次第で需要は確保できそうな感触を得ました。

あとは諸条件のシュミレートをしっかりやって、妥当な買付額を決めるのみです。

空室も多いので融資は不透明な点が多く、大幅な指値になりそうなので買付が通る可能性は低いですが(苦笑)、購入の価値が見い出せる指値でガッツリと勝負したいと思います！

（またまたつづく？）