こんばんは！カカ夫です。

空室率８０％物件の、その③です。

この物件に買付を入れるにあたり、簡単ながらメリットとデメリットを抽出してみました。

＜メリット＞
・築年数が浅い → 客付けや銀行融資に有利
・敷地が広い → 周辺物件の影響を受け難い，敷地を有効利用出来る

＜デメリット＞
・バス便である → 賃貸募集が不利，資産価値UPはあまり望めない
・ファミリータイプである → 空室による収入面の影響が出やすい

メリットは十分に生かすとして、デメリットで最も注意したい点は「賃貸募集が不利」な点。

結局のところ、いくら数字上で厳しくシュミレートしても入居が決まりづらいとなると、全てが崩れてきてしまいます。

なのでもし購入が現実的になりそうなら、この点はかなり時間をかけて徹底的に調査したいと思います。

メリットとデメリットを整理したところで、いよいよ指値の検討。

・融資面（９割融資の可能性がある価格で指値する）
・利回り（築年数を加味して表面１３％以上）
・返済比率は問題ないレベルか
・掛け目を入れた数字で経営が回るか　　等々。

これらを主眼に検討していった結果、土地値の90％レベル，販売価格の約30％OFFで指値をする事に。

さっそく仲介業者さんへ連絡。
なるべく遠回し＆ソフトに指値額を伝えたのですが・・・予想したとおり、かなり険しい表情でした（苦笑）。

いろいろ話したところ、最低でも20％OFFぐらいでないと売主さんに話を持っていけない！との事。
しかし20％OFFでは、私達の購入水準から外れてきてしまいます。

そこで、なぜこの数字の指値になったのか？を一つづつ説明し、30％OFFで買付を入れてもらうべく仲介業者さんを説得＆交渉。

すると指値額の理由を知った仲介業者さん、とりあえず納得して頂けた様子です。

一変して今度はどうやって売主様へ買付検討してもらうか？について、１時間近く話し合いました。

結論としては、この数字をそのままぶつけたら玉砕して終わる可能性が高いので、私達の融資面を確実にしてから売主さんに買付交渉しよう・・・という事になりました。

という事で、記入した買付証明は仲介業者さん預かりとなり、現在は銀行融資を打診中です。

とりあえず、融資結果を待ちたいと思います！

（「空室率８０％！その④」につづく。。）