こんばんは！カカ夫です。

不動産投資をしていくにあたって、どうやって進めていくべきか？

まずは投資戦略を考えると思います。

・区分所有にするか、一棟物件にするか。　

・キャッシュでいくか、融資を受けるか。

大きな枠でくくると、まずはこんな選択になるでしょうか。

私の場合、最初は「区分所有をキャッシュで」と考えました。

不動産投資の勉強はいろいろとしましたが、なにぶん実践していかないと理解しにくい性格なので（苦笑）、不動産投資の入口としてふさわしい選択をした訳です。

この戦略で実践していき、区分所有という軸は変わりませんでしたが、最後の「キャッシュ or 融資」で、考えが揺らぎました。

キャッシュのほうがリスクは少ないのは確かですが、長期的に見ると次の物件購入に支障が出そうだな～・・と考えたのです。

（そんなに軍資金がある訳ではないので／笑）

そこでオールキャッシュでの購入を止め、収支のバランスを考えながら一部融資を受け、尚且つ次の購入活動にもつながる様、手元にキャッシュを残しました。

今になって考えてみると、この選択にして良かったなぁと思います。
というより、もっと融資を受けておけば良かった・・というのが本音です（苦笑）。

もし一号物件をオールキャッシュで購入していたら、恐らく今頃は軍資金をチャージするために、副業に時間を費やしていた事でしょう。

しかし融資を受けて購入した結果、今は一棟物件の購入活動が出来ています。

これは時間軸から見ると、大きな差だったと思います。

融資を受ければリスクは当然出てきますが、

・正しく試算された計画性のある融資ならば、逆に力となる。

・次の物件購入が早まり、時間の短縮につながる。

といった点を体感できた気がします。

ただ投資戦略というのは本当に人それぞれで、限りなく低いリスクで融資を受けられるとしても、融資を受ける事自体がどうも性に合わない、という方もいると思います。

なので勉強してきた事や、共感できる先輩投資家の考えなどを参考にして、自分に合った戦略を選択していくのが一番いいのでは？

というのが私の考えです。

身の丈に合っていない無理な投資戦略を立てても、逆にプレッシャーになるだけですし、そうなると面白さも減ってしまいますもんね（笑）。

こんばんは！カカ夫です。

先日、ラーメン界に君臨している一風堂の店主・河原成美さんをフォーカスしたドキュメント番組を観ました。

河原さんのお店である一風堂は博多から全国進出した、とても有名な博多豚骨ラーメン店です。

河原さんの事は以前からとても好きな方だったのですが、番組で彼のスピリッツを聞いて、改めて好きになりました（笑）。

河原さんは現在、店舗展開する経営者という立場ですが、それでも時間があれば自ら厨房に立ち、現場の雰囲気を肌で感じる事を大切にしているそうです。

そして「店は舞台」と表現して、ラーメンの味だけでなくお店全体を満足してもらうために、アルバイト店員までしっかりと自分のスピリッツを教え込んで最高のサービスを提供しています。

圧巻だったのは〝ラーメン店は女性が入りにくい〟という点を捉え、そのイメージを一新したところ。

店舗のデザインや演出に気を配り、女性へのサービス面をいろいろと工夫していった結果、今やお客さんの６割が女性というニーズを掴んでいるそうです。

これは不動産投資の世界でも重要なスピリッツだな～と思いました。

例えば一棟物件を所有した場合。

女性に支持される物件にしたいのなら室内だけでなく、外観もキレイに保たれていて清掃も行き届いている状態でなければ、女性の入居は得られにくいと思います。

そして女性のニーズが獲得できれば、おのずと男性のニーズも得られるはずです。

幅広いニーズを得るために、様々な視点から物事を捉えて最高のものを目指すという点は、飲食店も不動産賃貸も同じではないでしょうか。

お店に行くと分かりますが、BGMでモダンジャズが流れている一風堂の店舗デザインは、斬新でとてもオシャレです。

店員さんの接客もとても和やかで、味はもちろんのことトータルで満足できるお店です。

一風堂のスピリッツをはじめ、決め細やかなサービスが要求される飲食店からは、不動産投資を志す者としては学ぶべきところがあるなぁと感じた私でした。。

こんばんは！トリュ婦です。

私の勤め先のケーキ屋さんは２０代の女子が多く、ほとんどの子が一

人暮らしをしています。

そこでリサーチ好きの私が

「部屋選びで重要なところは何か！？」

を、それとなく聞いてみました。

勤め先が新宿ということもあり、みんな新宿まで通勤可能なエリアで探すというのは必須条件。

なのでこのリサーチは２３区内、もしくはその近郊での場合になります。

そんなリサーチ結果は、以下の通りでした！

・フローリング、もしくはＣＦ（和室以外）

・家賃は６万～７．５万まで（エリアにもよるのでばらつきあり）

・内装がきれい（築古でも可）

・駅徒歩１２分以内

・２０㎡以上

・新宿まであまり乗り換えがないところ

驚いたことにみんなが条件にあげたのが洋室希望ということです。

賃貸の不動産屋さんでも必須の条件のように言われていますが、まさに和室は人気がなくなっているんだな～と思いました。

あまり条件にあがってこなかった３点ユニットについて聞いてみると、

「都心に近い場所柄、バス・トイレ別は理想だけど、そこまで贅沢は言えない」とのことでした。

それよりも、少しでも広い部屋の方が良いようです。

フリーターの子も多いため、居住費にたくさんお金を使いたくないというのが前提のようで、シェアハウスや姉妹で住んでいるなどローコスト化を図っている子もいました。

４～５人のリサーチではありましたが、生の声なので勉強になりますね～。（＾＾）

一人暮らしの社会人の部屋探しというのは、やはり通勤距離と家賃が重要なのかな～と思いました！

こんばんは！カカ夫です。

二号物件の取得に向けて、3月より本格始動してから早いもので2ヶ月が経ちました。

この間に集めた資料は3ケタを超えてますが、現地へ足を運ぶまでに至った物件はまだ20件に満たない程度です。

物件は実際に見てみないと分からないところもあるので、なるべく足を運ぶ様にはしていますが、私達の厳しい一次予選ライン（笑）を突破してくる優良物件はなかなか出てこないのも事実です。。

そんな私達の一次予選ラインとは、主なところでは以下が条件。

・土地＋建物評価額にストレスをかけたレベルで買える。

（土地評価額レベルで買えたらベスト）

・空室率を考慮した賃料収入でも、返済が回る。

（返済比率はなるべく～50％で抑えたい）

・空室率を考慮した賃料収入でも、キャッシュフローが十分に出る。

これらを全てクリアするには、

・路線価が出ている

・賃料相場が崩れていない （ひと部屋あたりの賃料が安すぎない事）

・融資条件が良い （期間が長く設定できて金利が低い事）

といったところが全て揃ってこないと、購入条件に入ってきません。
もちろん地域性や需要性も長期の賃貸運営には欠かせない条件なので、こちらも厳しくチェックしています。

こうやって書いてみると、我ながらかなりワガママな条件ですね（笑）

これらを満たすための指値価格を提示すると、たいがいの業者さんから「売主様に持っていけません」「それなら私が買います」というオチで撃沈するケースが多いです（苦笑）。

でも提示額の理由を丁寧に説明すると、理解してくれる業者さんも確実にいまして、最近になってやっとそういう業者さんと巡り合えてきました。

ここ2ヶ月間の活動を振り返ると、一棟物件を購入するためのノウハウも確実に上がってきましたし、業者さんの物件紹介ルートもだいぶ出来てきた様に思います。

という事は、数ヶ月後には更にレベルアップしていて、優良物件の情報もどんどん入ってくる環境になっているかも！？

・・そんな超プラス思考の妄想をしつつ（笑）、1/100の優良物件を目指して今日も物件探しに勤しむ私でした。。

こんばんは！カカ夫です。

先日行った銀行融資 打診活動の結果が、２銀行から出ました。

結果が出たのは地元信用金庫とＯ信託銀行。

まず地元信用金庫ですが・・・ＮＧ！（苦笑）
理由は 購入する物件の地域が対象外だから との事。

自宅のすぐ近くの支店だったせいか、融資担当者と支店長がわざわざ家まで来て、申し訳なさそうに謝罪されました（笑）。

こちらとしては断れるのは百も承知なので、そんな丁重にお断りしなくても・・・と思いましたが、やはり信用金庫は地元のお客さんを大事にするんだな～と実感。。

そしてＯ信託銀行は・・・融資ＯＫ！でした。
条件は9割融資で期間は20年、金利は変動で3.9％、3年固定で3.3％との事。

9割融資で期間も長めに設定できるので、この条件ならとりあえず購入は可能。

金利は高めですが、融資先の候補にはなりそうです。

また地方銀行の途中経過も仲介業者さんから入りましたが、支店では購入希望価格レベルの融資が可能との事！

でも本店で承認が下りない事はよくある話なので、この情報はあくまで参考程度にしておきたいと思います。。

欲張りな話ですが、理想はフルローン＆キャッシュフローを追求したい派なので（笑）、残る地方銀行と大手信用金庫の結果を待つ事にしたいと思います！

こんばんは！カカ夫です。

昨年にJFAさんのお金の教養講座を受講して以来、我が家では「損益計算書」（P/L）と「貸借対照表」（B/S）をつけています。

損益計算書（P/L）はいわゆる家計簿の扱いという事で、トリュ婦が担当。

家計簿と言えば、毎月の出費を記録して

「あ～今月は使いすぎた・・」
「今月はちょっと貯金に回せる！ラッキ～♪」

なんていうイメージですが、これではあまり意味がない様に思います。

この毎月の出費を時系列に並べ、見える化する事で自分達のお金の使い方のクセが分かってきます。

変動費は毎月のバラツキも見えてくるので改善のキッカケになりますし、固定費に関してもお金の使い方を見直すいい材料になります。

そして賃借対照表（B/S）は、私が担当。
我が家の資産と負債を振り分け、３ヶ月毎に見直しています。

賃借対照表を作ると、自分の資産＆負債の状況が把握出来る事はもちろんですが、メリットとして実感している事は銀行融資の資料として使える点です。

銀行では資産と負債がどのくらいあるのか？というのは必ずチェックしますので、このB/Sを提出すれば一目瞭然。

資産状況が良好であれば、銀行側の印象も良くなると思います。

不動産投資をするなら、

・自分の資産状況がどうなっているか？

・お金の使い方にムダなところはないか？

という点はぜひとも抑えておきたいところなので、これからも損益計算表（P/L）＆賃借対照表（B/S）を活用して、効率良く資産の管理をしていきたいと思います。

・・ちなみに私の小遣いも損益計算してみたら、飲食代が圧倒的（笑）。

まあ小遣いの範囲ですし赤字にはなっていませんので、今のところは良しとしましょう。。笑

こんばんは！カカ夫です。

仲介業者さんにて銀行融資を打診してもらっている空室率８０％！の物件ですが、この機会に私達も融資の打診活動をする事にしました。

この物件が購入に至らなかったとしても、次の物件につながると思うので、行動に移すにはいいチャンスです。

打診するにあたり、まずは打診先の銀行を検討。

メガバンクや都市銀行は融資条件がかなり厳しくなっている感触を掴んでいるので、とりあえずパスしました。

という事で、対象は地方銀行＆信用金庫となります。

地方銀行は仲介業者さんに打診してもらっているので、私達は信託系・信用金庫に焦点を絞る事にしました。

結果、抽出したのは以下の３銀行。

・Ｏ信託銀行

・大手信用金庫
・地元信用金庫

まとめた資料を使ってひと通りプレゼンをしましたが、Ｏ信託銀行は規定通りの融資基準で査定され、融資条件が決まりそうな印象。

いっぽう信用金庫は各々審査基準はあるものの、だいぶ人（属性）を見るな～といった印象。

プレゼンにより多少の査定ＵＰは望めるかな？という気がしました。

ただ信用金庫は融資する地域が限られてくるので、いくら良い物件だったとしても地域外だとＮＧとなってしまう可能性も高いです。

今回はそのあたりも踏まえて融資対象となりそうな信用金庫を選んだつもりですが、正直なところ結果が出ないと分かりません（苦笑）。

また査定方法は、Ｏ信託銀行は収益還元、信用金庫は積算評価＆再調達価格で見るとの事。

自己シュミレーションでは３つともそこそこの数字が出ている物件なので、あとは各銀行がどれだけストレスを掛けて審査するか？といったところで結果が出ると思います。

属性と物件についてはしっかりプレゼンしたつもりなので、あとは結果を待つのみですね。。

銀行融資は各銀行の特性を知り、物件によって適切に銀行を選定して持ち込まないと、ミスマッチとなって融資が通らない（通りにくい）気がします。

まだ理解できていない点も多いですが、情報と実践を重ねていき、銀行融資の攻略をしていきたいと思います！

こんばんは！カカ夫です。

Ｇ・Ｗを利用して行った自宅用物件ＤＩＹ・ラストです。

最後の仕上げは玄関床の新調。

玄関は言ってみれば「家の顔」ですが、我が家の顔はご覧の通りでした。。

ちょっと（というかかなり）暗くて痛みも激しいですね（苦笑）

そこでイメージを一新しました！

東リのテラストーンを使用。

大理石調で光沢もあり、高級感が出ます。

投資一号物件の玄関床はローコスト化のためＣＦを使いましたが、こちらは今のところ自宅使用という事で、ちょっと費用を掛けました。

といってもこれで￥6000くらいですが（苦笑）

所要時間は３時間程度で出来たので、玄関を明るく一新したい方にはオススメのセルフリフォームです！

こんばんは！カカ夫です。

皆さんが不動産投資を始めたきっかけとは何でしょうか？

私も様々な理由があって始めたのですが、そんな中でも

「自分の好きなことをして生活していきたい」という想いが強いです。

好きなことはいろいろとありますが、その中でもゴルフが原点。

ゴルフは私が中学時代に出会って以来、ずっと続けてきています。

ゴルフ好きが高じて、学生時代はゴルフ練習場でアルバイト。

無料で練習出来たせいか、狂った様にボールを打っていました（笑）。

この頃からかなりハマっていて、ゴルフ研修生の話もありましたが思うところがあって踏みとどまり、そのまま一般社会人へ。

社会人になってからは競技会に参戦していたのですが、ここでひとつの壁にぶつかりました。

競技会で活躍しているゴルファーというのはとかく時間と経済力のある人が多く、もちろんサラリーマンの方もいますが、やはり時間という面ではいろいろ苦労しているのが現状です。

社会人になって間もなかったので給料もそれなりで、また本業にも押されて時間もうまく取れない状況の私が、競技会で本腰を入れて活動するのはなかなか難しいものがありました。

そんな中、全国レベルの競技会に参加するほどの自営業の方と仲良くなり、行動を共にしていたのですが・・・とにかくお金と時間が自由でした。

１ヶ月間のゴルフ代は私の月給を軽く越え、平日は仕事中の私に対してほぼ毎日ラウンドの日々。

お金と時間を自由にコントロールできて、好きなゴルフの世界にどっぷりと漬かって生きていける環境にとても憧れたものです。

そんな経験をした事で、

「お金と時間を自由に使える身分になりたい！」

という想いが私の中で芽生えた訳です。

これが私の原点であり、目標のひとつであり、副業～不動産投資への道へとつながっている様な気がします。

こういった原点を忘れずに経済的＆時間的な自由を実現して、好きなことを存分に出来る人生を送っていきたいですね。

こんばんは！カカ夫です。

Ｇ・Ｗを利用して、自宅用物件 ＤＩＹの残りを展開中の我が家。

前回に続き、玄関扉のシート貼りが完了しました！

自宅物件はマンションのため、外側の扉は共用部分になるので勝手に施工は出来ません。

内側に関しては占有部分になりますので、こちらをＤＩＹでキレイにしてみました。

着手前の状況。

一見キレイに見えますが、塗装面のためキズや剥がれがとても目立つのです。

郵便受けがイマイチですね（苦笑）

付属品を全て取り外したところ。

完成です！

住友３Ｍのドアリフォームシートを使いました。
塗装するよりもかなりグレード感が高いです。

所要時間は６時間。

このくらいの時間で出来ればそんなに疲れませんね（笑）

残すＤＩＹは玄関床の新調です。

玄関は物件の顔なので、こちらも工夫を凝らしてグレードアップを狙いたいと思います。。