こんばんは！カカ夫です。

先日のブログでフットワークを軽くする宣言をしましたが、さっそく実行しております（笑）。

仕事あがりのフリータイムを利用して、物件調査をしました。

（１件目）

・１Ｋ×８室、６０㎡×１室
・駅 徒歩２分
・鉄骨造 ３階建て　築２０年

駅近で鉄骨造・築２０年と、融資も良い条件が出そうな物件。

６０㎡が１室ついている収益マイホーム系の物件でした。

物件自体は修繕もしてあって、管理状態は良好。

部屋にベランダはないものの、駅徒歩２分という点でアドバンテージは取れそうでした。

駅前の不動産業者に行き、１Ｒ～１Ｋのニーズをチェック。

・・・う～む、家賃が安い。
事前にネットでチェックしていた想定家賃より、安そうです。

しかもゼロゼロ物件（敷金・礼金ゼロ）も多い！

指値云々の前に、賃貸ニーズに不安ありという事で退散。。

（２件目）

・２ＤＫ×６室
・駅 徒歩１８分
・鉄骨造 ２階建て　築１９年

駅近ではないものの、２ＤＫなのでニーズありと見込んで、さっそく現地へ。。

住所近くまで行くものの、なかなか見つかりません。
（ゴチャゴチャしたエリアでよく出くわすパターンです／苦笑）

そして近辺を数分さまよいつつ、やっと見つかりました！

ベランダ前が大きな森林。
全ての部屋の日当たりゼロ。
建物にパワーを感じない。（←コレは私の直感）

・・・いわゆる「５秒で撃沈物件」でした。。
現地調査ではテンションアップ or ダウンの２パターンがありますが、この物件は明らかに後者。

しかも過去のテンションダウンのパターンでも、５本の指に入りそうなくらいの物件でした（苦笑）。

２件ともヒットしませんでしたが、仕事終わりの現地調査はなかなか有効利用できそうです。

新橋のサラリーマン → 「今日は○○に行って、一杯やるかぁ～」
私 → 「今日は△△に行って、現地調査するか！」

といった感じでしょうか（笑）。

アフターファイブの物件調査、逆に楽しみになりそうです。。

こんばんは！カカ夫です。

不動産を購入するには、よほどの現金を持っている人以外は銀行から融資を受けると思います。

不動産投資を勉強する以前は「銀行融資」という言葉さえ知らず、

「ローン」「借金」といった〝お金のない人が手を出すもの〟という、どちらかと言うとダークなイメージでしかありませんでした。

でも不動産投資を知ってからは、銀行融資のイメージはガラっと変わっています。

簡単に言うと、

銀行融資を受ける ＝ 事業パートナーとして共に成長する

というイメージでしょうか。

融資を受ける私達は、安定経営を推進して収益を出し、銀行への返済を確実に行う。

そして銀行側も、与信の高い優良な個人・法人に融資する事で利益が上がる。

こんなWin-Winの関係性が保たれれば、お互いにベストですよね。

そして融資を受けるには、その事業性の高さを銀行側に納得してもらわなければなりません。

なので私達は、購入したい不動産や自分の与信をアピールしたりして、銀行側に納得してもらう訳です。

銀行融資とはちょっと違いますが、仕事上で予算申請をする時があります。

ある事業をやりたいのだが、それには費用が○○万円かかる。

ついては、事業資金として出して欲しい。

みたいな費用申請を上層部に出すのですが、その内容がイマイチだと却下されたりします（苦笑）。

これを認めてもらうには、

①その事業をやる意味と理由　
②その事業をやる事で、会社にどんな利益が見込めるのか？
③申請費用の具体的な使い方（内訳）

これらがしっかりしていないと、費用が下りません。

これって、銀行融資と同じですよね。

費用を出す側（会社の上層部）は、

費用を投入して、どれだけバック（利益）があるのか

企画倒れになって、損失したりしないか

こんな視点でチェックしているのだと思います。

こうやって考えていくと、お金を貸す側と借りる側の原理原則って、どれも一緒ですよね。

こんなポイントを理解して、銀行融資の戦略を組んでいければ不動産投資も順調な道のりを歩んでいけるかな？なんて思いました。。

こんばんは！カカ夫です。

一棟物件を探し中の私達ですが、梅雨入りと共にモチベーションもやや下がり気味。。

マイソクは取り寄せていますが、ピンと来る物件にはなかなか出会いません。

「お、積算がけっこう出てるぞ！？」 （モチベーションアップ！↑）

「あれ、賃料収入のバランスが悪くてダメだ・・」 （ダウン↓）

「う～ん、リスクを入れるとキャッシュアウトか～」 （撃沈終了）

こんな事の繰り返しです（苦笑）。

このサイクルにハマってしまうと、

「自分の条件を全てクリアする物件なんてあるのか！？」

「もうかなりのマイソクを見ているのになぁ～」

なんていうネガティブな思考が生まれてきてしまいます。

しか～し！これは自分のエゴであって、もっと言うとワガママなだけです。。

条件設定が高すぎるのかもしれませんし、有力情報が入ってくる環境になっていないだけかもしれません。

いずれにしろ、ここ最近は数字の条件ばかりに気をとられて、現地に足を向ける姿勢が欠けている気がします。

先日、ある投資家仲間さんのブログを読んでいたら「仕事帰りの夜９時過ぎに物件を見に行きました」と何気なく書かれていたのを見て「！」と来ました。

「そうか、、この手があったか」　と。

というのも私、「平日は物件情報の収集、週末に現地調査」という

ヘンな固定観念があったのです（苦笑）。

よくよく考えると今の私の環境、調整すれば終業時間には仕事を上がれます。

という事は、１８時以降はフリー！なワケです。

不動産投資の基本中の基本、

「良い物件があったらすぐに見に行く」

という事を、恥ずかしながら忘れていました。。

という訳で、これからは平日も有効に利用して、サクサクと行動する

フットワークの軽い人になっていきたいと思います！

不動産投資は、体育会系の精神が必要ですね。笑

こんばんは！カカ夫です。

私は以前から趣味の範囲でヤフオク（＝ヤフーオークション）をやっているのですが、これがまた不動産投資と共通する点が多くあります。

ヤフオクでは、まず出品する商品を仕入れる（または家の不用品を探す）のですが、これは不動産投資で言う入口になります。

不動産投資では「いかに相場より安く購入するか」が所有後の運用に大きく左右してきますが、ヤフオクも一緒。

商品の相場を把握し、いかに安く仕入れられるかどうかで利幅が変わってきます。

商品の仕入れが終わると次は出品となる訳ですが、ここでのポイントは「写真と説明文で、いかに商品をアピールできるか」です。

写真はいかにキレイに撮影していい印象を与えるか、そして説明文ではいかに読みやすく、いい商品である事をアピールできるかがポイントになります。

ここでの不動産投資との共通点は、賃貸募集。

自分の物件を、いかに賃貸の営業マンや入居希望者にアピール出来るかで、入居率に大きく影響してくる事と思います。

そして出品後は売れるのを待つ事になりますが、ここで変化が出てくるのは「すぐ売れるものと、なかなか売れないもの」に２極化される点です。

「すぐ売れるもの」＝需要・人気が高いもので、それがプレミア品であればアッという間に入札が入り、どんどん値も上がります。

逆に「なかなか売れないもの」＝需要・人気がないもので、商品のアクセス数も乏しく、待っていてもなかなか入札が入りません。

入札が入らないとだんだん焦ってきて、値下げなどをしてなんとか売り切ります（苦笑）。

これは不動産投資で一番怖い「空室リスク」に、非常に似ています。

需要の高いエリアに物件を所有すれば入居も決まりやすいですが、不人気エリアで物件もイマイチだったら大家さんは苦労を強いられますし、場合によっては失敗に終わる事もあります。

私も不動産投資ではまだ失敗はありませんが（笑）、ヤフオクでは需要の見極めが悪くてなかなか売れずに値段を下げ、結局赤字になってしまった・・・なんていう苦い経験もあります。

こんな感じでヤフオクと不動産投資は、着眼すべき点がとても似ているのです。

・商品相場を知る事

・その商品に需要があるかどうかを見極める事

これらはヤフオクで利益を上げるうえで、とても重要なポイントです。

これを不動産投資に置き換えると、

・売値・賃料の相場を知る事

・賃貸需要があるかどうかを見極める事

となります。

この様に、不動産投資との共通点がとても多く詰まっているヤフオク。

これから不動産投資をやられる方は、ヤフオクでうまく利益を上げられるかどうかを試してみてはいかがでしょうか？

もしコンスタントに利益を上げられる事が出来れば、不動産投資でもその目利き力やセンスが活かされ、きっと成功すると思います！

こんばんは！カカ夫です。

私達の今の住居は、自宅用として購入した区分マンションです。

しばらくはここを拠点にして暮らしますが、財務状況や景気などに応じて、「継続して住む」「貸す」「売る」といった選択をしていく予定です。

それを実行していくには、

「自宅物件がどのくらいの市場価値があるのか？」

を把握しておかなければいけません。

そこで先日、自宅物件の査定をしてみました。

査定してもらったのは、地元の大手不動産業者さん・２業者。

さっそく室内を見てもらうと、とりあえず好印象の様子。

・間取りも２～３人のファミリーにちょうど良い
・全体的にリフォームしてあり、売りやすい＆売れやすい

・状態がいいので、売らないでしばらく所有していたほうがいい（笑）

などなど、営業トーク（？）も含めて、いい反応を頂きました。。

そして肝心の査定額の結果。

２業者とも見事に一致していて 購入価格の110％～140％ との事。

計算上、110％での売却になったとしても持ち出しはなさそうです。

売りに出すとしたらだいたいこのくらいか～というのをとりあえず把握しておきたかったので、まずはこの市場価値を検討材料にして、今後の動き方について考えていきたいと思います。

P.S.

１社の業者さんは、「自宅訪問査定で1万円の商品券プレゼント！」のキャンペーン中だったので、しっかり頂いてしまいました。

自宅査定してもらえて、かつ商品券ももらえるなんて、レバレッジが効いていてお得！でした（笑）。

こんばんは！カカ夫です。

不動産投資は仲介＆賃貸の営業マン、銀行の融資担当の方、リフォーム業者さんなどなど、様々な人とのネットワークがあってこそ成り立つものだと思います。

多くの人達との連携をとって上手くやっていくには、やっぱり自身の営業力やコミュニケーション力は必要不可欠ですよね。

成功している大家さんを見ていると、この２つの能力がとても高く、幅広い人脈を持っている方が多い気がします。

そこで、自身を客観的に見てみると、、

・営業力 → 至って普通（やる気を出せばまずまず？）
・コミュニケーション力 → こちらも普通（ホントに普通）

という具合で、見事なまでの凡人レベル。。

この２つに長けているトリュ婦からは、普段からよくダメ出しされています（苦笑）。

しかし不動産投資をやると決めたからには、これらの能力は積極的に高めていかねばなりません！

そんな気持ちで活動しているせいか、最初の頃と比べればずいぶんレベルアップ出来ている気がします。

(元々の能力が高い人にはかないませんが／笑)

でも成功している大家さんをよ～く観察してみると、全てが完璧！という訳ではないのだな、という事に気付きます。

・成功している人でも、必ず得意分野・不得意分野がある。
・成功している人は、自分のいいところを最大限に生かしている。

例えば営業は得意だけどリフォーム力が弱い・・という人は、その営業力を生かしてリフォーム業者さんと上手く付き合って、リフォームの分野を上手にカバーしています。

逆に営業力は普通でもリフォーム力がある人は、工夫を凝らしてローコストで魅力的な物件を造り出し、それを武器にしています。

不動産投資には欠かせない分野が極端に弱いとなると、なかなか難しいものがあるかもしれませんが、

「自分のキャラクターを理解し、それを持ち味にする！」

「弱い分野は底上げをして、強い分野はどんどん生かす！」

こんな思考で取り組んでいければ、不動産投資家としての資質を上げていける気がします。

私はどちらかというと地道に進むタイプですが、そんなところも自分の持ち味として生かしていければなぁと思う今日この頃です。

日々精進！ですね。。笑

こんばんは！カカ夫です。

昨日はHOME’Sさん主催の不動産投資セミナーに行って来ました。

今回の主な参加目的は、束田先生の講演。

午前と午後に分けて、一棟物件と区分所有の購入・運用について講演されるという事で、一棟物件は知識の吸収、そして区分所有は復習が出来るかなと思い参加しました。

まず午前は一棟物件の講演。

購入前と購入後のポイントを的確に話されていて、購入物件の実例などを紹介。

今年に入ってからコツコツと活動してきていたせいか、束田先生が講演されているポイントを忠実に実行できている気がしました。

が、やはり不足している点も見つかり、銀行融資の資料の作り方や、購入後の管理会社との付き合い方など、新たな勉強になりました。

そして午後は区分所有の講演。

私もJFA卒業生のせいか、見事なまでに束田先生方式で購入しているので（笑）、基本的には習った通りに実践して購入出来ているなぁと再認識。。

区分所有のいいところは、車１台分くらいの金額から始められて、不動産投資の一連の流れを経験できる点だと思います。

午後の講演を聞かせて頂いて、区分所有を不動産投資の入口として選んだのはやっぱり正解だったな～と改めて感じました。

セミナー以外にも、普段ブログで交流させて頂いている投資家の方とお会い出来たり、休憩中に束田先生と一棟物件の購入についてお話も出来たりと、今後の活動につながる充実した一日となりました！

P.S.

午前と午後の間がけっこう空いていたので、昼食がてら会場の渋谷をフラフラしていたのですが、やっぱり活気のある街ですね～。

20代の頃はよく来ていましたが、最近は用事がない限り来なくなってしまったので（苦笑）、そんな時間もまた有意義でした。。

こんばんは！カカ夫です。

先日近所のハウスメーカーが住宅フェアを開催していたので、立ち寄ってみました。

一般住宅向けだったので、不動産投資にヒットしそうなものはあまり無かったですが、その中でひとつだけ注目したものがありました。

それは住宅診断。

巷で噂（？）のホームインスペクションというヤツです。

築古物件などは床下や屋根裏の状態が致命的なケースも考えられるので、購入前のチェックは欠かせないと思います。

物件調査時にある程度は自分でチェック出来ますが、購入が見えてきたら専門家の目で診てもらう事も検討してみたいな～と思っていたので、ちょうどいい機会！

早速説明を聞いてみると・・・う～ん、やはり致命的な欠陥のある物件を買ってしまうと後が怖い！と思いました。

築年が経過しているのにメンテナンスがほとんどやられていない物件の場合、何処かしら痛んでいる可能性は高いとの事。

診断料は数万円程度との事なので、本当に買いたい物件が出てきた時は依頼するのもいいかも？とトリュ婦と話しました。

（その分指値をするという事で／笑）

この住宅フェア、新築マイホーム購入の家族が大半だったので、最新設備のブースは人気でしたが、この住宅診断ブースは閑古鳥状態。

そんなところに興味津々で食いついてきた私達に、説明員の方も嬉しそうな様子（笑）。

元大工さんという事で構造にも詳しく、物件のセルフチェック方法まで教えて頂き、かなり勉強になりました。

こういう頼もしいパートナーがいると物件を見る力もついてきますし、修繕箇所が見抜ければ、それを理由に大幅な指値も可能になってくるのでは？と思いました。

通りすがりで偶然やっていたのですが、これは大きな収穫。

イベントでやっていた抽選会では景品まで当たり、お得気分満載の住宅フェアした。。笑

こんばんは！カカ夫です。

先日の週末に、ドライブを兼ねて未開拓の地域調査をしてきました。

神奈川県の南地区（海沿いの地域）を走ってきたのですが、やはりいつもチェックしている地域とはまた違った雰囲気。

対象エリアは横浜から電車が２本通っているのですが、どの駅も周辺の活気はイマイチ（？）な感じです。

逆に駅から１本出たメイン道路にマーケットが集中しており、車中心の生活エリアなんだな～という印象でした。

マイソクも何枚か持っていっていたので、物件チェックもしてみようと思い住所を辿っていったのですが・・・

車では進入できない様な道路付けの悪い場所だったり、駅徒歩５分と唄っているものの駅裏からいきなり登山状態だったりと、購入意欲を一気に打ち消すものばかり（苦笑）。

やはりマイソクだけ眺めているのでは、分からないものですね。

今回は半分レジャーだったので、トリュ婦があらかじめネットでリサーチした人気の飲食店を巡りながらのドライブ調査でしたが、こちらは見事に大ヒット！

美味しい海鮮や人気のパン屋などなど、食のほうは大満足。。

この優れたリサーチ力を生かして、ぜひとも大ヒット物件を掘り当ててもらいたい！と思った私でした（笑）。

こんばんは！カカ夫です。

第二号物件の活動ですが、淡々と継続中です。

3月からチェックしていたエリアだけ見ていては成長しないという事で、最近はエリア拡大をしています。

簡単に言うと、今までは自宅を拠点に東・西・南方面のみをエリアとしていましたが、北方面も全面的に見ていく事にしました。

さっそくエリア拡大した地域で有力そうな2物件を現地チェック。

＜1件目＞

・１Ｋ×１０室、テナント×２
・駅 徒歩１２分
・鉄骨造 ３階建て　築１７年

メイン通りに面しているため路線価が高く、売値と積算が近かったのですが、17年間何もメンテしていないとこうなるのか～・・という典型的な「朽ち果て系」物件でした。

維持＆修繕費が∞（無限大）で、所有しても苦労しそうな物件だったためＮＧ！　写真も撮らずに終了。。

＜２件目＞

・２ＤＫ×４室
・バス便
・コンクリート造 ２階建て　築１５年
・現状満室

２件目はタイル張りで駐車場も戸数分あり、まずまずです。

積算もかなり出ているので、価格交渉さえ通れば数字上はお買い得な物件。

しかし懸念点はあるもので・・

・戸数が少ない（構造上、せめて6戸は欲しい）　
・部屋の広さに対して、賃料相場がやや低め

・賃貸募集の際、大家力（時間＆労力）がそれなりに必要

という点がネックです。

一番のネックは「戸数が4戸」という点。

収入ベースが低くなってしまうので、一棟物件を購入する旨みがあまり出ません。（まぁ購入価格次第ではあるのですが）

ちなみに周辺の入居率は70～90％台でしたが、70％台のものはすべてバランス釜タイプの築古アパート。

平成築レベルの物件は90％台を維持出来ている様です。

この物件、恐らく足は速くはないので、引き続きリサーチして指値の数字だけは出しておきたいところです。

という事で、台風のごとく徐々にエリアを拡大しながら（笑）、物件探しの旅はこれからも続きます。。