こんばんは！カカ夫です。

不動産投資家の方ならいろいろなツールを駆使して現地調査をしていると思いますが、今日は私が物件調査で使っているツール達を紹介したいと思います。

スケールメジャ－

ステンレス製の5ｍ仕様のものを使っています。
隣接する道路幅や室内の天井高を測ったりするので、ステンレス製のものがやはり便利です。

方位磁石　

これは定番ですね。部屋の方角を確認する時に使います。
私が使っているのは100円ショップ品です（笑）

ストップウォッチ　

駅や近隣店舗までの徒歩時間を計る時に使います。
腕時計で適当に計っていると分からなくなってきたりしますので、これがあると便利です。

懐中電灯　
最近は一番よく使います。
基礎部分や天井裏などは必ずチェックしますので、必須のアイテム。
コンパクトサイズで光が通るタイプを使っています。

水平／垂直測定器

建物が傾いていないかチェックする際、毎回使います。

ビー玉を転がして傾きを見る方法もよく聞きますが、これだと床の部分しかチェック出来ないので、建物全体を見たい場合はやはり専用の測定器が良いと思います。

バインダー＆チェックシート
これを持って物件調査していれば、「怪しい人」から一変して「何か調査している人」になれます（笑）。

ちなみにチェックシートはいろいろな知見を寄せ集めて、自分流にアレンジしています。

その他、デジタルカメラ・電卓・名刺などは常備品。

現地調査時には必ず持っていきます。

現地調査をしていると、住民の方とバッタリ会うなんて事もあるかと思いますが、そんな時はチャンス！

急いでいない様であれば、なるべく声をかける様にしています。

住み心地やどんな方が住んでいるのかなどなど、仲介業者さんでも分からない事がヒアリングできて、とても重要な情報になります。

私はだいたいこんなツールを使って現地調査をしていますが、もっと良いツールやノウハウがあったらぜひ教えて下さい。。

こんばんは！カカ夫です。

駅近の人気高級マンションが売りに出たらしく、販売チラシがポストに入っていました。

まだ築２年で、私の生活エリアでは１、２を争う高級仕様のマンションです。

いつも築古物件ばかりを見ているので（苦笑）、目の肥やし＆デザインの勉強になるかと思い、オープンルームだったので見学してきました。

・厳重＆完璧なセキュリティ。
・専属の管理人（正社員）が常駐。
・キレイに整備された中庭。
・芸術的で広々としたエントランス。　　etc．．

築30年に片足を突っ込んでいる自宅物件とは、別世界です（笑）

そして室内。

言うまでもなく最新の設備＆デザインで、キレイで完璧！

すっかり普通のファミリー感覚で見入っていましたが、営業マンから購入プランの話が出ると、一変して運用シュミレーションモードに。

もしこの物件を購入したとすると、負債枠が今の３倍を軽く超えてきて、月々の返済額も比例して３倍。
支払えない訳ではないですが、返済比率が高すぎ！です。

そうなると我が家のB/Sは崩れ出し、不動産投資の融資付けが厳しくなるかもしれません。

だいたい、この高級マンションの価格で一棟物件が買えます(苦笑)。

こんな感じでシュミレーションの数字＆思考がズラズラと頭の中に浮かび、夢の世界から一気に現実へ。。

「築古でもリフォームであのグレードまで持っていける」
「あの金額を出すなら、収益アパートを買い増やしていくべき」

みたいな話を２人でしながら、家路に着いたのでした。。

我ながら、見事な不動産投資脳に育ってますよね。（笑）

こんばんは！カカ夫です。

空室率８０％物件の、その④です。

約１ヶ月前に現地調査を行ない、販売価格の約30％OFFで買付を入れたと同時に、5月上旬から銀行融資の打診をしていた物件。

地方銀行＆信託銀行からは良い返事を頂いていたので、仲介業者さんとディスカッションしたところ・・

・売り出してから間もないせいか、30％OFFには難色を示している。

・別ルートで15%OFFでの購入打診があった模様。（但し融資面は白紙）

・なので、融資が確実になったとしても30%OFFは厳しそう。

という状況になってきました。

まあこちらとしても、30％OFFの価格交渉が通ってこそ価値が出る物件だったので、業者さんのほうで引き続きウォッチしてもらう事でとりあえず一旦終結しました。

でもこの１ヶ月間の活動で、地銀・信託系・信金との融資のパイプもできたので、これはとても大きな収穫。

優良物件が出たら、すぐに持ち込める体制作りが出来ました。

また自ら融資の活動をしたせいか、仲介してくれた業者さんも「物件を買えるお客」として、顧客リストの上位に入れてくれた様です（笑）。

私達のニーズも了解済みなので、ここ最近は良さそうな物件を継続して紹介してくれています。

やはり積極的に買付を入れ、自分の足を使って融資先を開拓する事で買う「気」をパートナーに感じ取ってもらう事が、いい物件・いい融資条件に近づくのだろうなと思いました。

という事で、引き続き物件紹介＆銀行融資のルート強化をしていき、ビンゴな物件に出会いたいと思います。。