こんばんは！カカ夫です。

前回に物件見学会の事を書きましたが、

見学会でいろいろと勉強させて頂いた機会に、

リフォームについて考察してみました。

不動産投資は費用と時間を天秤にかけて

判断していくという要素が必要ですが、

リフォームに関しても一緒。

莫大なお金をかければ、みちがえる様なすばらしい

部屋を造り上げる事はいくらでも可能ですが、

賃貸リフォームの場合は

・いかに費用を抑え、かつ時間をかけずにうまく仕上げるか

・いかに空室期間を縮めて、理想の賃料で客付けするか

という点が肝になります。

私にとって、リフォームで一番悩ましいのは

セルフリフォームと業者委託をどう振り分けるか？
という点。

私の場合、仕上がりがさほど重要視されないところは

自分でやってしまう事も多いのですが、それが正しい選択なのか？

をいつも意識する様にしています。

例えばひとつの作業をやるとして、

それがどのくらいの時間で出来るか？をまず考えて、

それを時給換算します。

それが自分の時給レベルと釣り合いが取れていれば

セルフでやってもいいですし、そうでなければ

より安くやってくれる業者さんを探していく、、、

というのがひとつの判断材料になるのかなぁ、と。

自宅や一号物件では知識を得るために

セルフリフォームをけっこう導入しましたが、

戸数が増えてきたらそんなにもやって

いられなくなるので、お金と時間とのバランス取りは

よりシビアになってくると思います。

極論を言えば

投資家は職人さんではないので（笑）

投資家は、費用と時間の計算力で勝負！

ではないかと。

基本的には自分の労働力を投入する前に、

各作業の時間と費用を把握して、まずは業者委託

する事を考えていくのが一番効率的かと思います。

・・でも自分で手掛けたところが

キレイになっていくのって、

けっこう心地よかったりするんですよね。

余裕のある投資家になれたら、

セルフリフォームを趣味のひとつに

してもいいかもしれません。笑

こんばんは！カカ夫です。

まつださんのＲＣ紀ノ国屋物件が、早くもリフォーム完了！

という事で、完成見学会に参加させて頂きました。

参加されたのは、

・まつださんご夫妻、

・ＢＯＺＵさん＆妹さんのＩさん、

・仲介業者さん。

そして

私＆トリュ婦と・・

生後数ヶ月のジュニア！

↑まつださん命名 「総資産君」（笑）

というメンバーでした。

ＲＣ紀ノ国屋物件はビフォーも見せて頂いているので、

見違えるほどの出来ばえにテンション上がりまくりです（笑）

業者さんに依頼する部分と、施主支給で多能工さんに

依頼する部分を適切に分けてローコスト化が

しっかりやられており、さすがだな～と思いました。

そして今回は更に！

ＢＯＺＵさんの所有物件もリフォーム完成された

ということで、こちらも見学させていただく事に。

ＲＣ紀ノ国屋物件からしばし移動し、到着。

ＢＯＺＵさんの物件を見させていただくのは

初めてだったのですが、大規模修繕もしっかりやられている

立派な一棟物件。

リフォーム業者さんの相見積もりを精力的にやられていて、

単価をかなり抑えて完成されていました。

洗練されたお二人から学んだ事は

「ローコスト化と完成スピード」。

ローコスト化は知識のフル活用＆業者さんとの交渉

によって見事に実現。

そしていつから入居募集を開始させるか？

という先を見越してリフォームプランを考えていく事で、

完成スピードを見事に早めています。

見学後の懇親会はジュニアの関係で途中退席となりましたが、

管理会社さんとのリアルなやりとりをはじめ、

またしてもいろいろと勉強させていただきました！

洗練された投資家の皆様にジュニアのお披露目もできまして、

大変楽しい一日でした。。

まつださん、ＢＯＺＵさん、

参加された皆様ありがとうございました（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

第一号物件、昨年末の入居から何のトラブルも無く

きていましたが、初の（プチ）トラブル。

今月分の入金が、期日を越えてもありません。

いつも期日の数日前には入金してくれて、

優良入居者さんというイメージだったのですが。。

という事で、どうするかトリュ婦としばし家内会議。

その結果、未経験の部分は勉強した事を振り返るのが得策！

となり、不動産投資の学校で勉強したノウハウを再読。

すると・・

＜滞納対応のポイント＞

客付けだけしてもらっていても、まず仲介業者さんへ言ってみる。

もし対応してくれない様なら自分で直接TELするか、ハガキや手紙

で未入金の旨を伝え、振込みの催促をする。

という勉強の軌跡（笑）がありました。

という事で、客付けをしてくれた仲介業者さんへ

入居者さんへの入金確認をしてもらう事に。

一号物件は自主管理なので、
仲介業者さんに管理は依頼していません。

が、それなりのコミュミケーションをとっていたせいか

積極的に対応していただけまして、
数日の遅延ながら無事入金されました。

ところで自主管理の場合、

入居者さんと密に連絡を取り合う人もいれば、

一線を引いた関係を保つ人もいたりと、

オーナーによって考え方はまちまちだと思います。

で、私の場合はどうしているかというと、後者のほう。

入居者さんとは、とりあえず一線を引いています。

理由は、 

・なるべくスマートにこなしていきたい

　（手間をかけたくないとも言う／笑）

・仲介業者さんとの連絡を取るきっかけを作っておきたい

・仲介業者さんを介したほうが　入居者さんも気を使わないのでは？

といったところです。

今回は最終的に私から入居者さんへ連絡を取りましたが、

とっかかりは仲介業者さんを介して連絡してもらう事で、入居者さん

＆仲介業者さんとの関係性をうまく作れている感じがしました。

所有戸数が増えてきたら自主管理も難しくなってくると

思いますが、今のところはこんなスタンスで

やっていきたいと思います。 

戸数が少ないうちに自主管理でいろいろな経験と実践をしておけば、

大家としての経験値もアップしますよね。笑

こんばんは！カカ夫です。

不動産投資関連の資料がけっこう溜まっていたので、

それを片付けていた時のこと。

こういった片付けをすると

出てきた資料に読みふけってしまう事が

とかく多いですが（笑）、

私もその典型で作業が中断しまくりの中、

P/Lに関する資料が出てきました。

さっそく読み返していると

「全収入の6～7割で生活し、あとは投資資金へ回す」

といった事が書かれています。

勉強したときに

「収入の6割で生活～！？ き、厳しい・・」

と早くも挫折しかけたのを思い出しました（苦笑）

資料が出てきたのを機会に

改めて我が家のP/Lバランスを見てみる事に。

すると現在のP/Lバランスは

生活費（消費分）：70％、 投資資金（チャージ分）：30％

という割合 でした。

（偶然ながら）お、なかなかいい線でやれているじゃん！

とひとりニヤニヤしてしまいました（苦笑）

・・って、勉強した時点からP/Lバランスは

常に把握しておくべきなんですけどね。。

でもまぁ、意外といい線で出来ていたって事は

当時勉強したことが習慣化されていたのかな？

と前向きに捉えておくことにします（笑）

勉強した時はしっかりやろう！と思いながらも

時間が経つとおろそかになっていたり、

忘れてしまっていることって意外と多いですよね。

知識の引き出しをたくさん作るのはいい事ですが、

それを”開かずの引き出し”にしてしまうのは

もったいない気がしました。

資料の片付けをしながら、

得た知識はきちんと整理して有意義に活用していこう！

と思った私でした。