こんばんは！カカ夫です。

昨日も某所へ現地調査に行きました。

最寄駅は耳にした事のあるメジャーな駅。

駅前はやはり人が集っていていい感じです。

駅前チェックをしたのち物件へ。

大規模修繕もやられていて

築年数の割には非常にキレイな外観でした。

躯体もひととおりチェックしたところ

大きな問題はなさそうでしたが、

周辺の物件調査でちょっと疑問が。。

今回見たのはシングルタイプのアパート

でしたが、周辺に同じ様なアパート＆マンション

が乱立しています（＾＾；）

入居率をチェックしても空室がチラホラあって、

これは明らかに過剰供給だな～といった感じ。

競争率がかなり厳しそうな点がネックになり、

この物件は見送りになりそうです。

そしてその足でまつださん所有のビオトープ物件へ。

退去した部屋のリフォーム関係で現地に行っているという事で、

私達も内見させてもらう事にしていたのです。

調査した物件から20分ほどで到着。

さっそくお部屋を見せて頂くと、数年前に入居した部屋

だったという事で、クロスなどはとてもキレイな状態。

なので細かな点だけリフォーム＆バリューアップ

していく予定との事で、完成が楽しみです。

その後近くのファミレスで、私達が見込んだ物件の

マイソクを広げての不動産談義。

最近はマイソク持参がほぼ恒例になりつつあります（＾＾；）

以下、備忘録的に記載。。

・高金利＆フルローンは返済比率が上がりやすい　

・ランニングコストは躯体の違いで大きく変わる　

・所有物件が拡大すればRCはいろいろ利用できる　

・亀田vs内藤戦、どちらが勝つか？（笑）　

まつださん、いつも的確なご意見を頂き

ありがとうございます（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

先日、本業で講師を務める機会がありました。

いわゆる新人教育というものなんですが、

いざやってみるとこれがなかなか難しいです（＾＾；）

不動産投資セミナーだと、参加される方は

ノウハウを吸収したいという気持ちで参加しているので、

基本的には熱心に聴いている方が殆どだと思います。

ですが会社の新人教育ともなると、まだ学生気分の方も

正直なところ居ますので（苦笑）、後ろの席を陣取って

休憩タイムにしようと考えている輩がチラホラ見られます。。

そこで私が考えた講義スタイルは、講義の合間にミニテスト

を取り入れ、受講生を指名して答えてもらうというやり方。

こうすれば耳を傾けるしかありません（笑）

これは効果テキメン！

とりあえず寝ている受講生はいませんでした（＾＾）

仕事のひとつとして新人教育を任されてから

何年か経ちますが、いくつかの講座を担当している程度なので

正直なかなか慣れません。。

受講生へのアピールの仕方、内容の強弱のつけ方とか

話し方などなど、不動産投資で分かりやすく魅力的なセミナー

をされる方とは雲泥の差です（＾＾；）

でもプレゼン力をつければ金融機関への物件アピールなど

にもつながる気もしますので、この新人教育の講師は自分に

とってもいいチャンスだと思っています。

本業も向上心を持って取り組めば、

不動産投資の活動にプラスになる事が多いですよね（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

最近は物件探しの記事があまり書けていない

気がしますが、活動はしっかりやっております（＾＾）

二人の役割もルーティン化されて、トリュ婦は時間があれば

物件探しを、その中で有力物件があれば私がプランニングして

即行動に移す、といった事を繰り返しています。

今月も超有力物件の情報が舞い込んできて、マイソクを見た瞬間

【これは仕事をしている場合ではない！】と判断。

翌日は【風邪をひきました】という設定で本業をキャンセルし、

現地調査＆金融機関巡りを敢行いたしました（＾＾；）

融資を確定できれば話を有利に進められそうなのですが、

とりあえず今は待機状態です。

また先日も3件ほどハシゴして現地調査をしたのですが、

検討ベースに乗ってきそうなのは1件のみ。

ただ若干の指値が必要だったりもしますので

こちらは要検討です。

現地調査に値する物件はそこそこ出てくるのですが、

いざ行ってみると賃貸経営的にNGだったり、客付けはイケる！

と自分では判断しても金融機関がどう捉えるか・・

といった懸念点があったりと、全ての条件が揃ってくる

物件はなかなか出てこないものです。

まぁ可能性がある物件ならば行動に移すしかない

ですから、これを繰り返して精度を上げたり、

確率を上げていくしかないですよね。

進展があったらまた報告したいと思います（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

来月になると、いよいよ忘年会シーズンに入りますね。

幹事さんは店の手配や出欠の確認などなど、

今からいろいろ大変なのではないでしょうか。

忘年会の幹事もしかりですが、イベントの企画などで

多くの人に満足してもらうにはマルチな能力が必須です。

お店の雰囲気は適切か、料理のレベルは問題ないか、

どこに座ってもらうかなどなど、あらゆる面から

イベントのイメージを作って企画しますよね。

私が以前から思っている事で

【マルチな能力のある人＝デキる人】

というのがあります。

マルチな能力がある人の企画だと、細部まで目が行き届いていたり

雰囲気をつかみながら時間を読んでスムーズに会を進行できている

ので、参加している側も満足度がとても高いです。

こういった能力があると、不動産投資の活動もいろいろと

うまくこなせる気がします。

不動産投資も将来性を先読みしたり、

客付けでは入居者をイメージして部屋作りをしたりするので、

思考の共通項があるのではないでしょうか。

・・と語っている私はどこまで

マルチな才能があるのか分かりませんが（＾＾；）

イベントを企画したりするのはけっこう好きだったりします。

20代の頃によく任されたのが、結婚式の2次会の企画。

最初の頃は【2次会＆パーティーのやり方】みたいなノウハウ本

を買ってきてマニュアル通りにやっていました。

が、途中からオリジナルの企画を取り入れたりして

回数を重ねる度に完成度もかなり上がってきた気がします。。

大盛り上がりで成功して、新郎新婦から感謝の言葉を

もらうと、企画したほうとしてもとても嬉しいものです（＾＾）

話がそれましたが、ちょうど忘年会シーズンに入るので

幹事に立候補してマルチな才能を育ててみるというのも

いいかもしれませんね。

こんばんは！カカ夫です。

一棟物件を購入するためには

価格帯が高くなるので、基本的に金融機関からの

借入れが必要になると思います。

この点で最近思うのが

【今はある程度の頭金がないとダメだな～】

という事。

今の融資情勢は、数年前の

【サラリーマンでも億レベルのフルローンが出る】

という緩和状態ではなくなっています。

億単位のフルローンが出る＝投資として成功、

という事ではないので別にいいのですが、

当時より確実に厳しい融資条件になっているのは確かです。

となると、自分が購入したい（又は購入出来る）

価格帯を知り、それを購入するための

頭金＋諸費用を揃えるのがまず大前提かなと。

また、プラスαの蓄えを持っているとか、

収入を生む不動産を残債無しで持っているとかでないと、

いい条件の融資はなかなか通らない気がします。

銀行はぶっちゃけて言うと

【この人に貸しても焦げ付かないか？】

【融資した対象物件がもしコケても、他で回収可能か？】

という感じで、借り手側の財力を見てくる訳です。

これらを踏まえて、

今後の活動についてトリュ婦とミーティングをしました。

その結果、今までは

・トータルキャッシュの20％を自己資金として使う。

・残り80％は資産として蓄えておく。

という、ちょっと偏った（？）考えだったのですが、

今後はこのパーセンテージにこだわらず、

有力物件が出てきたら、それに合わせて

自己資金を都度検討していく事にしました。

また一号物件の残債を完済してしまって

与信を上げたらどうか？

というのも検討してみる事に。

金融機関に現金を置いておいても

金利はごくわずかですから、それ以上の運用が出来るならば

旅に出させたほうがいいですよね（笑）。

もちろん全てのキャッシュを投入！という事はしませんが、

B/Sとして無理が生じない程度に

臨機応変に考えてやっていきたいと思います。。

こんばんは！カカ夫です。

会社の冊子で

退職後のマネープランについての記述を発見。

目を通すと

「年金は65歳からの支給に引き上げられます」

「なので定年後も働いて収入を得る必要があります」

「ですが再就職は難しく、収入ベースも落ちやすいです」

「ですから今からマネープランを組んでいきましょう」

・・との事。そのマネープランとは

・貯蓄をしましょう

・生命保険を見直しましょう

・個人年金に加入しましょう　

といった主旨のものでした。

私は【老後は年金で生活を・・】という考えがない

のでよく分からないのですが、こういった取り組み方が

日本のマネープランの標準的なものなのでしょうか。。

勝手な予測になりますが、私の年代が

年金受給者になる頃には、おそらく年金制度は

大きく崩れているのでは？と思っています。

という事で、貯蓄や個人年金の加入ではなく

貯蓄を運用する事で資産を増やし、その資産から

収入を得ていくサイクルを作る事が私のマネープランです。

恐らく投資を志している方は、

考えている事は一緒なのではないでしょうか。

もちろんこのマネープランも正しいのかどうかは

結果が出ないと分かりませんが。。。

ですが、私が不動産投資を資産運用の
ひとつとして選んだのは、先人の方達を見ての事。

というのも、私の周りには昔から賃貸経営をされている

昭和初期生まれのご年配の方がチラホラいたりします。

その方達は地道に不動産を所有してきた結果、

年金プラスαとして家賃収入を得ていて、

生活に困っている方はほぼ居ません。

いっぽうで不動産収入のない一般的な方の生活を

見ていると、厚生年金＋国民年金の方なら生活は

まだ成り立っていますが、

国民年金だけの方は数万円程度の支給しかなく、

はっきり言って生活は悲惨なものです。

この様に、今現在の状況を見るだけでも、

年金に頼るのはどうかと思います。

最近は不動産投資を志している方と接する機会が多いので、

資産運用するのが当たり前に感じていますが、

もしかすると、この冊子に記載されている様にコツコツと

貯金をしたり、別の個人年金に入るといった貯蓄型の考えの方が

世の中の大半を占めているのかもしれませんね。

こんばんは！カカ夫です。

ここ数年でお金に対する考え方を

高めてきたつもりですが、

最近ふと思った事があります。

それは

【自分のために何もお金を使っていないのでは？】

という事。

確かにお金に対する意識は高まっていますし、

ムダ使いをしない等々の抑制に対しても

苦しいと思った事もありません。

でも最近、自分のために使っていなさすぎな気がします。

もちろん一銭も使っていない訳ではないのですが、

問題はその使い方。

というのも、最近はジュースやスナック菓子などなど、、

完全に近所の小学生と同じレベルの

使い方になってしまっているのです（汗）

こういった小銭を細かく消費するのって、

ある意味「ムダ使い」ですよね。。

こういう消費ではなく、自分が本当に欲しいものや

今の自分にとって本当に必要な、本質的なところに

お金を使っていくべきだよなぁと感じています。

もちろん高価なものを節操なく買い占めて

ばかりでは、単なる浪費になってしまいますが、

【欲しいものを何ひとつ買わない】

これが習慣化しすぎてしまうと、

不動産投資でキャッシュフローが○○万円出るからetc・・

なんて事をいくらやっていても、

本当のお金との付き合い方が分かっていない

乏しい人になってしまいそうですよね（＾＾；）

話は変わりますが「自分へのご褒美」といって

贅沢にお金を使ったりする人を見ても

何とも思わなかったのですが、

これってもしかすると、幸せ感を味わうことを

理解している人の行動なんだろうな～

と思えてきました。

お金との付き合い方、ちょっと見直して

してみたいと思います。

とりあえず、小学生レベルのお金の使い方からは

脱却したいですね（＾＾；）

こんばんは！カカ夫です。

最近、自宅マンション内でリフォームが流行りつつあります。

我が家が現在拠点にしている自宅マンションは、

築30年目に片足を突っ込んでいる築古マンション。

数ヶ月前、とある住民が売却を機にフルリフォーム

をしたのですが、これが引き金となったのか

各階で連鎖的にリフォーム工事が入っています。

リフォームをやられる方は、

やはり新築当時から暮らしている方が大半。

取り外した旧設備が外に出してあったりするのですが、

か～なり年季が入っているものばかり。

巨大タンクみたいな給湯器だったり、

店舗の厨房で使う様な重厚な４口キッチンであったり、、、

昭和５０年代の大型設備に、驚きの連続です。

先日フルリフォームをした上階の部屋を見れる

機会があったのですが、30年前の雰囲気は微塵もなく

最新の設備で固められた室内は新築同様！

さすが分譲マンションの本格リフォーム。

賃貸仕様のローコストリフォームとはまた別モノです。

「やっぱり最新のキレイな設備はいいなぁ～」

「暮らすならやっぱりシステムキッチン＆フローリングだな」

※我が家はノーマルキッチン＆ＣＦです（＾＾；）

と、実需の人みたいな感覚で内覧を楽しんでしまいましたが（笑）、
現実に戻った私が思ったことは
【築古区分の今後の所有について】 です。

自宅物件はもうすぐ築30年を迎えますが、

管理は良好なせいか、とくにこれといった致命的な問題もなく、

良い状態を保てているマンションです。

ですが今後10年、20年と所有し続けるか？というと

答えはNoだと思います。

あと5年は所有していてもいいかなと考えていますが、

そのあたりがターニングポイントかなぁと。

なぜならこのラインを超してくると

「手放しにくくなるリスク」が増えてくるからです。

安く買い叩かれる可能性も高くなりますし、

費用をかけて大規模リフォームでもしないと

実需の方に目を向けてもらえない可能性も出てきます。

容積率＆建蔽率もフルに使って建てられている

マンションなので、もし建替え問題に発展した時には

費用面でもいろいろ問題が出てくる事も予想されます。

そんなリスクを想定していった結果

【所有するならあと5年】

という結論に至ったわけです。

この期間を過ぎても所有するとなると、

自分達で住み続ける or 賃貸仕様にするなどして

とことん付き合うことになるでしょうね（＾＾；）

考えているターニングポイント（＝あと5年）を迎える

時期まではまだ時間もあるので、そんな事を頭の片隅に

置きつつ、その間に資産拡大を狙いたいと思います（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

銀行融資の事前審査を進めていた

地方都市物件ですが、さっそく結果が出ました！

結果は、、、審査通らずでした（＞＜）

属性のB/Sとしては問題ないが、

物件の立地でNGとの事。

ちなみに仲介さんの審査結果も

出ましたが、こちらもほぼ同様の結果。

立地条件が銀行審査の基準を

満たしていないという事ですかね。

いい条件の融資を受けるには属性と物件が

マッチしてこないとなかなか厳しいですが、

春先なら同じ様な条件でも通っていた様な・・。

金融機関の融資条件も日々変わるので、こればかりは

持ち込むタイミングによって左右されてきます。

こうやって考えると

レバレッジを使って不動産を購入するというのは

まさに縁モノ。

購入までの活動としては、やれるだけの事はやって

あとは 【縁と運とタイミング】 といったところでしょうか。

結婚と似ています（＾＾；）

これはこれで結果として受け止め、次の物件探しに

移りたいと思います。。

こんばんは！カカ夫です。

このブログを執筆させて頂いてから、

早いもので１年が経ちました。

初期に書いた頃の記事を読み返してみると

我ながら初々しいです（苦笑）

昨年の今頃はどんな状況だったかというと、

ちょうど一号物件の客付け中。

ブログ開始後、間もなくして

入居が決まった事を思い出します。

ブログを書かせてもらう様になってからは

不動産投資家の仲間も出来まして、いろいろと

学ばせて頂く機会も多くなりました。

また自分で書いていながら、自身のモチベーション

を支えてくれる気もしましたし、ブログを書く

というのはプラスになる事が本当に多いと思います。

まだ物件を増やす事は出来ていませんが（苦笑）

ブログを振り返ってみると、ちょっとは前進はしているかな～

と感じていますので、これからも執筆が続けられればと思います。

近いうちに

物件購入ネタが書ける状況になれたら幸いです。。笑