こんにちは！カカ夫です。

クリスマスが終わったと思ったら、もう年末ですね。

という事で毎年の定番ですが、2009年について

振り返りたいと思います。

【1～2月】

今後の方針が定まらず、まだ区分や戸建などを見に行ってましたが

トリュ婦もつわりで動けず、活動はほぼやっていませんでした（＾＾；）

【3月】

トリュ婦も安定し、二号物件の取得に向けて活動を開始。

この頃からレバレッジを効かせた一棟物件に焦点を定めました。

【4～5月】

一棟物件の知識もあまりないまま、とにかく物件を見る日々。

5月に良さそうな物件が見つかり、買付を入れるも通らず玉砕。

【6月】

活動は続けるも、ハズレ物件ばかり。

モチベーションも低下してきたので、情報力＆行動力の見直しを実施。

【7月】

6月の見直しが功を奏したのか

有力情報が立て続けに入り、買付も2本入れましたが

１番手にさらわれるなどして玉砕。

【8月】

活動を一旦ストップ。

下旬に迫ってきた第一子の誕生に注力。。

そして8/21に無事、総資産クン誕生！

【9～10月】

総資産クン誕生後は、子供中心の生活に。

それに伴い、物件探しは完全に中断状態。

落ち着いてきた10月の終わり頃から活動を徐々に再開。

【11月】

上旬に超有力物件の情報が入り、本業そっちのけで

銀行融資や現地調査に奔走。

結果的には融資がもう一歩伸びず、自己資金の関係で購入できず。。

【12月】

引き続き活動を継続。

先月の活動で銀行融資のパイプもできて

いい物件が出ればすぐ動ける状態に。

・・我が家にとって、今年は総資産クンの誕生が最大のイベント。

そのため今年の不動産投資の活動としては、実質6ヶ月間でした。

でも今年の始め頃はまだ

【次、どうする？ また区分か激安戸建でも買うかぁ～】

とあまりビジョンも持っていない状態だったので、

それなりに成長できた１年かもしれません。

ここ数ヵ月で購入体制は整いましたので、2010年は

【物件get！】

シンプルですが、これが目標です。

という事で、今年１年間お世話になった方々

ありがとうございました（＾＾）

トリュ婦＆総資産クン共々、来年もよろしくお願いします。。

こんばんは！カカ夫です。

先日も現地調査に行きました。

駅より徒歩５分、土地値＞売値という好条件。

駅は至って普通のレベルでしたが、徒歩５分なら

需要も見込めるだろうという事で現地へ向かいました。

さっそく地元の元付け業者さんとコンタクトを取り、いざ現地へ。

そして歩くこと数分、現場へ着くと・・・屋根しか見えません（＞＜）

なんとこの物件、段々畑状態の土地に建てられるだけの

面積を使ってギッシリと建っていました。

この時点でだいぶテンションが下がりつつも、諦めの悪い私。

可能性を見い出すために物件チェックを開始。

でも調査を進めるにつれて、更にテンションダウン（＞＜）

・どこが入り口だか分からない（かなりの迷路状態）

・古い戸建とアパートがくっついている（増築を重ねたらしい）

・段々畑の土地の下は超傾斜地

といった感じでした。

結局、見れば見るほど可能性を見い出せなくなり

購入には至らない物件と相成りました。

元付け業者さん曰く、土地の造成業者さんが目をつけている

くらいで、一般の投資家さんはやっぱり買付までには

至らないそうです。

確かに段々畑の土地を平らにする事が出来れば、資産価値も

かなり上がるので、造成業者さんなら再生可能かもしれません。

しかし私レベルの投資家だと、出口を見出すのが

ちょっと厳しい条件かなと思えました。

物件調査を重ねてきて、最近思う事は

【最終的な出口をどうするか？】 です。

結局のところ、条件があまり良好でなく購入を躊躇してしまう物件

というのは、自分が手放す時も同じ様な条件での売却を強いられる

訳で、なかなか買い手もつきにくいのだろうなと思います。

そういった点まで考えると、やはり地形の良し悪しなども気にして

物件チェックしたほうがいい気がします。

不動産とは長い付き合いになるので、長期目線で見て

出口が見えやすい物件を所有したいものですね。

こんばんは！カカ夫です。

来年早々に車検を控えているマイカー。

整備のためにディーラーへ持ち込み、見積もりをとってもらいました。

なんて事をやっている私ですが、今までの
十数年に渡るクルマ人生、業者さんに車検をお願いした事は
実は一度もありません（＾＾；）

ではどうやってきたかと言うと ・・・

全て【ユーザー車検】でやってきています。

ユーザー車検とは、自分で車検場にクルマを持ち込んで

車検を通すのですが、このノウハウを覚えてしまうと

ディーラーに車検をお願いするのに抵抗が出てきます。。

というのも、ユーザー車検だったら最低７～８万円程度で済むところ、

ディーラーから出てきた見積もりはなんと３５万円！

メーカーという肩書きがあるので安全性を考えての事なのは

分かるのですが、クルマの構造に詳しくなっている私から見ると、

過剰な整備や交換部品がかなり目立ちます。

これって不動産投資でいう、リフォームの分野と一緒です。

リフォームに無知な状態で見積もりを取っても、どれが必要で

どれが不要かといった判断は出来ないと思います。

その結果ローコストリフォームが出来ず、

知らないまま損をしてしまう事もあるのではないでしょうか。

車検も同じで、整備士の言うままにやっているととても高くつきます。
クルマも安全性を見据えて部品交換の要／不要を見極められれば、

かなりローコストで維持が出来るものなのです。

結局、今回初めてやってみたディーラーでの見積もりは

内訳を指摘しまくって、最低限の部品交換だけに落ち着きました。

もちろん部品交換だけお願いして、車検は自分でやりますが・・（＾＾；）

【無知は最大のリスクであって、知っているもののみが得をする】

とは、こういう事を言うのだと思います。

不動産投資の場合、知っていた事で何百万も

差が出る事がありますから、豊富な知識をたくさん

身につけて活動していきたいですね。

こんばんは！カカ夫です。

投資家として成長していくには、知識＆経験はもちろんの事、

行動力や気合＆根性といったいろいろな要素が必要ですが、

心構えもかなり重要だと思います。

私が最近思う心構えとは 【大胆＆慎重な心構え】 です。

不動産投資の場合、比較的大きな資金を投下していくので

一般的な思考ではとても対応できないと思います。

何千万とする買い物なのに、優良物件ともなれば

瞬時に判断して買いに走らないといけません。

もはや 【買う】 というより 【獲る】 に近いですよね。　

そういった意味で、大胆な心構えというものを自身で育てて

いかないと、不動産投資での成長は望めない気がします。

こういった大胆さとは逆に 、慎重な心構えも

同じ様に育てる必要があると思います。

これは簡単に言うと

【リスクをちゃんと抽出できるかどうか？】 です。

不動産投資ではよく「物件に惚れるな！」と言いますが、

私もこの点は重視していて、どんなにいい物件が目の前に現れても

冷静かつ慎重に見極めて、

・賃貸需要は長期に渡って確保できるか？

・躯体や環境は問題ないか？　

・出口はどう考えられるか？

といった様々なリスクを常に見据える様にしています。

成功している投資家や事業家の方は、大胆さと慎重さの

両方をバランスよく兼ね備えている方が多いですよね。

大胆なだけでは破綻しかねませんし、

逆に慎重なだけでは物件すら買えない気もします。

【大胆＆慎重な心構え】

両方をうまく育てて

投資家として成長いきたいと思います。

こんばんは！カカ夫です。

一号物件の客付けの話ですが、

早く入居を決める為に11社へ募集依頼をかけました。

最初はどの業者さんにも同じスタンスで

募集依頼をかけましたが、

しばらくすると反応がなくなる業者さんと、

真面目に紹介を続けてくれる業者さんに

二極化しました。

そんな時どうしたか？

私の場合、以下の２パターンで攻めてみました。

①あまり期待しない（諦める）

②とことん付き合う（笑）

まず①ですが、これは地元の業者さんが

一人でやっている様なところに多かったです。

地元の業者さんは比較的余裕のある方が多く、

必死に客付けをしない傾向も伺えます。

この場合はどうしようもないので、

過度な期待は持たずに定期的に

電話を入れる程度にしていました。

次に②ですが、こちらは賃貸専門の業者さんが大半。

基本的に頑張って客付け活動をしてくれるので、

本当にとことん付き合いました。

私が気配りしたのは、ズバリ

「業者さんにやる気を出してもらう」 事。

紹介数が少なくても決してアオらず＆イライラせず、

業者さんにベストな形で客付けしてもらう様、心掛けました。

また、自分の物件のためにやって頂いた事は

感謝の念をしっかりと伝える事もしました。

例えば電話の最後には

「今後ともよろしくお願いします！」

と自分の気を最大限に入れて切るのが定番（笑）。

そんな姿勢でやりとりしていると、

優先を上げてくれているな～と思える業者さんもいました。

やっぱり業者さんもひとりの人間。

感謝の気持ちが伝われば、

「この人の物件を早く入居付けしたい」

と思ってくれる方も確実にいると思います。

それでも決まらない時は決まらないのでしょうが、

そんな場合は賃料を見直したり、最終的には広告料の上乗せや

謝礼を出すといった手段を取るしかないのかな～・・と思います。

でもこれらはあくまで最終手段としてとっておき、

まずは業者さんにモチベーションを上げてもらう努力をするのが、

大家としての実力もつくのかなぁと思います（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

先日マイケル・ジャクソンを特集した番組を観ました。

マイケル・ジャクソンは生前、幼児虐待や奇行といった

スキャンダルも取り立たされていましたが、

これの真実を探るという番組。。

彼は類稀な才能でショービジネスの世界で成功し

莫大な収益を得ましたが、この資産目当てに近づいてくる

悪い考えをもった輩もいたようです。

そして彼のスキャンダルの数々は、こういった一部の人間達と

関わりを持ってしまったが故にスキャンダル騒動に巻き込まれた・・

という番組構成になっていました。

真実はどこにあるのか一個人としては断言出来ませんが、

彼に対する私のイメージは、

将来ある子供達を大切にしたり、

恵まれない人達への寄付活動をしたり、

ファンをとても大事にする優しい心等々、、

世界平和を願い、皆から愛される素晴らしいアーティスト

というイメージです。

そんな純粋な心を持った彼だったが故に

お金に群がる悪い輩に巻き込まれ、騙されてしまったのかな・・

と思いました。

この番組を観て私が思った事は

【たくさんお金を得る立場になると、リスクも多くなる】

という事。

収益が上がっていけばいろいろな儲け話も舞い込んでくる

でしょうし、悪い企みを持って近づいてくる人もそれなりに

出てくるかと思います。

そういったリスクに出くわした時、その善し悪しを

見極められる事、そしてそういったリスクを近づけない力

というのも必要なんだろうなと思いました。

大きな経済力をつけて生きていくという事は

悲しい事ですが、純粋なままでは生きていけない

のかもしれませんね。

こんばんは！カカ夫です。

先日も記事にさせてもらったコーチングのメルマガ。

今の自分にとってはためになる内容が多いので、また

備忘録的に記事にさせて頂きます。。

皆さんは人とコミュニケーションをとる時、

イメージ作りってしているでしょうか？

私の場合、意識した事はほぼ無かったのですが（苦笑）、

これを意識してやってみると不動産投資でも

意外な力を発揮しそうです。

例えば賃貸業者さんへのヒアリング。

客付けに忙しい営業マンとどの様な雰囲気で

コミュニケーションをとるのか、イメージを持ってから

ヒアリングに望むといいと思います。

やわらかいイメージ。　

厳しいイメージ。　

楽しいイメージ。

恐らく初対面ですから「やわらかいイメージ」で

コミュニケーションを取ったほうが情報を引き出せたりして、

いい結果を生むでしょう。

では逆に、滞納が発生した場合の管理会社さん、

あるいは入居者さんとのやりとり。

どんなイメージがいいかと言うと、基本的には「厳しいイメージ」が

いいでしょうが、そんな中にも「やわらかいイメージ」を

少し取り入れると、意外と話がうまくすすむかもしれません。

こんな風に状況や相手を見据えて、明確なイメージ作りを

してコミュニケーションをとってみると、不動産賃貸業に関わる
人達とうまくお付き合いができるのでは？なんて思います（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

先週から検討ベースに乗せていた物件があり、

一度現地へ足を運んではいたのですが

改めて詳細調査をする事にしました。

再調査の目的は賃貸業者さんへのヒアリング。

場所的に需要面が懸念される物件だったので、複数の業者さん

を徹底的に廻って実態をつかもうと思ったのです。

という事で、地元業者さんからメジャーな賃貸専門の業者さんまで

賃貸需要を聞き込んでいったところ・・・どうも反応がよくありません。

ヒアリングを重ねたことで、私が懸念していた点が

浮き彫りになってきました。

周辺物件の入居率チェックではそこそこ埋まっていたので

問題ないかな～と思っていたのですが、

埋まっている部屋の賃料が安すぎでした（＾＾；）

それに対して対象物件のレントロールは明らかに高すぎ！

もし退去が発生して相場の賃料で再募集をかける事になったら

一気に経営難に陥りそうです（＞＜）

今回勉強になった事は

①周辺の入居率チェックは、入居中の賃料もチェックしよう

②可能な限り現地へ足を運ぼう

という事。

①は周辺の物件をチェックして

【だいたい埋まっているな。じゃあ大丈夫だ。】

で終わらせてしまっては危険な場合もある、という事です。

埋まっている物件の住所＆建物名称を控えて、

最寄りの賃貸業者さんに入居中の賃料をヒアリング

していけば、だいたい情報が引けます。

必要に応じてこの様な〝もう一歩踏み込んだ調査〟

をしていくと、需要面の不安解消にもつながると思います。

また②については、一度だけの調査だと把握できるボリューム
が限られるかと思います。

ですので、もし購入が具体化する様なら

できるだけ時間を作って何回も現地へ足を運んだほうが

より得策な気がします。

昼と夜、晴れと雨の日などでも物件の雰囲気は変わりますから

こういった変化を見るのもいいでしょうし、周辺調査もエリアを

広げてみると環境の善し悪しも見えやすいと思います。

高価な買い物ですから、自分が納得いくまで調べ上げて

後悔しない様にしたいものですね（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

コーチングに関するメルマガを愛読しているのですが、

先日ゴルフを例にしたコラムで

ちょっと面白い記事がありました。

ゴルフはボールをコントロ－ルするスポーツですが、

ボールが右へ左へと飛び交っていては、

スコアもまとまりません。

ですがどちらかに曲がることを予め予測できていれば、

ある意味コントロールが出来ている・・と言える訳です。

あるゴルファーの話。

あまりに右へ左へと飛ぶものだから、

「いっその事、いつも右にしか

曲がらないスイングを覚えこんでしまおう」

と考え、徹底的にスライススイング（←右へ曲げるためのスイング

です）を体に覚えこませてコースに出たところ、ボールが飛ぶ

方向が予測できて、スコアが格段に良くなったそうです。

スコアがなかなか上がらなかったのは、

「ゴルフはボールを真っ直ぐ飛ばさなければならない」

という固定観念にとらわれていて、右へ左へと飛ぶボールを

受け入れなかった点。

そこでこの人は

「どうせ曲がるのならば、それを武器にしてしまおう」

という逆転の発想をしたからこそスコアアップにつながった訳です。

セオリーを崩して、日ごろやらないことを

やろうとするのは勇気がいります。

でも勇気を出してやってみる事で

新たな道が開けるのも事実。

これは不動産投資にも言えるのではないでしょうか。

この世界もいろいろな書籍が出ていて

「○○でなければならない」

「××でやると成功する」

といった様々なノウハウがあり、どれを信じていけば

いいのか迷う事もあるかと思います。

ですがそういったノウハウはセオリーとして参考にして、

それを理解したうえで自分の考えてやってみる。

これが大事なのではないでしょうか。

私も不動産投資を始めた頃はいろいろな書籍や情報に

翻弄されていた気がしますが、今は自分が実践してきたことが

糧になって、それなりの自信もついている気がします。

「勇気を出してやってみる」

不動産投資には欠かせない要素ですね（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

前回記事のセミナー。

終了後の懇親会はお茶だけで退席させて頂いたのですが、

その後に物件調査が控えていました。

セミナー開催場所の後楽園を後にして、一気に南下し

湘南エリアへ直行。

これほど急ぐという事は、

数字上の条件が良かったからに他ありません。

土地値よりも売り出し価格が安く、最寄駅もビックシティ。

利回りも問題無く、間取りも

私達が検討しているサイズのものでした。

唯一気になっていたのは築年数（若干古め）でしたが

Googleマップでは外観が見れなかったので、

これはとりあえず現地ヘ急行するしかない！

という事で、タイトなスケジュールを敢行。

夕方に仲介さんと現地で待ち合わせ。

標記住所の付近に入ると、朽ち果て気味のボロアパート前に

営業マンらしき人が待っています。

「もしや、、、アレが該当物件？」

と、トリュ婦としばし沈黙。

恐る恐る営業マンらしき人に

「○○さんですか？」

と詰め寄ると、Yesの回答（＞＜）

土地値以下＆好立地物件という情報に、完全にやられました・・

住民が居ない訳ではないのでゴーストアパートまでは

いかないのですが、一般レベルまでに蘇らせるにはかなりの

資金投入が必要になるくらい、朽ち果ててます。

基礎部分に湿気が目立ち、嫌な予感がしたので通気口を覗くと

木部が怪しい感じ。

そして空室部屋を見せてもらうとご覧の通り。

水周りは載せられないくらいヒドかったです（＾＾；）

こんな状態の空室部屋が数戸あり、お金をかければ
再生可能ですが、金額の目処がつきません（＞＜）

築古は見慣れているものの、ここまで放置したものは

久々だったので、さすがにめげました。。

凹んでいても仕方がないので、仲介さんへ希望条件を伝え

今後の物件紹介をお願いして退散。

トリュ婦がチェックしていた近くのケーキショップなどを

ハシゴして家路につきました。

朝から晩まで動いたヘビーな休日でしたが、

こんな朽ち果て物件に当たっても

めげずに前進していきたいと思います（＾＾；）

～おまけ～

ハシゴしたショップで面白かったのが

24時間営業のクッキー販売店。

規格外になった商品がアウトレット価格で買えます。

200～300種類の中から好きな商品を選んで自動販売機で

購入できる様になっていて、画期的でした（＾＾）