こんばんは！カカ夫です。

先日も検討ベースに乗りそうな物件をチェックしてきました。

公道角地、築年も10年ちょっとと言う好条件。

建物も大手建設会社施工なので、しっかりしています。

唯一の不安材料は最寄駅から徒歩ギリギリ圏内という立地。

ですがいざ現地に行ってみると、雰囲気はとても良好！

いろいろな店舗が集まっていて、マーケットがあるエリアっぽいです。

さっそく最寄駅の不動業者さんにヒアリング。

すると予想していた通り、生活環境が整っているので

ファミリーにとても人気があるエリアとの事。

駅から離れている割には路線価がずいぶん高いな～

と思いつつ現地入りしたので、これで納得です（＾＾）

あとはこの微妙な立地を金融機関がどう見るか？

が肝ですね。

アピール次第では融資がつくかもしれないので、

やるだけやってみたいと思います。

こんばんは！カカ夫です。

私が本業で習慣的にやっているもののひとつに

「リスクアセスメント」というものがあります。

リスクアセスメントとは、リスク（危険源）をあらかじめ

抽出して、どうすればそのリスクを除去できるか？

といった事を未然に考えていく事でリスクを回避する手法。

私はこれを不動産投資にも活用しています。

不動産投資には、様々なリスクがありますよね。

・賃料の下落リスク　

・金利の上昇リスク　

・空室リスク　

・滞納リスク　

・不良入居者のリスク　etc．．　

ざっと挙げただけでも、不動産投資には

こんなリスクがあると思います。

思わず目を反らしたくなるものばかりですね（＾＾；）

でもこういったあらゆるリスクを洗い出しておき、

実際に降りかかってきた時にどう回避するのか？

それを自分の中で確立しておく事で、

投資そのものを安全なものに変える事が出来ると思います。

「リスクは必ずあるが、回避策があればリスクでなくなる」

こんなキーワードを心得ておく事も、不動産投資で成功する

ひとつのポイントになると思います（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

売主様との交渉段階に入ったS造アパート。

融資が確定していた金融機関の金利は4％台と高め。

そこからはじき出した買付額は、販売価格の16%OFF-だったのですが

売主様よりNG判定が出てしまいました（＞＜）

仲介さんから聞いていた売主様の状況からして、

ある程度の指値も通りそうな感触を受けていたのですが。。

う～ん、残念！

・・・と、ここで話は終わりそうですが、続きがあります。

仲介さんの交渉の結果、16%OFF-はダメだけど、

10%OFF-ならOKとの事。

これを受けて再検討したところ、

【金利2％台、融資期間20年】

なら成立する事が判明！

さっそくこの条件で通る金融機関はないか

都銀から信金まで、ありとあらゆるところに打診。

が、、築年も微妙に経過しているため、融資期間が

20年とれるところはどこもなく ・・・（＞＜)

う～ん、またまた残念！

（2段オチでした）

深追いしてもしょうがないので、

次の物件探しにフェイズを移したいと思います。

こんばんは！カカ夫です。

不動産投資の学校　実践報告会 in東京 が来月開催されます！

JFAさんにて毎年開催されている人気のイベントですが、

今回は更にパワーアップしています。

まず講師陣がスゴイです！

投資家けーちゃんこと寺尾恵介さんや、

うっちゃんさんこと内海芳美さんといった著名な方々。

不動産投資の学校・講師の束田先生もご承知の通りですね（＾＾）

この卒業生ブログを執筆されている大杉さんやようさん、

fumioさんも講師としてお話して下さいます。

実践報告会に参加するのは3回目なんですが、

講師の皆さんが実際にやってきたリアルなお話を

聴くことが出来ますので、とても勉強になります。

もちろん私も懇親会セットで参加します。

当日お会いできる方と、いろいろ情報交換できたら幸いです。。

よろしくお願いします（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

通勤仕様として乗っている私のバイク。

ほぼ毎日乗りますので、順調に走行距離が伸びています。

数年前に中古で購入したのですが、

ここ最近は距離数の増加と共に故障も

目立つ様になってきました。

昨年は大きな故障があって、掛かった費用が約5万円。

今年も消耗部品で数万円が発生しそうです。

この様にちょこちょこと費用が掛かってくると

「そろそろ乗り換え時期かな・・」

という考えが頭をよぎります。

これって、不動産で言う出口戦略にとても似ています。

不動産も年数の経過と共に掛かってくる

設備交換や修理費、また低下してくる資産価値との兼合いで

売却するかどうかなどを決めますよね。

乗り換えを検討しているバイクも、これから先

どんどん距離数が伸びますし、修理費もコツコツと

掛かってくる事が予見されます。

こう考えると、私達が普段使っている

携帯電話とかパソコンなどなど、モノには全て

出口戦略ってある気がします。

どんなモノでも出口を考えながら購入したり

使用したりしていると、不動産投資の出口戦略もイメージ

しやすくなるかもしれませんね。

こんばんは！カカ夫です。

前回の続きです。

さっそく仲介さんと会って買付申込みを入れました。

これでとりあえず１番手をキープ。

厳しめの指値を提示したので、一瞬却下されそうになりましたが（＾＾；）

融資面を確保しておいたおかげで受理されました。

あとは仲介さんの交渉と売主様の状況、
そしてこれに融資がうまい具合にかみ合ってくるかどうか。

結果は神のみぞ知る！といったところでしょうかね。

2010年が明けてからちょっとボケボケしてましたが、

買付を入れるとやっぱり気が入りますね～。

ただ待っているだけではもったいないので、

この機会に金融機関を開拓して

可能性を広げておきたいと思います。

こんばんは！カカ夫です。

先日、リノベーションしたマンションを見学してきました。

リノベーションとは、既存のものを全て壊してしまい、最新の

間取りや設備に取り替えてしまうというもの。

見に行ったマンションはちょっと面白くて、開発業者さんが

一棟まるごと買い取り、エントランスや共有部分も含めて

リノベーションするという、今後の可能性を感じる事業でした。

なので一戸あたりの価格がとにかく安い！

恐らく新築相場の30～40％は安いです。。

そのため内見客も殺到していて、抽選での購入になるとの事。

私達は勉強の一環＆興味本位で見に行ったのですが、

出来栄えに対する価格の安さは、本当に魅力的でした。

モデルルームが何部屋か出来ていたので、それらを見学。

リフォームだと古さを感じてしまう点もありますが、

リノベーションは玄関からベランダまでフル改装してあるので

新築と何ら変わりありませんね。。

RCリノベーションの可能性を見た気がしました。

面白かったのが、無印良品がプロデュースした部屋。

天井はコンクリートをそのまま利用して、オシャレな演出をしていました。

無印良品ファンにはたまらない部屋だと思います（＾＾）

この一棟リノベーション、企業がバブル期に建設した

社宅が不要になり売却するケースが最近は多いらしく、

それを格安で買い取ってリノベ→再販するとの事。

分譲と同等レベルの社宅を再利用しているので、

建物自体のグレードもかなりよかったです。

既存の建物を取り壊さずに再利用するというこの事業手法、

これから注目されるかもしれないですね。

こんばんは！カカ夫です。

金融機関へ打診していたS造アパート。

取り急ぎの結果としては

【立地も問題なく、評価も出ているので9割は大丈夫そう】

【ぜひやらせてもらいたい】

との事！

今のご時世、9割出ればいいほうです。

自己資金的にも問題ないし、現在満室なので具体化して

進めていこうと思います。

と、その前に一番の問題である買付、、、賃貸経営をムリなく

回すには指値が必要。

という事で、売主様へのアプローチ用の文書を作って、

買付証明書と一緒に仲介さんへ提出しようと思います。

こんばんは！カカ夫です。

先日、競売を取り上げたTVがやっていました。

50代の夫婦が所有していた自宅マンション。

十数年前に4500万円で購入したとの事で、月の返済は

約15万円＋管理修繕費＋税金という状況。

これに対して夫婦の年収は2人合わせて約700万円。

返済比率から見てギリギリな線ですが、この夫婦には

お金のかかる年代の子供が3人いるとの事。

そのため生活費が増大し、それに加えて

昨今の不況で年収ベースが落ちて返済が回らなくなり、

自宅が競売に流れた様です。

デフレになった今、競売に流れる物件が増加していると聞きます。

恐らくですが、インフレ時の年収ベースでギリギリの返済プランを

組んだ結果、この様な状況に陥っているのだと思われます。

これは自宅に限らず、不動産投資でも一緒ですよね。

返済比率はとても重要な判断値で、この比率が高くなってくると

ちょっとした景気の変動で返済に支障が出てきます。

景気はバイオリズムの様に上下動を繰り返すもの。

これを認識して、時代の流れを

読みながら物件を増やしていきたいものです。

こんばんは！カカ夫です。

昨年末に現地調査した物件。

鉄骨造としては築浅で、融資期間もある程度

取れそうな物件でした。

建物としては大規模修繕もやられている様で良好（＾＾）

デメリットは日当たりが若干悪そう、戸数分の駐車場が無い

といった点。

ですが立地は駅近、周辺にも月極駐車場もあるので

問題ないだろうと判断し、具体的に進めてみる事にしました。

だた最大の問題点が。。

積算はOKなのですが収益面が追いついていません。

それなりの価格交渉が必要になりそうなので、

これを後押しするために、まずは金融機関へ

事前打診してみようと思います。

年も明けたので、金融機関も

融資が緩和していたら嬉しいのですが（笑）

あと師走のバタバタな時期だったため、

駅前の賃貸業者さんへのヒアリングや周辺調査が

ほとんど出来ていません（＾＾；）

自宅から比較的近いので、

具体化してきたらガッツリと調査したいと思います。