こんばんは！カカ夫です。

先日まで開催していたバンクーバーオリンピック。

いろいろな競技がありましたが、その中でも

フィギアスケートの注目度は凄かったですね。

フィギアスケートってタイムレースとは違って、

技術面と演技面の総合点で順位が決まりますよね。

今回のオリンピックはどうやら演技面が

重視されていた様で、技術力で勝負した選手は

思ったほど評価されなかったみたいです。

技術力はあるのに銀メダルに終わった選手が

反論していた様ですが、いくら主張しても

今は演技重視の評価だった訳です。

これって不動産投資でいう、銀行融資に似ているなぁと思いました。

銀行も積算と収益還元という２つの評価方法がありますが、

各銀行の評価傾向を把握しないと、融資もなかなか

通せないのではないでしょうか。

収益力は凄いけど積算が出ていない物件があったとして、

これを積算重視の金融機関に持ち込んだとしたら、

恐らく融資は通りませんよね。その逆もしかりです。

今回のオリンピックは、今の審査傾向がどうなっているかを

見極めて、自分の演技を構成した人が勝った様な気がします。

銀行融資も同じで、各銀行の評価傾向を理解して

「この物件なら○○銀行がベスト」といった判断が出来る様に

なれば、融資を勝ち取れる確率も高くなると思います。

フィギアスケートも銀行融資も、審査する側のポイントを常に見据えて、

そこに標準を合わせられた者が勝つ！という事でしょうね。

こんばんは！カカ夫です。

先日物件調査で向かった先が一号物件の近くだったため、

久しぶりに物件と周辺を見てみました。

物件自体は何の変わりばえもなく、

エントランスの掲示板などを見ても特に問題ない様子。

ただ、ひとつだけ大きく変わっていたところがありました！

それは最寄駅です。

物件を購入した時はコンビニくらいしか見あたらない

各駅停車の駅でした。

再開発の予定がある、というくらいは耳にしていたのですが、

１年以上は足を踏み入れていなかったこの最寄駅、

大変身していました。

駅前には大きなロータリー。

駅ビルも出来ていて、テナントや施設がたくさん入っていました。

これに伴い、周りには数々の店舗が出来てくるらしいです。

物件を購入した時は「土地ばっかりで何もない駅だなぁ・・」

なんて思っていたのですが、思わぬ資産価値アップ！

これは嬉しい誤算でした。

それと同時に思った事。

今でこそ最寄駅についてけっこう調べる様になりましたが、

当時の私は調査が甘かった、、という事でしょうね（＾＾；）

やっぱり不動産投資は経験と学びを重ねれば重ねるほど、

見る目が養われていくのだな～と思いました。

これからは最寄駅のチェック＆将来性をしっかり

把握したうえで、物件を購入したいと思います（＾＾）

先日の競売履歴が多い物件、さっそく見に行ってきました。

空室があったので仲介さんと待ち合わせて

内見もしましたが、部屋はとてもキレイな状態。

登記簿がだいぶ汚れている件について

仲介さんと話していくと、なぜ競売に流れたのか

だいたい分かりました。

簡単に言うと、借入れの悪さ＋賃貸経営的に厳しい立地

のミックスで破綻したようです。

ちなみに借入れは、ノンバンクから10％に限りなく近い
高金利で引いていました。

10％弱の金利で融資を受け、
10％強の物件を購入しての賃貸経営・・

短期で競売に流れたのも納得ですね。

更に現地の環境を見ると、満室に近い状態を

維持するのは困難を極めそう。 

周辺アパートも満室経営できているところは皆無でした。

土地値以下での売り出し＆高利回りという条件には、

こういう背景が多かったりしますよね。

最寄駅の賃貸業者さんへヒアリングもしましたが、

ここでも決定的な意見を多く頂いたので

この時点で検討終了となりました。

ムダ足となってしまいましたが、現地を見てみない事には

状況が分からないので、やっぱり行動するしかないです。

今月も検討に値する物件を見つけて、

足を使って行動したいと思います（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

先日見つけた物件。

駅からは遠いものの、積算がかなり出ている物件でした。

利回りも高く、価格交渉もほぼ無しでいけそうです。

という事でさっそく仲介さんにアポを取り、資料を収集。

登記簿がついていたのでチェックしてみると、過去に2度

競売に流れていました。

権利関係を追ってみると、最初のオーナーが10年以上保有

していたものの、あるタイミングで破綻し競売へ。

税務署からも差押さえられていたので、納税も滞ったのでしょう。

その後業者が競売で落とし、転売している模様。

そして転売で購入したオーナー、なんと2年も満たないうちに

競売に流れています（＾＾；）

借入れ状況をチェックしてみると、ノンバンクと個人から

融資を受けて購入していました。

この時点で

「銀行からは融資がつかなかったんだな」

「かなり無理して買ったのかな」

なんていう事が予想できます。

いずれにしろ「競売に流れる＝賃貸経営が上手くいかなかった」

という図式が少なからずある訳ですから、ちょっと注意しないと

いけません。

入居者を確保するのが難しいエリアだったりする可能性は

多いにありますから、賃貸需要の調査はかなりしっかりやらないと

危険な匂いが満載です（＾＾；）

とりあえず現地に行ってみて、いろいろ見てみようと思います。