こんばんは！カカ夫です。

契約、決済、賃貸募集などを書いてきた二号RCですが、

購入の決め手になったポイントをまとめてみたいと思います。　

①シミュレーションの数値　

これは不動産投資をする人なら誰もが持っている指標

だと思いますが、シミュレーション上の数値が合格ラインに

入ってきた物件でした。

賃料下落、金利上昇、空室率などのリスクがあっても

耐えられるか、返済比率は問題ないレベルか等々、自分の

合格基準に入っていため、これが決め手になりました。

②ランニングコストが低い　

RCの場合、木造よりも固都税が高かったり、いろいろな設備がある

ため月々のランニングコストがかかり、利益を圧迫しがちです。

ですが二号RCは貯水槽や給水ポンプ、浄化槽、エレベータ等の

設備は一切ありませんので、設備費がほぼ掛かりません。

これも購入を決める際の決め手となりました。

③道路付けと環境

二号RCは公道角地に面していて、閑静な住宅街に位置

していますので、環境も比較的良好です。　　

道路付けは、賃貸経営上の収支にはあまり関係ありませんが

融資面や出口戦略を考える際のメリットになるので、

これも決め手となりました。　

④立地　

「立地」と言っても、駅に近いという意味ではありません（＾＾；）

ここで言っている立地とは「自分がよく知っているエリアだった」

という意味です。

実家の近くでもあり、学生時代からよく通っていた

エリアだったので、立地の善し悪しを把握しやすかった

という点は大きなメリットでした。

だいたい以上が購入の決め手になったのかな、という感じです。

ブログにも書いたとおり、初めに見に行った時は

特にビンゴな物件でもなかったのですが、こういった点が

トータルとして揃っていたのが良かった様です。

思い返すと、一号区分も最初は 【これはイイ！】 という感情は、

私もトリュ婦も全く湧いてきませんでした（＾＾；）

もしかすると、第一印象で一気にテンションが上がる物件よりも

【トータルバランスがいい物件だな】 と冷静に感じ取れる物件

のほうが、購入に近づくのかもしれませんね。笑

こんばんは！トリュ婦です。

総資産クンの初節句のお祝い中、１本の電話が入りました。

電話の相手は管理会社さん。

「実は本日１件内見が入りましてご案内したところ、

お部屋を大変気に入ったので申し込みをしたいと言っております。

お話を進めてよろしいでしょうか？」

おぉ～～～！！（＾o＾） なんとびっくり！！

ドレスアップした直後にお申込みのご連絡をいただきました。

この話を頂いたのが、決済からわずか4日後の出来事。。

初日のドレスアップはあくまで仮の設置だったし、

立地からしてしっかり営業活動をやらないと、短期の客付けは

難しいかな～と思っていたので、この朗報にはビックリでした。

管理会社さんからこのお話を頂いた私、

「スムーズに話がまとまれば、GWはどこか遊びに行けるかも！？」

と考えている横で、

「GW明けの入居になるかもしれないなぁ～、

じゃあGWはエアコン設置とかetc・・・急いでやらないと♪」

とウキウキ気分でいる夫。（＾＾；）

もう、好きにしてくださ～い（＞＜）

でも、本当に急な入居もあるかもしれないので、

GW後半はバタバタと物件の対応をする事になりました。

私自身がやるところはそんなになかったので、物件には

通っていたものの、お部屋の対応は夫がやってくれました。

そして私はと言うと、総資産クンを連れて物件周辺を散策したり、

最寄駅でショッピングなどをしながら楽しんでおりました（＾＾）

あ、、誤解しないで下さい、

これも物件周辺の環境調査を兼ねておりますので（＾＾；）

結局、お申込みいただいた方のお話が順調に進み、

目標にしていた5月中入居を達成 ＼（＾O＾）／

おかげ様で、決済から3週間後に満室となりました！

これも契約時に総資産クンがウンをつけてくれた

おかげかもしれませんね（＾＾；）

これからも3人で頑張って

満室運営を維持していきたいと思います！

こんばんは！トリュ婦です。

今日は決済後のお話になります。

夫のブログで書きましたとおり、決済では

大失態をしてしまったものの、なんとか無事に終わり

晴れて１棟RCのオーナーとなった私達。

今度は空室１部屋を埋めるために、全力を注ぎました。

時はちょうど4月末のGW前。

入居募集を行うには絶好のタイミングでした。

1号区分では体育会系のノリで朝から晩まで

セルフリフォームを行いヘトヘトになったものです（××）

ですが今回は総資産クンもいることですし、

そんなに時間をかけてはいられません。

総資産クン、だいたい3～4時間もすると飽きてきて、

大泣きするか寝入ってしまいます。

寝てくれる分にはいいのですが、

大泣きされたらたまったものではありません（＞＜）

なのであらかじめ作業内容をスケジューリングしておき、

予定時間内でサクサクと作業を進めていきました。

そして心配された総資産クンはと言うと・・・

やはり見慣れないお部屋に少々不安気味。

最初は部屋中をキョロキョロと見回しておりましたが、

慣れてくると私達の作業風景を見ながら、

部屋中を優雅にハイハイしていました（＾＾）

幸い空室部屋なので触って危ないものもなく、自由奔放！

総資産クンにとっては楽しい空間の様です。

とりあえずGWの初日だけで、なかなか良い雰囲気のお部屋を

作ることができました。

「この調子ならGWの後半は、レジャーにも出かけられるかしら？」

なーんて思った私でしたが、夫が

「よし！この調子ならGW後半には営業活動も出来るなー（＾＾）」

と、にやにやしながら言っているではありませんか（＊o＊）

あ～あ↴↴

やっぱり空室が埋まるまではレジャーもお預けか・・

でも翌日は総資産クンの初節句のお祝いで、両家の親とお食事会

をする予定でしたので、このイベントでレジャー気分を満喫（＾＾）

当日は物件の事もすっかり忘れ、総資産クンの初節句のお祝いを

家族みんなで過ごしていると、夫の携帯電話が鳴りました。

続きは次回にて。。

こんばんは！トリュ婦です。

ブログで夫が書いていますとおり、

晴れて一棟物件を所有することができました。

最近は子育て等々でブログに登場できておりませんでしたが、

物件購入に関しては、夫と共にしっかりと活動しております。

そこでわたくしトリュ婦が、簡単ながら

購入での出来事などを書かせて頂きたいと思います！

という事でさっそく、今日は契約のお話を。。

約束の時間に間に合うように、総資産君のおトイレも済ませ

準備万端で契約場所に行こうとしたその時、

「ブブブブィ～」

なんと総資産クン、大量のうん○をしてしまったのです。（TT；）

（お食事中の方、すみません）

これはたいへん！約束に遅れてしまう！！

あわてておむつを変えようとすると、なんと下着にまで

漏れ出ている始末・・・（×o×）

替えの下着を持ち合わせていなかったため、その場は

なんとか汚れを必死で拭い、とりあえず契約場所へ。

ニオイはしていないかしら・・・

内心ひやひやしながら、契約の手続きを進める私（＾＾；）

そんな私とは裏腹に、総資産クンはと言うと・・

私の膝の上にどっしりと座り、まるで自分が契約しているかの様に

テーブルに両手をついて、淡々と重要事項説明を読み進める

仲介さんをジィ～っと見つめながら、しっかりと契約に参加（＾＾）

そしてひと通りの手続きが終わって

場が和やかになったとたん、売主さんや仲介さんに

笑顔を振りまいて人気者になっておりました。

総資産クンのお陰で（？）契約前に

「ウン」もついたという事でしょうか（笑）

と冗談まじりで言っていますが、

本当に運（ウン）がついたみたいなのです。

続きは次回にて。。

こんばんは！カカ夫です。

一号区分は自主管理でやっていますが、

二号RCは管理会社さんに協力を一部お願いしています。

お世話になっている管理会社さんは

地元で何十年もやられている老舗の不動産会社。

二号RCを所有してからいろいろとお話させて頂くにつれて、

目に見えない力を持っているんだなぁと思えてきています。

まず地元で長年やってきているだけに

ネットワークがハンパでない！

同業の不動産業者はもちろんの事、エリア内にある

リフォーム業者さんなどは、ほぼ知り尽くしています。

この管理会社さん、駅前に店舗を構えている訳ではないのですが、

この強い人脈を生かして集客をはじめとする建物の修繕、

トラブル対応などなど、そつなく柔軟にこなしています。

ご夫婦で経営されていて、ちょうど私達の親くらいの世代という事も

あって、私達が家族で顔を出すと 「息子＆娘＆孫が遊びに来た！」

という感覚にもなるらしく、けっこう歓迎されます（笑）

訪問する時はもちろん物件についての話が中心ですが、

用事が済むと世間話になって、帰り際には社長さんが育てている

自家製野菜を手土産に頂いちゃったりします（＾＾；）

地元で長年やってきた確かな力を感じますし、

人柄的にも好感を持てる管理会社さんと出会えた事は大きなメリット。

物件もまだ所有したばかりですし、

基本的にはビジネスが基盤のお付き合い。

なので今のところはまだウォッチング中ですが、

良い関係を築いていけたらいいなぁと思います。

こんばんは！カカ夫です。

決済が和やかに進む中、最後の最後で

通帳印を忘れるという大失態をしてしまった私 （＞＜）

「自宅まで取りに帰るとなると、往復で3時間はかかるな・・」

「となると、今日は決済中断・・・？」

というイヤな考えが頭の中をよぎりました。

融資担当者さん

「これはマズイなぁ・・」 （プレッシャーを私にかけている）

仲介さん

「・・・」 （予想外の事態に机の一点を見つめて動かない）

司法書士さん

「・・・」 （あとは領収書もらうだけなのに、、みたいな表情）

売主様

「・・・？」 （事態をあまりよく分かっていない様子）

総資産クン

「キャッ！キャッ！」 （事態とは関係なくハイテンション）

そして私とトリュ婦

「ス、スミマセン ・・・！！！」

ひたすら大謝りです（＞＜）

顔がひきつっている融資担当者さん

「ちょっとお待ち下さい！支店長と相談してきますので・・」

と足早に部屋から退散。

このあと、部屋はひたすら沈黙状態に。

この時ばかりはさすがの総資産クンも空気を察したのか、

大人しくなりました（＾＾；）

・・・この気まずい空間で、5分くらいが過ぎたでしょうか。。

やっと融資担当者さんが戻ってきました。

「とりあえず、実印で代用する形で決済を進めらそうですので・・」

との事！（ホッ）

代用措置のための書面を書くのがまた大変でしたが、

決済が中断されるよりは全然マシです。

という事で、場も和やかムードに戻って何とか継続され、

決済は無事に終了。

しかし、これはあくまで代用措置。

解散後、私達は自宅にとんぼ帰りして通帳印を持参。

その足でまた決済場所に戻って、正式手続きをやり直しました（＾＾；）

教訓

【決済時には、家の印鑑を全て持参！】

が確実かもしれません（＾＾；）

という事で最後までバタバタしてしまいましたが、決済も完了！

晴れてRC一棟のオーナーとなり、ただいま管理のやり方や

インフラの整備などなど、運営の体制作りに奔走中です（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

融資承認から決済までの短い間で諸々の準備を済ませ、

いよいよ決済日を迎えました。

時間前に到着すると、既に司法書士さんがいらしていたので

私だけ手続きを先に済ませ、あとは売主様を待っている事しばし、

売主様到着。

決済は場も和みやすく、我が子（総資産クン／０歳）もご機嫌（＾＾）

とてもスムーズに進んでいきました。

あとは銀行の手続き待ち！

最後の和みタイムを穏やかな気持ちで過ごしていると、

融資担当者さんが現れました。

「お、やっと手続き完了したな～、これで終了だ！」

と思ったら融資担当者さんが一言、

「カカ夫さん、押して頂いた印鑑が違うんですけど・・」

との事。

「・・何？何で？」　

と思いながら届出印を確認してみると・・・

持参した印鑑と違うじゃないですか！！

私、すっかり 「実印＝届出印」 と思い込んでいて、

実印しか持参していなかったのです・・・（＞＜）

この失態に、和んでいた空気は一気に凍りつきました。

こ、これはマズイ ・・・・・ （次回へ続く）

こんにちは！カカ夫です。

地銀から有利な条件で融資を引く事が出来たのもつかの間、

決済日は刻々と近づいています。

という事で、融資OKのお話を受けた翌日に金消契約を済ませ、

あとは決済へ注力しました。

まず、火災保険の加入。

これは以前から懇意にしている代理店さんがいるので、ここに依頼。

火災保険のエキスパートなので、いろいろ聞きながら

ベストなプランで加入しました。

次に管理会社さんとの打合せ。

基本的には経験を積むために自主管理でやりますが、

入居者さんの契約関係だけは管理会社さんへ依頼する事にしました。

あとは空き部屋の対応。

ひと部屋だけ空室があるので、決済早々に募集活動を

していかねばなりません。

忙しい合間を縫って、トリュ婦と部屋作りのプランニングを重ね、

必要なものを買い揃えたりしていきました。

この他にも融資関係の諸手続きなどがあり忙しい毎日でしたが、

決済の数日前に何とか準備完了（＾＾）

万全な体制で決済を迎える事ができました！

・・・と言いたいところですが、

最後の最後に失態をしてしまったのです。。（＞＜）

こんばんは！カカ夫です。

一度NGとなった地銀から、

まさかの「審査の再交渉」の話が来ました。

融資特約の期日も迫っていて時間がありませんでしたが、

やるだけやってみる事に。

ここからは

【 私＋融資担当者＋支店長 】　VS　【 本部 】

という体制で、本部との真っ向勝負（？）となりました。

しかし本部との再交渉はかなり難航している様子。

融資特約期日も刻々と近づいてきました。

まさに時間との戦い・・・。

期日を過ぎても結果が出ないと、

今までの苦労が水の泡となってしまいます。

この再交渉が始まってからというものの、融資担当者さんとの

やりとりはほぼ毎日続きました。

追加資料の要求があったり、逆にちょっとでも審査にプラスに

なりそうな情報は、こちらから情報を入れたり。。

そんなやりとりを毎日やっていると、私も支店も

「絶対に審査を通す！」

という意思が固まってきて、厳しい状況ながらお互い

かなり気合いも入ってきました。

・・・そして納期もあと数日に迫ってきた時、やっと結果が！

「カカ夫さん、審査通りました！！」

この結果を聞いて思わずガッツポーズ！

あとで話を聞いたところ、やはり今の審査基準がだいぶ

厳しくなっていて、本部との再交渉は難航していた様です。

でも支店長さんが直々に本部へ足を運び、何度も

交渉を重ねてくれていたとの事。

納期ギリギリのチャレンジでだいぶヤキモキしましたが、

頑張った甲斐がありました。

今回この経験が出来た事で、銀行がどうやって審査しているのか、

必要としている情報は何なのかなどを肌で感じ取る事が出来て

本当に勉強になったなぁと思います。

今の自分の属性、そしてこのご時世からすると

良い条件で融資を受けられたので、今後の運営もだいぶ

楽になりそうです（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

地銀の融資を勝ち取るべく奔走していましたが、結果はNG。

事前審査でOKが出ていた信託系で決済する事にしました。

という事で、さっそく仲介さんと決済までの予定を詰めていると、

NGを出した地銀の融資担当者さんから数日後に再びTELが。

「本部の決済はNGになってしまいましたが、

　　支店としてもうひと頑張りさせてもらえないでしょうか・・？」

？？

最初は言っている意味が分かりませんでしたが、

要約すると以下の通りでした。

・本部の審査結果に、支店長が納得していない。

・融資担当者＋支店長で、本部に再交渉したい。

・なのでもう少しの時間と追加情報を頂きたい。

すっかり信託系で話を進める考えでしたが、

支店がやる気になってくれているなら

このわずかな可能性に賭けてみたくなりました。

しかしこの連絡を受けた時は、融資特約の期日も目前。

はっきりいって、時間がありません。

仲介さんもだいぶ困っていましたが、融資特約の期日までに

結果が出れば問題ないという事で、地銀の再交渉も平行して

行っていく事にしました。

次回に続く。。