こんにちは！カカ夫です。

最近は、いろいろな不動産投資家の方と

お会いする機会が多いです。

先日も会合があって、多くの不動産投資家の方と

時間を共にしたのですが、日頃の仕事で接している

方とは、やっぱり違いますね。

例えば、物事をひとつ考えるにしても、

建設的な意見が多かったり、結論が早かったり。

そして不動産の話になれば、

今までのキャリアから、勉強になる意見が

次々と出てきます。

また物件を見る時、出口戦略などは

ある程度考えると思いますが、洗練された人ほど

イメージが明確。

私なんか、まだボヤ～っとしか

出口が浮かびません（＾＾；）

そんな感じなので、何気ない話を聞いている

だけで、とても勉強になります。

「自分の能力を上げたければ、

自分より知識が豊富な人から盗んで学ぶべし」

とよく言いますが、まさにそんな感じです。

不動産投資や大家業の事は、未知の部分も

まだまだたくさんあります。

経験豊富な大家さんや不動産投資家から

いろいろなことを学んで（盗んで？）、

得た知識は未経験の方にリリースして

いければ、きっといいスパイラルになるんだろうな～

と思っています。

こんばんは！カカ夫です。

私は普段からヤフオクを活用していますが、

ヤフオクから、賃貸経営の感覚を学べるな～

と思える事があります。

ヤフオクに出品する時、私はまず、

だいたい以下のことをチェックします。

・その商品が、オークションで需要があるか？

・同じ商品を出している人が、どれくらい居るか？

・出ている商品は、いくらで出品されているか？

これらをチェックしたうえで、

需要がありそうなら、出品していきます。

そして出品のポイントは

「他の同商品より安く出す！」

早期に売り切りたければ、これが一番効果的です。

この様な状態にもっていければ、売れ行きは順調！

あまり苦戦せずに、売り抜けられます。

でも事情によっては、他の出品者より

安く出せない時もあったりします。

そんな時は、出品写真や商品説明の完成度を

高めたり、送料などの諸費用が、なるべくかからない様な

工夫をして 「魅力的な商品」 に仕立てます。

そうすると不思議なもので、

自分より安値で出ている商品を追い抜いて、

入札が入ったりします（＾＾）

これって賃貸経営の 「賃貸募集の活動」 に、

とても似ているなぁと。

賃貸募集の場合、同じエリアの、同様な

間取りや広さの物件が、どのくらい需要があるのか。

また、最安の家賃はどのくらいか。

なんて事を調べて、まずは最安値を目指しますよね。

で、どうしても最安値にできない場合は、部屋のバリューアップ

をしたり、礼金や手数料を操作して、入居時の諸費用が

かからない様な工夫をしているかと思います。

こんな感じで、ヤフオクと賃貸募集は、

考え方としては、ほぼ同じです。。

皆さんも、家の不用品などをヤフオクに出品して、

賃貸募集の感覚を、養ってみてはいかがでしょうか？

ぜひオススメします（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

最近、「朝活」 なる言葉をよく耳にします。

朝活とは文字通り、朝の時間を使って、

自分の趣味や自己啓発などの活動する事。

毎日仕事に追われているサラリーマンやOLの間で、

この朝活が流行っているそうです。

このブームに便乗した訳ではありませんが、

最近は私も 「朝活」 をしています（＾＾）

まず、日をまたぐ前には就寝。

そして朝は5～6時の間に起床。

すると出社前までの1～2時間は、朝活ができます。

この貴重な時間で、何をするかと言いますと・・・

・副業

・物件検索　

・メール対応　

・ブログ＆メルマガチェック

・その他（書類整理、運動など）

だいたいこんな感じです。

この中でも、今のところは副業がメインです。

この活動は、不動産を購入するための

種銭作りになっていますので、欠かせないアイテム。

ですが帰社後のアフター５は、総資産クンが

部屋中を這いずり回っているので、なかなか出来ません（＾＾；）

そこで、寝静まっている

早朝に集中してやると、副業が回せて

種銭もチャージできるのです！

昔から 「早起きは三文の得」 と言いますが、

まさにそれを実感中。。

時間をうまく使えていない方、

「朝活」 はオススメです！

こんばんは！カカ夫です。

満室になった二号RCですが、購入１ヶ月目にして

早くも初のクレームがありました（＞＜）

入居者さんからのクレームは

【台所の排水の流れが悪く、前々から気になっていた】

との事。

恐らくですが、オーナーチェンジを

機に言ってきたのだと思います（＾＾；）

こういったクレームはサクサクと

対応しておくのが無難なので、管理会社さんの知り合いの

業者さんに対応してもらう事に。

しかし管理会社さんに丸投げだと、私達も成長しないので

これを機会に、相見積もりを取ってみる事にしました。

複数の業者さんに打診してみたところ、いろいろな回答が。。

「高圧洗浄じゃないと通らない」

「ワイヤー作業で大丈夫そう」

「まずは薬品洗浄でやってみて・・」

「部品交換が必要では？」 etc．．

配管詰まりの知識は殆ど知りませんでしたが、業者さんと

話していくにつれて、知識もＵＰ。

解決方法や相場も、だいたい分かってきました。

最終的には、管理会社さん経由で修理をお願い

しましたが、こういった機会に自分でも動いてみて、いろいろと

知識化しておくと、後々役に立つと思います。

入居者さんからのクレームは、決して嬉しいものではありません。

ですが 【これを機会に知識化しよう】 という

ポジティブな思考で対応すれば、オーナー側にとっても

メリットになりそうですよね（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

以前のブログに書いたとおり

今年は自宅マンションの理事をやっていまして、

先日、理事会に参加しました。

そこで新たに出た議案が

【エレベーターの修繕】 について。

あと数年で築30年を迎える自宅マンションですが、

エレベーターの大規模修繕は今まで行っておらず、

日常のメンテナンスで維持管理しています。

ですがエレベーターのメーカーさん曰く

メンテナンスにも限界が来ており、

最低でも主要部品の交換工事が必要との事。

その額、なんとウン百万円！

幸いにして修繕積立金は順調にチャージ出来ているので、

予算上の問題はありません。

話し合いの結果、結論としては

【日常生活に関わる事なので、早めにやりましょう】

となりました。

今回の理事会で勉強になった事は

「エレベーターって、こんな設備費がかかるのか！」

という事。

日頃のメンテナンス方法はピンキリですので、

ランニングコストはある程度調整できますが、経年劣化による

修繕費は思っていたより費用がかかる事が分かりました。

エレベーター付きのRC一棟マンションを所有する場合、

保全費を間違えるとハイリスクだなと思いました（＾＾；）

順番でたまたま回ってきた理事、最初は

「いろいろと面倒だな～・・」

くらいにしか思っていませんでした。

でも実際に関わってみると、排水管のメンテタイミングや工法、

鉄部の塗装に関する事などが議題として出てきて、不動産投資で言う

【一棟物件の維持・管理】の参考になりそうです。

いろいろと勉強になる事が多いので、この１年間で

スキルアップさせてもらおうと思います（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

火災＆地震保険は不動産の賃貸経営をしていく身として、

ぜひとも知っておきたい知識ですよね。

と言っている私はあまり知識化していなかったのですが、

先日、これについて勉強する機会がありました。

保険に強いFPの方からいろいろ教わったのですが、

ひとことで言うと「落し所が難しいなぁ」と思いました。

生命保険や入院保険などもそうですが、

どこまでリスクを想定して掛け金の設定をするか？

というのがポイントになる気がしました。

不動産投資は賃貸経営ですから、あまりに過剰な保険設定

をしてしまうと収支に影響しますし、逆に費用がかさむトラブル

を保険でカバー出来ないとなると、これまた致命的です。

ひととおり教わって思った事は、

区分、木造一棟、RC一棟など、投資対象に応じた

設定の仕方があるかなと思えました。

例えば、水漏れトラブルが起きた場合の調査費を補ってくれる

特約がありますが、木造の場合は比較的簡単に原因が分かる

ので、木造なら不要かなぁと。

逆にRCの場合、原因の特定が難しいケースもあるので、

この特約は付けたほうがいいのかなと思いました。

また、悩ましいのが地震保険。

日本は地震の多い国なので、このリスクは

少なからずあると思います。

なので加入したほうがベターですが、

問題はどのレベルまで入るべきか？です。

何せ地震保険は掛け金が高いので・・（＾＾；）

大地震が来たら木造などは全壊してしまう可能性も高いので、

それなりのものに入っておいたほうがいいのかなぁとか、

RCは全壊する事って、果たしてあるのか？

ならば掛け金もあまり要らないのでは・・？

などなど、ホントに悩ましいです（＾＾；）

もっと知っていけば、自分にとっての「適切な落しどころ」

が見えてくると思うので、火災・地震保険については

今後もいろいろと勉強していきたいと思います（＾＾）

こんにちは！カカ夫です。

不動産投資では様々な交渉の場面があると思います。

購入時の価格交渉はもちろんの事、入居募集では賃料の

交渉をされる場合が多く、交渉は何かとつきまといますよね。

なので私も常日頃から交渉については意識している

のですが、先日とても勉強になった時がありました。

というのは、トリュ婦の父（私から見ると義父）が、

交渉がとても上手いのです。

大きな買い物を一緒にした時があったのですが、義父は相手

の状況を見ながらジリジリと価格交渉をしていました。

横で見ていた私、あまりの上手さに後で質問攻め。

交渉ポイントをいろいろ教えて頂きました。

「相手が売りたいか、そうでないかをまず探る」

「その状況によって交渉幅を決めて交渉する」

「話しながら売り手の実力を探っていく」

「交渉を重ねすぎると意地の張り合いになり上手くいかない」

などなど、義父ならではのノウハウが満載でした。

年の功もあると思うのですが、交渉するタイミングや間など、

本当に上手い！

義父は不動産も所有していますが、やはりだいぶ粘って

破格の価格交渉を通したそうです。

不動産投資では価格交渉によって金額が大幅に変わって

きますから、交渉術はどんどん身につけていきたいですね。

こんにちは！カカ夫です。

今は冬真っ只中、冷え込みも厳しいですね。

風邪もだいぶ流行っているようですが、

病気にかからないためには体のケアが必要。

という事で、最近私がハマっているのが免疫力の維持。

免疫力を落さないためには適度な睡眠や手洗い＆うがい

といった基本的な事はもちろんなのですが、最近注目しているのが

「体を冷やさない」という事。

いろいろな情報を見ていくと、免疫力は体温が１度下がると

３０％低下し、逆に１度上昇することで、５～６倍にアップするとの事。

体を冷やさないためには、これまたとても基本的な事ですが

毎日の入浴を欠かさない事だそうです。

（シャワーだと効果がないらしいです）

これは外的な効果ですが、更に重要なのは内面からの保温。

食事によって体内温度を上げるのですが、代表的なもので

生姜、ネギ、トウガラシ、ニラといった食物が効果的。

ただトウガラシは摂取しすぎると

逆効果にもなるそうなので注意が必要との事。

飲み物で効果があるのはノンカフェイン系のお茶がいいそうです。

意外にも紅茶やコーヒーといったカフェインが含まれるものは

一般的に体を冷やすらしいので、過剰な摂取は良くないらしいです。

他にもいろいろあるのですが、不動産投資ネタと離れて

いってしまうので、このへんで止めておきます（＾＾；）

何はともあれ、不動産投資の活動は体が資本！

寒い日が続いていますが、健康に留意して

元気に不動産投資の活動をしましょう（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

私が本業で習慣的にやっているもののひとつに

「リスクアセスメント」というものがあります。

リスクアセスメントとは、リスク（危険源）をあらかじめ

抽出して、どうすればそのリスクを除去できるか？

といった事を未然に考えていく事でリスクを回避する手法。

私はこれを不動産投資にも活用しています。

不動産投資には、様々なリスクがありますよね。

・賃料の下落リスク　

・金利の上昇リスク　

・空室リスク　

・滞納リスク　

・不良入居者のリスク　etc．．　

ざっと挙げただけでも、不動産投資には

こんなリスクがあると思います。

思わず目を反らしたくなるものばかりですね（＾＾；）

でもこういったあらゆるリスクを洗い出しておき、

実際に降りかかってきた時にどう回避するのか？

それを自分の中で確立しておく事で、

投資そのものを安全なものに変える事が出来ると思います。

「リスクは必ずあるが、回避策があればリスクでなくなる」

こんなキーワードを心得ておく事も、不動産投資で成功する

ひとつのポイントになると思います（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

先週から検討ベースに乗せていた物件があり、

一度現地へ足を運んではいたのですが

改めて詳細調査をする事にしました。

再調査の目的は賃貸業者さんへのヒアリング。

場所的に需要面が懸念される物件だったので、複数の業者さん

を徹底的に廻って実態をつかもうと思ったのです。

という事で、地元業者さんからメジャーな賃貸専門の業者さんまで

賃貸需要を聞き込んでいったところ・・・どうも反応がよくありません。

ヒアリングを重ねたことで、私が懸念していた点が

浮き彫りになってきました。

周辺物件の入居率チェックではそこそこ埋まっていたので

問題ないかな～と思っていたのですが、

埋まっている部屋の賃料が安すぎでした（＾＾；）

それに対して対象物件のレントロールは明らかに高すぎ！

もし退去が発生して相場の賃料で再募集をかける事になったら

一気に経営難に陥りそうです（＞＜）

今回勉強になった事は

①周辺の入居率チェックは、入居中の賃料もチェックしよう

②可能な限り現地へ足を運ぼう

という事。

①は周辺の物件をチェックして

【だいたい埋まっているな。じゃあ大丈夫だ。】

で終わらせてしまっては危険な場合もある、という事です。

埋まっている物件の住所＆建物名称を控えて、

最寄りの賃貸業者さんに入居中の賃料をヒアリング

していけば、だいたい情報が引けます。

必要に応じてこの様な〝もう一歩踏み込んだ調査〟

をしていくと、需要面の不安解消にもつながると思います。

また②については、一度だけの調査だと把握できるボリューム
が限られるかと思います。

ですので、もし購入が具体化する様なら

できるだけ時間を作って何回も現地へ足を運んだほうが

より得策な気がします。

昼と夜、晴れと雨の日などでも物件の雰囲気は変わりますから

こういった変化を見るのもいいでしょうし、周辺調査もエリアを

広げてみると環境の善し悪しも見えやすいと思います。

高価な買い物ですから、自分が納得いくまで調べ上げて

後悔しない様にしたいものですね（＾＾）