こんばんは！カカ夫です。

昨日も某所へ現地調査に行きました。

最寄駅は耳にした事のあるメジャーな駅。

駅前はやはり人が集っていていい感じです。

駅前チェックをしたのち物件へ。

大規模修繕もやられていて

築年数の割には非常にキレイな外観でした。

躯体もひととおりチェックしたところ

大きな問題はなさそうでしたが、

周辺の物件調査でちょっと疑問が。。

今回見たのはシングルタイプのアパート

でしたが、周辺に同じ様なアパート＆マンション

が乱立しています（＾＾；）

入居率をチェックしても空室がチラホラあって、

これは明らかに過剰供給だな～といった感じ。

競争率がかなり厳しそうな点がネックになり、

この物件は見送りになりそうです。

そしてその足でまつださん所有のビオトープ物件へ。

退去した部屋のリフォーム関係で現地に行っているという事で、

私達も内見させてもらう事にしていたのです。

調査した物件から20分ほどで到着。

さっそくお部屋を見せて頂くと、数年前に入居した部屋

だったという事で、クロスなどはとてもキレイな状態。

なので細かな点だけリフォーム＆バリューアップ

していく予定との事で、完成が楽しみです。

その後近くのファミレスで、私達が見込んだ物件の

マイソクを広げての不動産談義。

最近はマイソク持参がほぼ恒例になりつつあります（＾＾；）

以下、備忘録的に記載。。

・高金利＆フルローンは返済比率が上がりやすい　

・ランニングコストは躯体の違いで大きく変わる　

・所有物件が拡大すればRCはいろいろ利用できる　

・亀田vs内藤戦、どちらが勝つか？（笑）　

まつださん、いつも的確なご意見を頂き

ありがとうございます（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

来月になると、いよいよ忘年会シーズンに入りますね。

幹事さんは店の手配や出欠の確認などなど、

今からいろいろ大変なのではないでしょうか。

忘年会の幹事もしかりですが、イベントの企画などで

多くの人に満足してもらうにはマルチな能力が必須です。

お店の雰囲気は適切か、料理のレベルは問題ないか、

どこに座ってもらうかなどなど、あらゆる面から

イベントのイメージを作って企画しますよね。

私が以前から思っている事で

【マルチな能力のある人＝デキる人】

というのがあります。

マルチな能力がある人の企画だと、細部まで目が行き届いていたり

雰囲気をつかみながら時間を読んでスムーズに会を進行できている

ので、参加している側も満足度がとても高いです。

こういった能力があると、不動産投資の活動もいろいろと

うまくこなせる気がします。

不動産投資も将来性を先読みしたり、

客付けでは入居者をイメージして部屋作りをしたりするので、

思考の共通項があるのではないでしょうか。

・・と語っている私はどこまで

マルチな才能があるのか分かりませんが（＾＾；）

イベントを企画したりするのはけっこう好きだったりします。

20代の頃によく任されたのが、結婚式の2次会の企画。

最初の頃は【2次会＆パーティーのやり方】みたいなノウハウ本

を買ってきてマニュアル通りにやっていました。

が、途中からオリジナルの企画を取り入れたりして

回数を重ねる度に完成度もかなり上がってきた気がします。。

大盛り上がりで成功して、新郎新婦から感謝の言葉を

もらうと、企画したほうとしてもとても嬉しいものです（＾＾）

話がそれましたが、ちょうど忘年会シーズンに入るので

幹事に立候補してマルチな才能を育ててみるというのも

いいかもしれませんね。

こんばんは！カカ夫です。

先日、社長の講話を聴く機会がありました。

経営者の思考はすばらしいな～

と思うところがあったので、

一部ですが紹介したいと思います。

■ 熱意の話 ■ 

社長は以前就任していた会社の

業績を回復させるために、「Cut & Try」（＝試行錯誤）

を繰り返したそうです。

【とにかくやってみる。】

やる前に頭の片隅で〝たぶんダメだな〟という

考えがよぎったとしても、

とりあえず行動に移したそうです。

その理由は

〝ダメでも何かが得られるかもしれないから〟

との事。

このCut & Tryの姿勢は、

どんな苦境であってもやり続けてきた

と話していました。

■ 柔軟性の話 ■

社長は業績回復のヒントを得るために

同業者とコンタクトを取り、

ノウハウを分け合ったそうです。

仲間を作り、

同調者の意見を取り入れて、

自分の考えを入れかえていく。

社内のノウハウだけでは

考えが偏りやすい。

なので同業者同士でノウハウを

共有する事によって共存していく・・

という手段をとったそうです。

もちろん競合相手には

ノウハウを漏らしたくないという

考えの企業も多かったそうですが、

協賛してくれる企業も当然あり、

そういった同じ考えをもった企業と共に

成長していったとの事でした。

面白かったのは、

ノウハウの共有に賛同してくれる企業ほど

いい業績を上げていて、

企業秘密をかたくなに守ろうとした企業は

業績も伸び悩んでいた傾向が強かった・・

というお話。

この【熱意と柔軟性】って、

不動産投資でも欠かせない要素ですよね。

とにかく行動する。

ほぼ買える見込みがなさそうな物件だったとしても、

行動する事で得られるものは必ずある。

そして大家さん同士で

ノウハウを教え合ったりして

共に向上していくという柔軟性。

不動産投資は言い換えれば「不動産賃貸事業」。

今回、社長の講話を聴いて、

多くの社員を抱える企業を動かすにしろ、

自身で不動産賃貸事業をやるにしろ、

根本的な姿勢や考え方は一緒なんだな～

と思った私でした。

こんばんは！カカ夫です。

最近はいろいろなネットツールを利用して

物件調査をしていますが、

その中でも最近特にお気に入りのツールをご紹介。

HOME’S不動産投資「見える！賃貸経営」

これのいいところは、

・家賃相場がグラフで一覧できる

・敷金／礼金の相場がつかめる

・物件エリアの人口動向がグラフで見れる　

などなど、名前の通りいろいろな情報が

「見える！」便利ツールです。

おもしろいのは賃貸需要ヒートマップ。

入居希望者が閲覧するエリアを色分けしてあり、

閲覧が多いエリアは赤系、少ないエリアは青・紫系で

色分け表示されています。

という事でさっそく一号物件をチェックしてみると、、、

色すらついていませんでした（＾＾；）

（閲覧外という事でしょうか？！）

更に、このエリアの希望間取りを見てみたら、

一号物件の間取り（3LDK）は、、、

わずか2％（＞＜）

【ぜんぜんニーズが読めていないじゃん】

とツッコミが入りそうな勢いですね（苦笑）

この情報を見て一瞬怯んでしまいましたが

「でも2ヶ月以内で入居も決まったしな・・」

「ニーズが少ない＝逆に希少価値がある間取りのハズ！」

とプラス思考で考えておく事にします。。

まあこの話は置いておくとして（苦笑）、

私が特に便利だなと思える情報は、

・エリア全体の空室率データ

・持ち家VS賃貸の比率（円グラフ）

などです。

これらのデータを基に、購入を検討しているエリアと

既に自分が所有・運営している物件エリアのデータを

見比べたりすれば、

・購入しても賃貸経営していけるか？

・資産価値的には問題ないか？

という点を感覚的に見極められて、

いい判断材料のひとつになると思います。

注意したいのは、あくまで統計上のデータなので

参考程度にしておき、実際には自分の目で

現地をしっかり確かめるのが一番確実と思います。

私の一号物件の様に、データではエリアニーズにカスっても

いないのに、ちゃんと賃貸経営できている例もありますので。。苦笑

こんばんは！カカ夫です。

前回に物件見学会の事を書きましたが、

見学会でいろいろと勉強させて頂いた機会に、

リフォームについて考察してみました。

不動産投資は費用と時間を天秤にかけて

判断していくという要素が必要ですが、

リフォームに関しても一緒。

莫大なお金をかければ、みちがえる様なすばらしい

部屋を造り上げる事はいくらでも可能ですが、

賃貸リフォームの場合は

・いかに費用を抑え、かつ時間をかけずにうまく仕上げるか

・いかに空室期間を縮めて、理想の賃料で客付けするか

という点が肝になります。

私にとって、リフォームで一番悩ましいのは

セルフリフォームと業者委託をどう振り分けるか？
という点。

私の場合、仕上がりがさほど重要視されないところは

自分でやってしまう事も多いのですが、それが正しい選択なのか？

をいつも意識する様にしています。

例えばひとつの作業をやるとして、

それがどのくらいの時間で出来るか？をまず考えて、

それを時給換算します。

それが自分の時給レベルと釣り合いが取れていれば

セルフでやってもいいですし、そうでなければ

より安くやってくれる業者さんを探していく、、、

というのがひとつの判断材料になるのかなぁ、と。

自宅や一号物件では知識を得るために

セルフリフォームをけっこう導入しましたが、

戸数が増えてきたらそんなにもやって

いられなくなるので、お金と時間とのバランス取りは

よりシビアになってくると思います。

極論を言えば

投資家は職人さんではないので（笑）

投資家は、費用と時間の計算力で勝負！

ではないかと。

基本的には自分の労働力を投入する前に、

各作業の時間と費用を把握して、まずは業者委託

する事を考えていくのが一番効率的かと思います。

・・でも自分で手掛けたところが

キレイになっていくのって、

けっこう心地よかったりするんですよね。

余裕のある投資家になれたら、

セルフリフォームを趣味のひとつに

してもいいかもしれません。笑

こんばんは！カカ夫です。

まつださんのＲＣ紀ノ国屋物件が、早くもリフォーム完了！

という事で、完成見学会に参加させて頂きました。

参加されたのは、

・まつださんご夫妻、

・ＢＯＺＵさん＆妹さんのＩさん、

・仲介業者さん。

そして

私＆トリュ婦と・・

生後数ヶ月のジュニア！

↑まつださん命名 「総資産君」（笑）

というメンバーでした。

ＲＣ紀ノ国屋物件はビフォーも見せて頂いているので、

見違えるほどの出来ばえにテンション上がりまくりです（笑）

業者さんに依頼する部分と、施主支給で多能工さんに

依頼する部分を適切に分けてローコスト化が

しっかりやられており、さすがだな～と思いました。

そして今回は更に！

ＢＯＺＵさんの所有物件もリフォーム完成された

ということで、こちらも見学させていただく事に。

ＲＣ紀ノ国屋物件からしばし移動し、到着。

ＢＯＺＵさんの物件を見させていただくのは

初めてだったのですが、大規模修繕もしっかりやられている

立派な一棟物件。

リフォーム業者さんの相見積もりを精力的にやられていて、

単価をかなり抑えて完成されていました。

洗練されたお二人から学んだ事は

「ローコスト化と完成スピード」。

ローコスト化は知識のフル活用＆業者さんとの交渉

によって見事に実現。

そしていつから入居募集を開始させるか？

という先を見越してリフォームプランを考えていく事で、

完成スピードを見事に早めています。

見学後の懇親会はジュニアの関係で途中退席となりましたが、

管理会社さんとのリアルなやりとりをはじめ、

またしてもいろいろと勉強させていただきました！

洗練された投資家の皆様にジュニアのお披露目もできまして、

大変楽しい一日でした。。

まつださん、ＢＯＺＵさん、

参加された皆様ありがとうございました（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

第一号物件、昨年末の入居から何のトラブルも無く

きていましたが、初の（プチ）トラブル。

今月分の入金が、期日を越えてもありません。

いつも期日の数日前には入金してくれて、

優良入居者さんというイメージだったのですが。。

という事で、どうするかトリュ婦としばし家内会議。

その結果、未経験の部分は勉強した事を振り返るのが得策！

となり、不動産投資の学校で勉強したノウハウを再読。

すると・・

＜滞納対応のポイント＞

客付けだけしてもらっていても、まず仲介業者さんへ言ってみる。

もし対応してくれない様なら自分で直接TELするか、ハガキや手紙

で未入金の旨を伝え、振込みの催促をする。

という勉強の軌跡（笑）がありました。

という事で、客付けをしてくれた仲介業者さんへ

入居者さんへの入金確認をしてもらう事に。

一号物件は自主管理なので、
仲介業者さんに管理は依頼していません。

が、それなりのコミュミケーションをとっていたせいか

積極的に対応していただけまして、
数日の遅延ながら無事入金されました。

ところで自主管理の場合、

入居者さんと密に連絡を取り合う人もいれば、

一線を引いた関係を保つ人もいたりと、

オーナーによって考え方はまちまちだと思います。

で、私の場合はどうしているかというと、後者のほう。

入居者さんとは、とりあえず一線を引いています。

理由は、 

・なるべくスマートにこなしていきたい

　（手間をかけたくないとも言う／笑）

・仲介業者さんとの連絡を取るきっかけを作っておきたい

・仲介業者さんを介したほうが　入居者さんも気を使わないのでは？

といったところです。

今回は最終的に私から入居者さんへ連絡を取りましたが、

とっかかりは仲介業者さんを介して連絡してもらう事で、入居者さん

＆仲介業者さんとの関係性をうまく作れている感じがしました。

所有戸数が増えてきたら自主管理も難しくなってくると

思いますが、今のところはこんなスタンスで

やっていきたいと思います。 

戸数が少ないうちに自主管理でいろいろな経験と実践をしておけば、

大家としての経験値もアップしますよね。笑

こんばんは！カカ夫です。

昨日はまつださんが取得された

ＲＣ紀ノ国屋物件の見学会に参加させていただきました！

参加されたのは、

まつださんご夫妻と、洗練された投資家のお仲間さん達。

・kamochan 様

・Ｋ 様

・よっち 様

・ささぼう 様

・Ｔ社長 様

そしてＪＦＡ不動産投資の学校 卒業生より

・ＢＯＺＵ 様

・Ｉ 様　（ＢＯＺＵさんの妹さん）

そして私 カカ夫

という10名のメンバー。

ひと部屋が空きになったという事で、

その部屋をどうリフォームしようか？という見学会でした。

専業大家さんの方もたくさんいらっしゃったので、

プロフェッショナルな意見が次から次へと出てきます。

一番勉強になったのは、

やっぱり洗練された大家さんは

常にコストとのバランスを考えて

リフォームプランを考えるのだな～という事。

既存のものがまだ使える様なら

わざわざ費用をかけての交換は考えないですし、

逆に長い目で見て交換したほうが得策であれば、

なるべく費用を抑える形で交換を選択します。

大家さんとして様々な経験をしてきたからこその

的確なご意見を聞いているだけでも、

本当に勉強になりました！

そして場所を移しての懇親会。

皆さん本当に知識＆意識の高い方ばかりで、

駆け出し大家の私としては勉強になることばかり！

私も皆さんみたいな洗練された大家さんになるべく、

これからも確かな知識を吸収していって、

どんどん成長していきたいな～と思いました。

それにしても

この数ヶ月間で２棟を購入された

まつださんは本当にスゴイです！

私も頑張らねば！

とモチベーションを引き上げて頂きました（＾＾）

まつださん、皆様、ありがとうございました！

こんばんは！カカ夫です。

先日TVを観ていたら、

順調に成績を伸ばして店舗を拡大しているという

飲食店の社長のドキュメントがやっていました。

店舗系のドキュメントだと、

とかく味やサービスのこだわりにスポットを当てがちですが、

この社長の場合、

店舗拡大のノウハウにスポットを当てたものでした。

チェーン展開している店舗は普通、

出店する場所を吟味して

店舗を新たに建築しますが、

この社長の戦略は、

閉店した店舗を見つけてそれを安く購入し、

内外装もほぼそのままで開店・営業するという手法。

そうする事で開店の初期費用が1/10以下に抑えられ、

そのぶん安く商品を提供できるとの事。

驚いたのは、店舗を見つけてから購入するまでのスピードが

ものすごく早いところ。

はじめて現場に着くやいなや、

すぐに内外装や周辺の状況をチェック。

と同時に改装業者さんを一気に呼び寄せ、

改装工事の見積もりを開始。

見積もりチェックしている間に

仲介業者さんを店舗に呼んで、その場で契約。

物件チェックから契約まで、わずか数時間でした（笑）。

社長のコメント。

「いい条件の店舗はすぐに売れちゃいますから、スピードが命です。」

「私には知恵とスピードしか取り得がないですから。」

いや～、圧巻でした。

この社長さん、

不動産投資の素質がかなりありますよね（笑）

大きな利益をあげられる人って

やっぱり着眼点が素晴らしいですし、

洗練されたいい考え方をしています。

たまたまやっていた番組でしたが、かなり勉強になりました！

こんばんは！カカ夫です。

ヤフオクと不動産投資、以前から共通する点がたくさんあるなぁと思っている私ですが、またまた似ている点を見つけました。

ヤフオクでは私は出品者側になる事がほとんどなのですが、落札後は相手の方との直接対応となります。

連絡先の取り交わしや振込先の連絡、そして落札者から振り込みされたら商品を発送するという一連の流れがあるのですが・・・

落札したのに連絡をよこさなかったり、「××日に振り込みします」といったまま、予定日を過ぎても振り込みがされていなかったり、とかくルーズな方と取り引きする場面も多くあります。

これは不動産投資でいうと、いわゆる悪質な入居者や滞納者みたいな方と一緒。

こういう方は、モラルとかコンプライアンスといった、自分が考えている常識が通用しません。

「振り込みしましたよ」と言いながら、確認するとされていなかったり。

それを言うと「口座を間違えました、明日に振り込みます」と本当だか嘘だか分からない様な事を言ってきたり。

そして明日になって振り込みがされていないことを指摘すると「１週間後に振り込みます」と理解不能な事を言ってきたり・・

今はコンビニで気軽に振り込みが出来る時代なのに、なんでそうなるの？というくらいの方達とやりあってきました（笑）。

ここで学んだ事は、ずばり「イライラしない」事。

ポイントとしては、こちらは感情を一切出さない事でしょうか。

相手の言動を冷静に拾って周りから囲んでいき、振り込みをせざるを得ない環境に持っていくのが、一番効き目がある様です。

それでも中にはのらりくらりと交わしていくツワモノも居ますが、そこまでいくとさすがにこちらも付き合っていられなくなるので、リスクを最小限にして取引を中断する方向に持っていきます。

不動産投資でいうと、退去勧告の対応レベルですね（笑）

家賃滞納時の対応も、大家は冷静に対応して入居者をうまく誘導するのがポイントですが、ヤフオクもほぼ一緒です。

大家＆出品者側としては、自分の範疇で相手をコントロールできる様な器の広さが必要なのでしょうね。