こんばんは！カカ夫です。

少し前ですが、ある住宅系トラブルの

ドキュメント番組を見ました。

内容は、RC造の解体作業が中断されたまま

何年も放置され、隣の住民が激怒している・・というもの。

解体作業が進まない原因は、

解体業者の資金不足によるもの。

解体作業を依頼したRC造のオーナーとしては、

適正な解体費を支払ったものの、業者が自転車操業

で資金を使い果たしてしまったらしいです。

RC造のオーナーは、業者へ責任を追求。
被害を受けている隣の住民は、困り果てている状態。

そして業者はというと、完全なる開き直り状態（＞＜）

この状況を見ると、一番悪いのは明らかに業者です。

しかし、もし示談で解決せずに裁判となった場合、

最終責任は、何とオーナーになるとの事！

その理由は 「業者を雇ったのはオーナー」 だかららしいです。

もし、リフォームを依頼した業者がいい加減で、

第三者に被害が出てしまったら、オーナーが賠償する

可能性も、出てくる訳ですね。

内装リフォームなら、その様なケースも

少ないと思いますが、大規模修繕などで業者を選ぶ時は、

特に注意が必要でしょう。

安くやってくれるから・・・という単純な理由で

業者を選んでしまうと、何かあった時に大変なことに

なるかもしれません！

こんばんは！カカ夫です。

二号RCの外壁補修、無事に完了しました！

Before

一番ひどいところは、こんな感じでした（＞＜）

After

見事に修復！

すさまじい勢いで、タイルが破損していましたが、

いろいろな方面から調査した結果、構造的な問題ではなく

施工の悪さによるものでした。

なので今回の補修で、完全復活！です（＾＾）

今回やってもらったタイル職人さんも、丁寧な仕事をする

方で、とてもキレイな仕上がり。。

完璧な出来栄えだったので、

現場を仕切ってくれたスイーツ好きのお兄さんに

御礼を言うと、とても喜んでいました。

補修などの出費は、決して嬉しいものではない

ですが、あらかじめ予算組みしておいた中で、良い仕事を

してもらえたので、満足度も高かったです。

これで入居者の方にも、

安全＆安心した暮らしを提供できるので、
これぞまさに 「皆でHAPPY！」 ですね（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

二号RCの外壁補修、いよいよ着工しました！

スイーツ好きの工務店のお兄さん、思っていたよりも

立派な足場を組んでくれました。

梅雨なので天気が心配されましたが、幸いにして

雨の影響は無さそうです。。

現場ではタイル職人さんが、

黙々と作業中。

Newタイルを装着中。

このままいけば、週末には完成するので、

今から楽しみです（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

来週から、外壁補修が始まる二号RC。

管理会社さんや入居者の方へのアナウンスも終わり、

あとは着工を待つのみとなりました。

補修している間は、物件に足を運ぶので、

この機会を利用して、他にもいろいろな事を一気に

やってしまおうと計画中です。

まず、共有部分の清掃。　

前オーナーさん、階段や通路の清掃は

何もしていなかった様で、かなり汚れています。

このままでは、賃貸募集時の印象が悪いですし、

入居者さんの生活も、廃れそうです（＾＾；）

という事で、ここは私の労働力を投入して、

回復させたいと思っています。

あとは、周辺物件のチェック。

購入前にひと通りは調べましたが、

まだ調べきれていないエリアもあったりします。

ライバル物件は、どのくらい埋まっているか。

管理状況は、どんな感じか。

空き部屋は、どのくらいの賃料設定で募集しているのか。

などなど、時間が許されれば

リサーチしておきたいと思います。

予め情報をインプットしておけば、

急な退去があっても、スムーズに対応できますよね（＾＾）

外壁補修が終わったら、物件に行く機会も

少なくなりそうなので、このタイミングでやっておきたい

事を、しっかり実行しておこうと思います。

こんばんは！カカ夫です。

先日のブログの続きです。

外装関係に強い工務店さんが見つかり、現場打ち合わせを

何回かやりました。

今回は外装の補修のため、一部に足場を組むのですが、

その価格がなかなか落とせず、苦戦していました。

ですが、この工務店さんは、なんと！

営業＆見積もり担当のお兄さんが、自ら足場を組むそうです（＾＾；）

そのおかげて予算もバッチリ、そして補修内容もイメージ通り。

フェイズもしっかり合ってきたので、先日契約しました。

このお兄さん、以前は大手の建設会社で

現場監督をしていたそうで、かなりの知識の持ち主。

現場打ち合わせでは、躯体の維持・管理に関する事を、

いろいろと教えてもらいました。

また契約時には、我が家に来てもらったのですが、

トリュ婦が買ってあったケーキをお出しすると、

大のスイーツ好きである事が判明！

物件近くの有名なパティスリーの話で盛り上がってしまい、

契約そっちのけで、3人でスイーツ談義となってしまいました（＾＾；）

たまたまでしたが、共通の話題で

工務店のお兄さんとの距離もグッと縮まったので、

いい感じで、補修工事に入れるかな～という気がしています。

来週からいよいよ着工！

気を抜かずに無事完了させたいと思います（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

先日のブログで、外壁補修の事を書きましたが、

その後も、相見積もりを進めていました。

というのも、職人さんと直接交渉をしていたのですが、

価格面での折り合いが、なかなかつかなったもので。。

リフォームの基本として、

「職人さんに直接依頼 ＝ 中間マージンがない ＝ 安い」

という図式がありますよね。

ですが、今回は内装リフォームとはちょっと勝手が違って、

職人さんに直接依頼すると、逆にコストが

かかってしまうところもありました。

そこで作戦を変更して、外装専門の工務店さんを探し、

相見積もりをやっていくと・・・

予想は的中！

工程単価も安く、実績も豊富な工務店さんと出会えました。

スムーズにいけば、来月早々には着工できそうです。

しかしリフォームって、奥が深いですね（＾＾；）

着工までに、管理会社さんとの打ち合わせ、入居者さんへの

工事アナウンス等々、やる事がいくつかありますが、トラブルなく

スムーズに進めていきたいと思います（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

二号RC、外壁を一部補修するところがあります。

空き部屋の入居も落ち着いたので、この対応をしていく事にしました。

低価格で工事するには、

職人さんに直接工事を依頼するのがポイント。

そこで地元の職人さんを何人か探して、

相見積もりを取ってみました。

職人さんと接する時、私はだいたい以下の点に注目しています。

■作業内容の説明が出来るか　

現場を見て、すぐに作業内容を説明できる職人さんは、

基本的にスキルも技量もあります。

また工程が分かる＝予算も把握できている、と思われます。

■相性（人柄）　

やっぱり仕事を依頼するので、
反りが合わないと好ましくないです（＾＾；）

なのでいろいろ話していく中で、職人さんの人柄や
仕事の姿勢などを、感じ取る様にしています。

今回は、良さそうな職人さんと多く出会えたので、

あとは価格競争といったところでしょうか。

この外壁補修、物件購入前から予算を見込んでいましたので、

何とか予算内で納めたいと思います！

こんばんは！カカ夫です。

賃貸部屋の内装リフォームに、CF（クッションフロアー）

を使う方は多いと思います。

不動産投資目線で見ると、CFのメリットとしては

だいたい以下の点ではないでしょうか。

・安い　

・施工が簡単　

・いろいろな柄が選べる （デザイン性に優れている）

でもいっぽうで、木材フローリングと比べると

安っぽく見えるといった欠点は否めないと思います。

新築分譲マンションはフローリングが当たり前ですし、

【CF＝賃貸】

【CF＝安っぽい】

というイメージは、世間一般的にあるのかもしれません。

しかし我が家では 「CFって便利だなぁ～」 と思う事が

たくさんあるのです。。

自宅は分譲区分ですが、

ローコストリフォームをしたので床はCF。

この上で総資産クン（長男／0歳）が日々暴れていますが、

幼児にとってCFはフローリングより何倍も安全！です。

生後8ヶ月を迎えた総資産クン、

最近はつかまり立ちをする様になったのですが、

まだ足元は不安定なので、頭からよく転倒します（＾＾；）

そんな時、CFは名称通り 「良いクッション」 になってくれるのです。

（ほんの気持ち程度ですが・・）

これがフローリングだったら、 「ゴンッ」 という鈍い音と共に

号泣の毎日でしょう（＾＾；）

また、ちょっと目を離すと

いろいろなモノをつかんでは床に落とします。

これもCFなら、飲物は拭えばOK！

固いモノでもキズの心配は不要！です。

もし我が家がフローリングだったら、

床は今頃ボコボコでしょうね（＾＾；）

こんな感じで、小さい子供がいる家庭では、フローリング

よりCFのほうが、使い勝手が格段にいいのです。

ファミリータイプの部屋をお持ちの方、賃貸募集時に

「小さいお子様でも安心のクッションフロアー！」

なんていうアピールも有りかもしれません（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

前回に物件見学会の事を書きましたが、

見学会でいろいろと勉強させて頂いた機会に、

リフォームについて考察してみました。

不動産投資は費用と時間を天秤にかけて

判断していくという要素が必要ですが、

リフォームに関しても一緒。

莫大なお金をかければ、みちがえる様なすばらしい

部屋を造り上げる事はいくらでも可能ですが、

賃貸リフォームの場合は

・いかに費用を抑え、かつ時間をかけずにうまく仕上げるか

・いかに空室期間を縮めて、理想の賃料で客付けするか

という点が肝になります。

私にとって、リフォームで一番悩ましいのは

セルフリフォームと業者委託をどう振り分けるか？
という点。

私の場合、仕上がりがさほど重要視されないところは

自分でやってしまう事も多いのですが、それが正しい選択なのか？

をいつも意識する様にしています。

例えばひとつの作業をやるとして、

それがどのくらいの時間で出来るか？をまず考えて、

それを時給換算します。

それが自分の時給レベルと釣り合いが取れていれば

セルフでやってもいいですし、そうでなければ

より安くやってくれる業者さんを探していく、、、

というのがひとつの判断材料になるのかなぁ、と。

自宅や一号物件では知識を得るために

セルフリフォームをけっこう導入しましたが、

戸数が増えてきたらそんなにもやって

いられなくなるので、お金と時間とのバランス取りは

よりシビアになってくると思います。

極論を言えば

投資家は職人さんではないので（笑）

投資家は、費用と時間の計算力で勝負！

ではないかと。

基本的には自分の労働力を投入する前に、

各作業の時間と費用を把握して、まずは業者委託

する事を考えていくのが一番効率的かと思います。

・・でも自分で手掛けたところが

キレイになっていくのって、

けっこう心地よかったりするんですよね。

余裕のある投資家になれたら、

セルフリフォームを趣味のひとつに

してもいいかもしれません。笑

こんばんは！カカ夫です。

さて決済を無事に終えた私達。
自宅用物件でお世話になったＩ社・イッペイ君の管理のもと、早速リフォームを行いました。

今回はクロス＆床だけのみの至って普通のリフォームで、工期も１週間程度。

リフォームコンセプトは

「女性が気に入る部屋作り！」　　です。

今回は完成した部屋をBEFORE－AFTERでご紹介！

【リビング】

日焼けしてしまっていたカーペットをＣＦへ交換、そして壁紙は一部にカラークロスを使用。
広いリビングなので濃い色のカラークロスを使い、落ち着いた雰囲気のリビングにしてみました。

BEFORE

AFTER

【洋室（２室）】

こちらもカーペットをＣＦへ変更、壁紙は一面をカラークロスにしてみました。
ひと部屋は暖色系のパステルイエロー、もうひと部屋は寒色系のパステルブルーという対照的な部屋にして、個性を出してみました。

BEFORE①　　

AFTER①

BEFORE②　

AFTER②

【和室】

リビング＆洋室２部屋にカラークロスを入れたので、和室は至って普通のリフォームを実施。
若い夫婦をターゲットにしたかったので「いかにも和室です」という雰囲気は極力抑え、清潔感のあるさっぱり系のクロスや襖をチョイス。

BEFORE　　

AFTER

完成した部屋を見た時の二人の感想。

「自宅用物件より全然いいなぁ」

「自分達が住みたいくらいだね」

という意見で一致（笑）。

我ながら満足度の高いリフォームが出来ました！

～「投資用第一号物件 ＤＩＹ編～」に続きます～