こんにちは！カカ夫です。

今年は夏から秋にかけて、一号区分の客付け活動。

10月に入居者さんが決まったと思ったら、

今度は仙台戸建が退去。

このリフォーム＆客付け活動。

そんな感じで、ここ数ヶ月はアッという間に

過ぎてしまいました。

本来なら、三号物件の購入活動を進めるべく

活動する予定だったのですが。。（＾＾；）

でもまぁ、経験は今後の力になるので、

善しとします。

仙台戸建の活動も落ち着きつつあるので、

最近は、物件検索もボチボチ再開しています。

気になった物件があれば、問い合わせ。

そして資料入手→シミュレーション。

という一連の流れをこなしてはいるものの、

現地に行くレベルの物件は、

なかなか出てこないものですね（＾＾；）

物件購入って、かなりのパワー＆集中力を要する

ので、やっぱり購入に一点集中していかないと、

いい物件も寄ってこない気がします。

師走は何かと予定も詰まっているので、

【物件購入に完全集中するぞ！】 という環境に

なれるかどうかは分かりませんが、

「継続は力なり」 という言葉もあるので、

物件検索はルーチンワークにして、しっかりやって

いきたいと思います。

こんばんは！カカ夫です。

銀行融資の打診を進めてみる事にした、検討物件。

仮審査をするために、さっそく

仲介さんに必要資料の請求をしたところ・・・

「本物件ですが、情報開示から強い引合いが

多数有り、現金決済の方と契約する事となりました」

という仲介さんからのメールが（＞＜）

私達の天敵、「キャッシュ購入」 が早くも登場！

してしまいました（＞＜）

・積算以下の売り出し　

・人気駅の徒歩圏内　

・利回り十分　

・幅広いニーズの間取り

・道路付け良好（公道角地でした）

という好条件が揃っている物件は、やっぱり足が速いです。

それにしても、それなりの価格帯だったのに、

資金を持っている方って、

この業界、やっぱり居るんですね（＾＾；）

でも、しばらく購入活動をしていなかったので、

シミュレートして、現地調査に行ったりするのは、

やっぱりワクワクして、面白いです（＾＾）

3号物件の取得に向けて、

エンジンが始動した感じです！

また、次の有力物件探しを

コツコツとやっていきたいと思います。。

こんばんは！カカ夫です。

先日のブログで書いた検討物件ですが、

さっそく、現地に行ってみました。

第一印象は○。

管理状態も良好で、周辺の環境も問題なく、

検討してみる価値があるな～と思える物件でした。

駅までは、遠からず近からずですが、

最寄駅はけっこう人気のある駅。

なので、需要は問題ナシと判断。

しかし、物件自体はとても良いものの、

それなりに懸念点はあります。

まず、レントロール。

入手したレントロールを見ると、明らかに相場より

高い賃料で入居している部屋が、何戸か有ります。

そのため、現況の利回りは高いのですが、

実質的な利回りで計算すると、

あまり旨みがありません（＾＾；）

なので、それなりの指値が通らないと、

購入に至らない感じです。

次に融資面。

条件からして、融資先はだいたい絞られるのですが、

希望通りの融資条件が通るかな～というと、ちょっと微妙。。

でも物件自体は、次のステップとして私達が

考えていた条件にピッタリだったので、とりあえず

融資の打診はしてみる事にしました。

「融資がついたもの勝ち！」 的な物件なので、

やるだけやってみる事にします（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

一号区分の入居募集と平行して、

三号物件の検索も、ちょこちょことやっています。

先日、規模＆キャッシュフローがちょうど良さそうな

物件を見つけました。

資料請求してチェックしてみたところ、立地や間取りなどは

問題なく、積算＆収益還元の条件もほぼクリア。

築年数が微妙な点と、若干の価格交渉が必要な点以外は、

検討しても良さそうな物件でした。

ただ、売主側の条件がいろいろとあって、

今の私達では、ちょっと手が出ない感じ。。（＞＜）

よく知っている土地なので、勉強のため現地には行ってみたい

とは思いますが、買付を出すまではいかなそうです。

最近は景気も回復傾向にあるので、条件のいい物件は

なかなか出てこないかなぁ～と勝手に思っていましたが、

そんな事もなさそうですね。

どんな社会情勢でも、事情で売却を急いでいる人は

いる訳で、本気で探していけば、条件に見合う物件は

必ず見つかると思います。

自分のペースで物件探しを続けて、種銭や融資先も固めつつ、

いいタイミングで購入できればベストですね（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

二号RCも落ち着きつつありますので、

三号物件の獲得に向けて、ぼちぼち活動

していきたいと思っています。

久しぶりに、いろいろな検索サイトを見ていますが、

売り物件もけっこう入れ替わっていて、新鮮ですね（＾＾）

次のターゲットも一棟の予定ですが、トータルバランスが

優れていて、目標のキャッシュフローが見込める物件であれば、

構造にはこだわらずに考えていきたいと思っています。

不思議なもので、二号RCの購入が

具体化してきたのと同時に、売買の営業マンから

すっかり情報が来なくなっています（＞＜）

という事で、まずは有力情報が入ってくる体制作り

からスタートですね（＾＾；）

購入活動は、継続していくと軸が決まってきて、

やがて自分にマッチした物件にたどり着く・・・

みたいな、長い旅の様なもの。

どんな物件に出会えるか、今から楽しみです（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

融資の事前審査も通ったので、買付を入れて

売主様との交渉段階に入りました。

が・・・この価格交渉、けっこうシビれました（＾＾；）

おおよその金額を叩き出して、交渉材料を織り交ぜながら

指値をしたところ、意外にもすんなりとＯＫの返事が。

提示した額がスムーズに通ってしまうと

「あれ、、指値が甘すぎたかな・・」

「もうちょっとイケるかな・・」

なんていう〝魔の思考〟が出てきます（＾＾；）

そんな欲に負けてしまった私。

売主様にはあまり関係のない理由で再交渉を持ちかけたところ、

なんと売主様の機嫌を損ねてしまいました（＞＜）

時は契約日の数日前、これはヤバイ展開。。

交渉決裂の寸前まで話が進み、「これはもうダメかな・・」

という考えが頭をよぎりました。

ですが仲介さんが間を取り持って、懸命に調整を試みたところ

売主様の機嫌も何とか修復。

ヒヤヒヤしましたが売買を継続する事が出来ました。

今回の失敗で学んだ事は「再交渉はリスクあり！」という事。

売主様からすれば、ずっと所有してきた物件を手放す訳ですから、

物件に対する情を持っている方もいます。

今回はまさに物件に愛着を持っていた方でして、

その様な方に指値を一度了解してもらったところに、追い討ちを

かけて減額の要求をしたらどうなるでしょう？

血の気が上がって「もう売らない！」となりやすいですよね（＾＾；）

今考えると、私も「ちょっとでも安く買いたい」という欲が

全面に出てしまっていて、相手の状況を把握できていなかった

気がします。

売主様にとって価格交渉は決して嬉しいものではなく、

気分を害しやいすもの。

今回は交渉決裂にならず良かったですが、

ちょっと強引だったな～と反省＆勉強になりました（＾＾；）

こんばんは！カカ夫です。

先日決済を終えた第二号物件ですが、

情報を知ったのは1月の終わり頃でした。

マイソクを見た時は「ん～、まぁまぁかな」といった程度で、

テンションが一気に上がる様な物件ではありませんでした。

そして現地を見ても「まぁまぁ」という印象は変わず・・（＾＾；）

駅からの距離も微妙だったり、物件自体にもこれといった

売りが見当たらなかったからだろうと思います。

しかしシミュレート上は問題なかったので、仲介さんには

「前向きに考えてみます」という一次回答をしておきました。

すると仲介さん、私達で融資がつきそうと判断したのか（？）

とりあえず物件を止めていただけました。

これは私達にとって好条件。

というのも賃貸需要の調査や地域の入居状況など、

まだまだ調べたい点がたくさんあったので。。

という事で、銀行融資の打診をしつつ

その間に徹底した現地調査をする事にしました。

まず銀行融資はメガバンクや地銀、

信託系の計6行に打診。

その結果、検討して頂けそうだったのは

地銀1行と信託系1行の計2行のみ。

まぁ検討してもらえるだけ有り難いので、

各々に事前審査をお願いしました。

賃貸需要についてはかなり微妙でしたが、

ヒアリングを重ねていくにつれて徐々に土地柄も分かり、

何とかやっていけそうだな～という感触。

まぁ完璧な物件を求め出したらきりがないので、

そう思えたのならそれで十分でしょう。。

あとは事前審査の結果待ちとなりましたが、ほどなくして

信託系から融資OKの回答が出たので、さっそく買付を入れ

売主様との交渉を進める事となりました。

実は価格交渉、ちょっと失敗しています（＞＜）

続きは次回にて。。

こんばんは！カカ夫です。

検討段階の雑草系物件。

こんなネーミングをつけるくらいですから、

それなりのリスクやデメリットがあります（＾＾；）

でも駆け出しの私達にとって完璧に近い物件というのは

ほぼありませんので、物件に潜んでいるリスクに対する回避策を

練っていく事になります。

という事で、さっそくトリュ婦とリスクアセスメントをしました。

まず各々が疑問に思っている事を書き出し、それの回避策を検討。

あ～でもない、こ～でもないと議論が続きます。

結局のところ最大のリスクは借入れの支払いリスクであって、

これを回避するには返済比率をどこで区切るかになってきます。

賃貸需要と現在の賃料相場、金利アップのリスク、

今後の賃料見込み等々、いろいろな角度から検討を重ねた結果、

二人が納得できる水準が決定。

結局ここの議論だけで、数時間使いました（＾＾；）

でも納得するまで話し込めば、おのずと答えは出るものですね。

という事でリスク回避策はほぼ決まりましたが、

まだ見え隠れしている部分もあるので

近々にディープな調査をやりたいと思います。

こんばんは！カカ夫です。

先日に有力物件の情報が入りました。

積算を大きく下回る価格で、かなりの高利回り。

こう書くと先日の物件みたいな賃貸需要に難ありか、あるいは建物が

朽ち果てている等々、、を想像してしまいがちです。

ですが築年もまずまずで、仲介さんのお話曰く、状態も良いとの事。

場所も土地勘があったので 「ここなら問題ないんじゃない？」

と思える様なところに位置していました。

これはすぐに見に行くしかない！

という事で、翌日の仕事帰りに現地へ直行。

すっかり日も暮れた頃に到着し、さっそく物件チェック。

・・う～む、洗濯機が外置き（＾＾；）

でもそれ以外の問題点はなく、仲介さんが言っていた通り

建物は良好な状態でした。

唯一懸念したのが駅から遠い点。

徒歩標記はあるのですが、とても微妙な距離なのです。

仲介さんと話した結果、ファイナンスが確実でないと物件を

押さえられないとの事だったので、その夜に金融機関へ情報発信。

そして翌日、金融機関からＴＥＬがありました。

結果・・・

「あと数分、駅に近くないと稟議に上げられない」

との事（＞＜）

これを聞いた瞬間、年甲斐もなく殺気立ってしまいましたが（＾＾；）

ここは冷静に融資担当の方と交渉。。

「このエリア＆築年で、こんないい条件の物件出ないですよ」

「駅近じゃないけど、ここは別のニーズが集まってます」

「徒歩がダメならバス便も通ってますから」

などなど、いろいろな材料を集めて再度交渉した結果、上層部へ

再度かけあってくれる事になりました。

・・が、数時間後 「やっぱり通りませんでした」 との回答（＞＜）

駅からは遠いけど、場所的に需要は見込めるのにぃ～・・

と、土地勘のある私はそう踏んでいました。

でも金融機関はそうは見てくれず、もどかしかったです。

この時点でけっこうテンションダウンしてしまい、

他にもいろいろあって結局保留となりました。

融資が通らない＝賃貸経営的に厳しい

と判断されたので、しょうがないです。

次の物件にGO！ですね。

先日の競売履歴が多い物件、さっそく見に行ってきました。

空室があったので仲介さんと待ち合わせて

内見もしましたが、部屋はとてもキレイな状態。

登記簿がだいぶ汚れている件について

仲介さんと話していくと、なぜ競売に流れたのか

だいたい分かりました。

簡単に言うと、借入れの悪さ＋賃貸経営的に厳しい立地

のミックスで破綻したようです。

ちなみに借入れは、ノンバンクから10％に限りなく近い
高金利で引いていました。

10％弱の金利で融資を受け、
10％強の物件を購入しての賃貸経営・・

短期で競売に流れたのも納得ですね。

更に現地の環境を見ると、満室に近い状態を

維持するのは困難を極めそう。 

周辺アパートも満室経営できているところは皆無でした。

土地値以下での売り出し＆高利回りという条件には、

こういう背景が多かったりしますよね。

最寄駅の賃貸業者さんへヒアリングもしましたが、

ここでも決定的な意見を多く頂いたので

この時点で検討終了となりました。

ムダ足となってしまいましたが、現地を見てみない事には

状況が分からないので、やっぱり行動するしかないです。

今月も検討に値する物件を見つけて、

足を使って行動したいと思います（＾＾）