こんばんは！カカ夫です。

先日見つけた物件。

駅からは遠いものの、積算がかなり出ている物件でした。

利回りも高く、価格交渉もほぼ無しでいけそうです。

という事でさっそく仲介さんにアポを取り、資料を収集。

登記簿がついていたのでチェックしてみると、過去に2度

競売に流れていました。

権利関係を追ってみると、最初のオーナーが10年以上保有

していたものの、あるタイミングで破綻し競売へ。

税務署からも差押さえられていたので、納税も滞ったのでしょう。

その後業者が競売で落とし、転売している模様。

そして転売で購入したオーナー、なんと2年も満たないうちに

競売に流れています（＾＾；）

借入れ状況をチェックしてみると、ノンバンクと個人から

融資を受けて購入していました。

この時点で

「銀行からは融資がつかなかったんだな」

「かなり無理して買ったのかな」

なんていう事が予想できます。

いずれにしろ「競売に流れる＝賃貸経営が上手くいかなかった」

という図式が少なからずある訳ですから、ちょっと注意しないと

いけません。

入居者を確保するのが難しいエリアだったりする可能性は

多いにありますから、賃貸需要の調査はかなりしっかりやらないと

危険な匂いが満載です（＾＾；）

とりあえず現地に行ってみて、いろいろ見てみようと思います。

こんばんは！カカ夫です。

二号物件の取得に向けていろいろな物件を見てきましたが、

それらを情報源に今までの傾向を探ってみました。

結果は以下の通り。

・立地の良い物件 → 現金買いにさらわれている

・築10～15年くらいのS造 → 価格交渉が通れば融資もいけそう

・築浅物件 → 価格交渉で撃沈するパターンが多い

・RC → 価格交渉こそ少ないが、価格帯により融資が厳しい感あり

・・これだけ書くと 「どれもダメじゃん」 と突っ込まれそうですが（＾＾；）

自分の中で購入が一番近いかなと思えているのはRCです。

一棟物件の場合、価格交渉が通るのはせいぜい10％OFF-くらい

かなと経験的に感じていまして、それ以上の指値が通る確率って

かなり低いと思います。

となると、大幅な指値をする割合が低いのがRC。

価格帯が自分の属性に値していれば、融資も出ている

例も多いです。（9割がMAXですが）

ただRCの場合、固都税や固定費が重たいのがネック。

なのでCFは出にくい面もありますが、これらの経費を差し引いても

数字上成り立ってくるのであれば、どんどんチャレンジして

いきたいと思います。

もちろん、玉砕しやすい物件にも果敢にチャレンジ

していきます（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

先月検討していた微妙な立地の物件は保留となりましたが、

今月から別の物件を検討中です。

元付けの仲介さんとコンタクトを取って、ただいま銀行融資の打診中。

毎回、同じ行動の繰り返しですね。。

今回の物件もやはり完璧！という訳ではなく、懸念点（リスク）が

それなりにある、どちらかと言うと雑草系の物件です。（＾＾；）

ひとことで言うと賃貸需要面が少々厳しそうな感じで、

賃貸業者さんにヒアリングしていくと

「賃料が高いと決まりにくい」

「賃料を低く抑えたい人が選ぶパターンが多い」

「生活保護の方ならすぐ決まる」（＾＾；）

などなど、ネガティブ系の意見が多いです。

なので、リスクを低くするには相場よりかなり

低い賃料を設定してのシミュレートが必要。

そうなると購入価格にしわ寄せがきて、結局指値を

するしかありません。

キャッシュフローを追求すると、入口ではやはり 「安く買う」 のが

大きなアドバンテージですから、ここは妥協せずチャレンジ

してみたいと思っています。

こんばんは！カカ夫です。

検討を進めていた、微妙な立地の物件。

返済リスクを警戒する金融機関はやはり駅近が

お好みの様で（苦笑）、いい返事を頂けたのは１行のみ。

その条件でシミュレートしてみると、

それなりの価格交渉が必要。

そこで仲介さんに価格交渉の打診をしてみましたが、

あまりいい顔をしませんでした（＾＾；）

いわゆる【残債以下の指値】になってしまうとの事で、

交渉自体が厳しいらしいです。

ここでほぼ行き詰まってしまい、

この物件の購入は一気に遠のいてしまいました。

融資面が厳しい昨今、この様なケースになる事は多いと思います。

なので次の物件！ですね。

先日の実践報告会でお会いした方達には

相談もさせて頂いていたのですが、実は次の検討物件

も出てきていて、現在買付中です。

でもこちらもいろいろと問題点はありまして。。

まぁ完璧な物件って、やっぱり無いですからね。

そんなウィークポイントを自身の知識と力量で、

どうやってクリアにするか？

これも不動産投資家の実力ありきだと思っています。

いい物件見つけた！ → 融資も大丈夫そう！ → 交渉NG

こんな繰り返しばかりですが、いつか「交渉OK」

となる日を迎えられると嬉しい限りです（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

駅から若干遠い、微妙な立地の物件。

立地の悪さは金融機関にとって

マイナス評価になりやすいです。

なので、マーケットが集中した人気エリア

である事のアピールが必要になってきます。。

そこで周辺の店舗郡や施設などを

写真集にして金融機関へ提出。

すると１行からまずまずの返事が（＾＾）

駅から遠いのでチャレンジにはなるが、

交渉材料があるので審議にかけてみたい！

との融資担当者のお言葉。

とはいえ、またしてもある程度の

価格交渉が必要だったります（＾＾；）

でも売主様の売却理由が 【債務の圧迫による売却】

なので、通る可能性としてはそれなりにあるかも？

引き続き、やるだけやってみます（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

先日も検討ベースに乗りそうな物件をチェックしてきました。

公道角地、築年も10年ちょっとと言う好条件。

建物も大手建設会社施工なので、しっかりしています。

唯一の不安材料は最寄駅から徒歩ギリギリ圏内という立地。

ですがいざ現地に行ってみると、雰囲気はとても良好！

いろいろな店舗が集まっていて、マーケットがあるエリアっぽいです。

さっそく最寄駅の不動業者さんにヒアリング。

すると予想していた通り、生活環境が整っているので

ファミリーにとても人気があるエリアとの事。

駅から離れている割には路線価がずいぶん高いな～

と思いつつ現地入りしたので、これで納得です（＾＾）

あとはこの微妙な立地を金融機関がどう見るか？

が肝ですね。

アピール次第では融資がつくかもしれないので、

やるだけやってみたいと思います。

こんばんは！カカ夫です。

売主様との交渉段階に入ったS造アパート。

融資が確定していた金融機関の金利は4％台と高め。

そこからはじき出した買付額は、販売価格の16%OFF-だったのですが

売主様よりNG判定が出てしまいました（＞＜）

仲介さんから聞いていた売主様の状況からして、

ある程度の指値も通りそうな感触を受けていたのですが。。

う～ん、残念！

・・・と、ここで話は終わりそうですが、続きがあります。

仲介さんの交渉の結果、16%OFF-はダメだけど、

10%OFF-ならOKとの事。

これを受けて再検討したところ、

【金利2％台、融資期間20年】

なら成立する事が判明！

さっそくこの条件で通る金融機関はないか

都銀から信金まで、ありとあらゆるところに打診。

が、、築年も微妙に経過しているため、融資期間が

20年とれるところはどこもなく ・・・（＞＜)

う～ん、またまた残念！

（2段オチでした）

深追いしてもしょうがないので、

次の物件探しにフェイズを移したいと思います。

こんばんは！カカ夫です。

前回の続きです。

さっそく仲介さんと会って買付申込みを入れました。

これでとりあえず１番手をキープ。

厳しめの指値を提示したので、一瞬却下されそうになりましたが（＾＾；）

融資面を確保しておいたおかげで受理されました。

あとは仲介さんの交渉と売主様の状況、
そしてこれに融資がうまい具合にかみ合ってくるかどうか。

結果は神のみぞ知る！といったところでしょうかね。

2010年が明けてからちょっとボケボケしてましたが、

買付を入れるとやっぱり気が入りますね～。

ただ待っているだけではもったいないので、

この機会に金融機関を開拓して

可能性を広げておきたいと思います。

こんばんは！カカ夫です。

金融機関へ打診していたS造アパート。

取り急ぎの結果としては

【立地も問題なく、評価も出ているので9割は大丈夫そう】

【ぜひやらせてもらいたい】

との事！

今のご時世、9割出ればいいほうです。

自己資金的にも問題ないし、現在満室なので具体化して

進めていこうと思います。

と、その前に一番の問題である買付、、、賃貸経営をムリなく

回すには指値が必要。

という事で、売主様へのアプローチ用の文書を作って、

買付証明書と一緒に仲介さんへ提出しようと思います。

こんばんは！カカ夫です。

昨年末に現地調査した物件。

鉄骨造としては築浅で、融資期間もある程度

取れそうな物件でした。

建物としては大規模修繕もやられている様で良好（＾＾）

デメリットは日当たりが若干悪そう、戸数分の駐車場が無い

といった点。

ですが立地は駅近、周辺にも月極駐車場もあるので

問題ないだろうと判断し、具体的に進めてみる事にしました。

だた最大の問題点が。。

積算はOKなのですが収益面が追いついていません。

それなりの価格交渉が必要になりそうなので、

これを後押しするために、まずは金融機関へ

事前打診してみようと思います。

年も明けたので、金融機関も

融資が緩和していたら嬉しいのですが（笑）

あと師走のバタバタな時期だったため、

駅前の賃貸業者さんへのヒアリングや周辺調査が

ほとんど出来ていません（＾＾；）

自宅から比較的近いので、

具体化してきたらガッツリと調査したいと思います。