こんばんは！カカ夫です。

先日のTEL営業はジャブ程度でしたが、

9月の繁忙期に突入したので、積極的な営業を展開しました。

今のところ、募集依頼をしているのは、全部で10店舗。

この10店舗全てに、営業を実行！

退去連絡を受けた直後に、

営業廻りをしたのが、ちょうど1ヶ月前。

１ヶ月ぶりの来店なので、すっかり記憶から

消えている営業マンも居ました（＾＾；）

やっぱり、1ヶ月前にちょこっと顔を出した

くらいでは、なかなか覚えてもらえませんね（＾＾；）

一番営業のしがいがあったのが、ある店舗を訪問した時のこと。

お願いしていた営業マンが居ないな～と思って、

店舗のかたに聞いたところ、なんと退職したとの事！

そのため、その店舗では

私の物件が、見事に忘れ去られている始末（＞＜）

条件を細かく伝えたら、やっと

資料が出てきたくらい、埋もれていました。。

自分の物件を覚えてもらっていない＝紹介や内見のチャンスが減る

という事なので、情報が

埋もれてしまうのは、好ましくありません。

この店舗には、特に気合いを入れて、

店内に居た営業マン達に、しっかりインプットしてきました。

世間的には、これから繁忙期に入りますが、

一号区分は、時間の流れがスローな街。

※いわゆる田舎街という意味です（＾＾；）

この営業で、少しはスピードアップするとよいのですが。。

「空室は、全力で埋める！」

をモットーにしていますので、やれる事は即行動に

移して、全力を尽くしていきたいと思います！

こんばんは！カカ夫です。

入居募集中の一号区分。

内見も可能になったので、募集をお願いしている

賃貸業者さんへ、電話営業をしました。

一号区分は3LDKと広いため、

シングルや2DKクラスと比べると、

動きとしては、やや鈍い感じは否めません。

いろいろな営業マンからヒアリングすると、

お盆の時期はあまり動きがなかったものの、9～10月は

ファミリー層もボチボチ動きは出てくる、との事。。

電話営業をしていると、依頼している担当者さんが

不在の時も多いのですが、そんな時は電話に出た営業マンを

つかまえて、いろいろと話す様にしています。

私の決まり文句は

「部屋はバッチリ仕上げてありますので、ぜひ一度見てみて下さい！」

です（＾＾）

熱意をもって、オーナーから積極的に会話すると、

営業のかたも、意外と好感を持ってくれたりします。

また、もし本当に見てもらえて、部屋を気に入ってもらえれば、

内見の紹介につながるかもしれません。

こんな感じで、地道にアピールしていけば

物件も覚えてもらえますし、可能性は広がりますよね。

郊外の物件なので、俊敏な動きはあまり

期待できませんが（＾＾；）、そんな条件でも

営業活動をしっかりやって、入居を決めたいと思います。

こんばんは！カカ夫です。

退去連絡があった一号区分ですが、

さっそく 「空室は、全力で埋める！！」 を実行！

主要駅を渡り歩いて、ターミナル駅の賃貸チェーン店

を中心に、営業活動をしました。

意外だったのは、数年ぶりに訪問したにもかかわらず、店舗の

担当の方々が、私達の事を覚えてくれていたこと。

「あのキレイなお部屋ですよね！？」

「お子さん、生まれたんですね！」

「前回は決められなかったので、今度は頑張ります！」

等々の嬉しい言葉を頂きました。

区分１室の、しかも一般媒介なのに、覚えてくれている

ものなんだなぁ・・と、ちょっと新鮮な気分になりました（＾＾）

まだ入居中なので内見は出来ませんが、前もって募集を

かけておけば、もしかすると、内見予約も入るかも？

・・なんて淡い期待も持ちつつ、来月の退去まで

営業さんの程良いフォロー＆部屋作りのプランニングに

勤しみたいと思います（＾＾）

こんばんは！トリュ婦です。

総資産クンの初節句のお祝い中、１本の電話が入りました。

電話の相手は管理会社さん。

「実は本日１件内見が入りましてご案内したところ、

お部屋を大変気に入ったので申し込みをしたいと言っております。

お話を進めてよろしいでしょうか？」

おぉ～～～！！（＾o＾） なんとびっくり！！

ドレスアップした直後にお申込みのご連絡をいただきました。

この話を頂いたのが、決済からわずか4日後の出来事。。

初日のドレスアップはあくまで仮の設置だったし、

立地からしてしっかり営業活動をやらないと、短期の客付けは

難しいかな～と思っていたので、この朗報にはビックリでした。

管理会社さんからこのお話を頂いた私、

「スムーズに話がまとまれば、GWはどこか遊びに行けるかも！？」

と考えている横で、

「GW明けの入居になるかもしれないなぁ～、

じゃあGWはエアコン設置とかetc・・・急いでやらないと♪」

とウキウキ気分でいる夫。（＾＾；）

もう、好きにしてくださ～い（＞＜）

でも、本当に急な入居もあるかもしれないので、

GW後半はバタバタと物件の対応をする事になりました。

私自身がやるところはそんなになかったので、物件には

通っていたものの、お部屋の対応は夫がやってくれました。

そして私はと言うと、総資産クンを連れて物件周辺を散策したり、

最寄駅でショッピングなどをしながら楽しんでおりました（＾＾）

あ、、誤解しないで下さい、

これも物件周辺の環境調査を兼ねておりますので（＾＾；）

結局、お申込みいただいた方のお話が順調に進み、

目標にしていた5月中入居を達成 ＼（＾O＾）／

おかげ様で、決済から3週間後に満室となりました！

これも契約時に総資産クンがウンをつけてくれた

おかげかもしれませんね（＾＾；）

これからも3人で頑張って

満室運営を維持していきたいと思います！

こんばんは！トリュ婦です。

今日は決済後のお話になります。

夫のブログで書きましたとおり、決済では

大失態をしてしまったものの、なんとか無事に終わり

晴れて１棟RCのオーナーとなった私達。

今度は空室１部屋を埋めるために、全力を注ぎました。

時はちょうど4月末のGW前。

入居募集を行うには絶好のタイミングでした。

1号区分では体育会系のノリで朝から晩まで

セルフリフォームを行いヘトヘトになったものです（××）

ですが今回は総資産クンもいることですし、

そんなに時間をかけてはいられません。

総資産クン、だいたい3～4時間もすると飽きてきて、

大泣きするか寝入ってしまいます。

寝てくれる分にはいいのですが、

大泣きされたらたまったものではありません（＞＜）

なのであらかじめ作業内容をスケジューリングしておき、

予定時間内でサクサクと作業を進めていきました。

そして心配された総資産クンはと言うと・・・

やはり見慣れないお部屋に少々不安気味。

最初は部屋中をキョロキョロと見回しておりましたが、

慣れてくると私達の作業風景を見ながら、

部屋中を優雅にハイハイしていました（＾＾）

幸い空室部屋なので触って危ないものもなく、自由奔放！

総資産クンにとっては楽しい空間の様です。

とりあえずGWの初日だけで、なかなか良い雰囲気のお部屋を

作ることができました。

「この調子ならGWの後半は、レジャーにも出かけられるかしら？」

なーんて思った私でしたが、夫が

「よし！この調子ならGW後半には営業活動も出来るなー（＾＾）」

と、にやにやしながら言っているではありませんか（＊o＊）

あ～あ↴↴

やっぱり空室が埋まるまではレジャーもお預けか・・

でも翌日は総資産クンの初節句のお祝いで、両家の親とお食事会

をする予定でしたので、このイベントでレジャー気分を満喫（＾＾）

当日は物件の事もすっかり忘れ、総資産クンの初節句のお祝いを

家族みんなで過ごしていると、夫の携帯電話が鳴りました。

続きは次回にて。。

こんばんは！カカ夫です。

一号物件の客付けの話ですが、

早く入居を決める為に11社へ募集依頼をかけました。

最初はどの業者さんにも同じスタンスで

募集依頼をかけましたが、

しばらくすると反応がなくなる業者さんと、

真面目に紹介を続けてくれる業者さんに

二極化しました。

そんな時どうしたか？

私の場合、以下の２パターンで攻めてみました。

①あまり期待しない（諦める）

②とことん付き合う（笑）

まず①ですが、これは地元の業者さんが

一人でやっている様なところに多かったです。

地元の業者さんは比較的余裕のある方が多く、

必死に客付けをしない傾向も伺えます。

この場合はどうしようもないので、

過度な期待は持たずに定期的に

電話を入れる程度にしていました。

次に②ですが、こちらは賃貸専門の業者さんが大半。

基本的に頑張って客付け活動をしてくれるので、

本当にとことん付き合いました。

私が気配りしたのは、ズバリ

「業者さんにやる気を出してもらう」 事。

紹介数が少なくても決してアオらず＆イライラせず、

業者さんにベストな形で客付けしてもらう様、心掛けました。

また、自分の物件のためにやって頂いた事は

感謝の念をしっかりと伝える事もしました。

例えば電話の最後には

「今後ともよろしくお願いします！」

と自分の気を最大限に入れて切るのが定番（笑）。

そんな姿勢でやりとりしていると、

優先を上げてくれているな～と思える業者さんもいました。

やっぱり業者さんもひとりの人間。

感謝の気持ちが伝われば、

「この人の物件を早く入居付けしたい」

と思ってくれる方も確実にいると思います。

それでも決まらない時は決まらないのでしょうが、

そんな場合は賃料を見直したり、最終的には広告料の上乗せや

謝礼を出すといった手段を取るしかないのかな～・・と思います。

でもこれらはあくまで最終手段としてとっておき、

まずは業者さんにモチベーションを上げてもらう努力をするのが、

大家としての実力もつくのかなぁと思います（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

2業者から同時に入居希望があり、家族会議の結果20代の夫婦に入居してもらう事にした私達。

入居日も決まり、最後に部屋の片付け＆最終チェックに向かいました。

内見用に設置したツールを一気に撤去し、物件の最終チェック。

設備などは退去時の比較用として、細かく写真を撮っておきます。

「これで完璧だ！この部屋に次に入る時は10年後だといいな～」

なんて冗談話をしながら（笑）部屋を後にしました。

やっと活動も一息ついた～！と充実感を味わいながら家路に戻っていると・・・トリュ婦が突然、

「あ！洋室のコンセント処理、まだやってないんじゃない？？」

私 「！！そうだった！やっておかないとクレーム来るかも！？」

そうなんです、洋室のある箇所のコンセント。差し込みプラグはあるものの、通電していないので処理をしなければならなかったのです。

急いでホームセンターで部品を購入して、物件にトンボ帰り。
しかし時はもう日が暮れて、室内は真っ暗。

懐中電灯も手元に無く、通電はしていないものの電気部分の処理なのでブレーカーを上げる訳にもいかず（ライトも外してしまった後だし）・・・携帯電話の光をライト代わりにして作業を実施。

暗くて寒い部屋の片隅で、僅かな光を頼りにコソコソと作業する2人。

何とも惨めな光景、、、引渡し前の最後の作業がコレでした（苦笑）

そして現在。

昨年の12月に入居してから、やる事と言えば月末の入金チェックくらいで、カレンダーにメモしておかないとそれさえも忘れてしまいそうです。

そんな不労所得の充実感を味わいつつ、現在は第二号物件の取得に向けてスタートしています！

★☆これにて「第一号物件」のシリーズブログは終了です！☆★

こんばんは！カカ夫です。

内見や入居希望の方もチラホラと出てきた第一号物件。

外国籍の家族を見送りにした翌週、またオファーが入りました。

特に音沙汰もなかった週末明けの月曜日、「内見は週末じゃないと入らない」という私の勝手な先入観を覆し、仕事中に携帯が鳴りました。

しかも同じ時間帯に、２業者から案内希望が入ったのです！

オファーが来たのは、ア○マンショップとミ○ミニ。

どちらも最寄駅から５駅離れた店舗です。

こうなると、もう仕事どころではありません（笑）。
２業者がバッティングしない様に内見時間の調整をして、そわそわしながら結果を待っている事しばし・・・最初に内見しているア○マンショップからTEL。

ア○マンショップ
「案内が終わって帰ろうとしたら、ミ○ミニさん がお客さんを連れて来ましたけど、あちらも入居希望ですか・・・？」

！！なんと私が指定した内覧時間をミ○ミニがフライングした模様。
まさかのニアミス発生です（苦笑）

一瞬マズイと思いながらも、すかさず私、
 「そうなんですよ～、どちらかでぜひ決めちゃいたいと思っているので、プッシュお願いしますね」

と人気物件っぽくアピール。。

なんとか優位な方向に持っていかねば～と思っていると、今度はミ○ミニから焦りの様子でTEL。

ミ○ミニ
「ア○マンショップさんも内見していたみたいですけど、もう決まっちゃいましたか？ お客さん、とても気に入っているのですが・・・」

お～、ニアミスが思わぬ相乗効果になっている！
(決して作為的にやったのではありません／笑)

結果としては両者とも入居申込みをしたいとの嬉しい状況になり、自宅に戻るやいなやトリュ婦と緊急会議。

・ア○マンの入居希望 ： 20代の若夫婦＋幼児１人

・ミ○ミニの入居希望 ： 母親＋社会人の兄弟（契約者は兄弟）

職業などを見てみても、どちらも属性的には問題ありません。

長く住んでくれそうなのはどちらかな・・・2人であーでもない、こーでもないと（勝手な）予測を立てます。

「20代の家族は年収が上がってきたら、自宅とか購入して退去しちゃうんじゃない？」
 「いやいや、子供が大きくなるまではとりあえず住むでしょ」

「母親＋兄弟の家族は、きっと３人で力を合わせてここで長く生活していくんじゃない？」

「いや～、でも兄弟のどちらかが結婚でもして家を出れば、もう少し安くて小さいサイズの部屋に移っちゃうんじゃないかな」

初の入居決めなので妄想が妄想を呼び、こんな会話が数時間続きましたが（笑）、最終的にはこの部屋のコンセプトに合っている20代の家族に入居してもらう事に。。

入居審査も問題なく終わり、めでたく入居者が決まったのでした！

～「投資用第一号物件 最終チェック～現在へ」へ続きます～

こんばんは！カカ夫です。

更なる業者拡大を図り、計11業者体制となった賃貸募集活動。

週１回ペースで業者さんをフォローしながら、内見状況を確認する日々が続きます。

募集している部屋は3LDKと大きいサイズのため、ターゲットは新婚さんというより、3～5人の家族。

このくらいの家族構成の場合、賃貸で暮らすよりも分譲マンションや戸建を購入してしまうケースもあり、需要が多いかというと意外とそうでもありません。

逆にメリットとしては、一度決まれば長く住んでくれる可能性が高いので、とにかく注力して入居を決めたいところ。

そんな思いもありつつ業者さんのフォローを継続し、家賃の見直しなどもしてくうちに、徐々に内見数も多くなってきました。
が、いまいち決定打に欠けていて悩ましいオファーが多いです。↓

・学生のルームシェア希望

・兄弟での入居希望だが、職業がアルバイト
・家族での入居希望だが、旦那さんの職業が期間従業員
　（現在問題になっている派遣社員）

入居希望があるだけ有り難いですが、長く住んでもらうには少々厳しい条件が目立つといった感じ。

そんな悩ましい入居希望が続く中で、一番悩んだのが以下のお話。

・4人家族の入居希望。
・職業は銀行勤務、年収も問題無し。
・国籍が外国籍。

30代前半のご夫婦で家族構成もちょうど良く、職業も問題無し。
唯一懸念したのが国籍が外国籍というところ。

この物件の地域はキリスト系の学校も多く、米軍基地も近くにあるので外国籍の方も多く住んでいるエリアです。

トリュ婦と「もしかしたら外国の人が気に入る部屋かもなぁ」なんて冗談で言っていたのが、本当に現実になりました（苦笑）。

業者さんに詳しく聞くと日本には10年以上滞在しており、永住権もあるという家族で、カラーコーディネートされたカラフルな部屋を奥さんがとても気に入ってくれているとの事。

この家族に入居してもらうか！？ トリュ婦といろいろ検討した結果、、、

・この物件は自主管理で運営する。

・駆け出しの私達に、いきなり外国籍の方の対応は自信がない。
・内見は増えているので、希望の若年家族（日本人）を待とう。

という結論になり、このお話は見送らせてもらいました。

今回は私達の経験不足により見送りにしてしまいましたが、これからの時代は外国籍の方も多くなってくると思うので、オーナーとしてもキャリアアップして万全な受け入れ体制にしていきたいものですね！

～「投資用第一号物件 賃貸募集編 その⑦」に続きます～

こんばんは！カカ夫です。

募集用の部屋作りも終え、賃貸募集の体制がほぼ整った私達。

あとは内見者を待つばかりです。

募集を開始したのは9月の末。
ちょうど夏も終わり、人が動きやすい秋に入る時期です。

夏場の不利な募集時期も終えていたので、大胆に「1ヶ月以内に入居を決める！」という目標を立ててみました。

・・・しかしアッという間に2週間が過ぎ去り、これまでの内見者は１組のみ。

募集賃料を強気で高めに設定していたという事もあって、内見者がなかなか入りません。

「この状況じゃあ１ヶ月以内の入居決めはムリだな～」と、早くも現実を悟った私達。

しかし賃料を下げるのはまだ早いと考え、ここは攻めの思考で業者拡大を実行！

今のところ最寄駅＆隣のターミナル駅の6業者に依頼中でしたが、そこから更に上下5駅まで拡大し、プラス5業者へ募集依頼をかけました。（これで合計11業者）

物件の最寄駅から数駅先の業者に募集依頼するのは一見意味がなさそうに感じますが、実際やってみると全然そんな事はありません。

実際、第一号物件の入居を決めてくれたのは、最寄り駅から5駅離れたところの業者さんでした。

最寄駅より遠方の業者に募集依頼する際に注意した事は、以下の点。

・自分の物件に近いニーズが集まっている駅を選ぶ。
→数駅違う分には、家賃や部屋の条件が良ければ入居希望者は居る。

・ターミナル駅や急行停車駅を狙う。
→当然ながら集う人口数が圧倒的に違うので、依頼しない手はない。

・メジャーな賃貸専門の大手業者さんを抑える。

→やはり宣伝力＆集客力が圧倒的に違います。
　ピ○ットハウス、ミ○ミニ、エ○ブル、ア○マンショップ、ホ―○メイトなどなど、TVでよく見かける賃貸専門の大手業者さんは全て抑えました（笑）。

という事で、業者の拡大はこれくらいに留めて、あとは積極的に業者をフォローし手応えを探る事にしました。。

～「投資用第一号物件 賃貸募集編 その⑥」に続きます～