こんばんは！カカ夫です。

一度NGとなった地銀から、

まさかの「審査の再交渉」の話が来ました。

融資特約の期日も迫っていて時間がありませんでしたが、

やるだけやってみる事に。

ここからは

【 私＋融資担当者＋支店長 】　VS　【 本部 】

という体制で、本部との真っ向勝負（？）となりました。

しかし本部との再交渉はかなり難航している様子。

融資特約期日も刻々と近づいてきました。

まさに時間との戦い・・・。

期日を過ぎても結果が出ないと、

今までの苦労が水の泡となってしまいます。

この再交渉が始まってからというものの、融資担当者さんとの

やりとりはほぼ毎日続きました。

追加資料の要求があったり、逆にちょっとでも審査にプラスに

なりそうな情報は、こちらから情報を入れたり。。

そんなやりとりを毎日やっていると、私も支店も

「絶対に審査を通す！」

という意思が固まってきて、厳しい状況ながらお互い

かなり気合いも入ってきました。

・・・そして納期もあと数日に迫ってきた時、やっと結果が！

「カカ夫さん、審査通りました！！」

この結果を聞いて思わずガッツポーズ！

あとで話を聞いたところ、やはり今の審査基準がだいぶ

厳しくなっていて、本部との再交渉は難航していた様です。

でも支店長さんが直々に本部へ足を運び、何度も

交渉を重ねてくれていたとの事。

納期ギリギリのチャレンジでだいぶヤキモキしましたが、

頑張った甲斐がありました。

今回この経験が出来た事で、銀行がどうやって審査しているのか、

必要としている情報は何なのかなどを肌で感じ取る事が出来て

本当に勉強になったなぁと思います。

今の自分の属性、そしてこのご時世からすると

良い条件で融資を受けられたので、今後の運営もだいぶ

楽になりそうです（＾＾）

こんばんは！カカ夫です。

地銀の融資を勝ち取るべく奔走していましたが、結果はNG。

事前審査でOKが出ていた信託系で決済する事にしました。

という事で、さっそく仲介さんと決済までの予定を詰めていると、

NGを出した地銀の融資担当者さんから数日後に再びTELが。

「本部の決済はNGになってしまいましたが、

　　支店としてもうひと頑張りさせてもらえないでしょうか・・？」

？？

最初は言っている意味が分かりませんでしたが、

要約すると以下の通りでした。

・本部の審査結果に、支店長が納得していない。

・融資担当者＋支店長で、本部に再交渉したい。

・なのでもう少しの時間と追加情報を頂きたい。

すっかり信託系で話を進める考えでしたが、

支店がやる気になってくれているなら

このわずかな可能性に賭けてみたくなりました。

しかしこの連絡を受けた時は、融資特約の期日も目前。

はっきりいって、時間がありません。

仲介さんもだいぶ困っていましたが、融資特約の期日までに

結果が出れば問題ないという事で、地銀の再交渉も平行して

行っていく事にしました。

次回に続く。。

こんばんは！カカ夫です。

契約も無事に終了し、あとは銀行融資の大詰めに入りました。

融資特約は事前審査が通っていた信託系にしたのですが、

まだ地銀の審査結果が出ていない状態。

もしこちらの融資が通れば、条件は確実にいい事は

分かっていたので、何とか通そうといろいろ戦略を練りました。

今のご時世、融資の壁は高いです。

なので借りる側としても融資を引くための努力が必要。

という事で、まずは融資担当者さんの与信を上げるために、

自己紹介文でアピール。

更には審査でプラスに働くであろう、あらゆる資料をFAX攻撃。

その他にもいろいろやりましたが、そんな事を繰り返していると

最初はか～なり対応が冷たかった融資担当者さんもこちらの

状況を理解してくれ、精力的に取り組んでくれる様になりました。

最終的には融資担当者さんから

「カカ夫さんからたくさん情報頂けたので、自信あります！」

なんていう言葉も頂けたので、

「これはいい流れだな～（＾＾）もしかして通っちゃうかも？」

なんて淡い期待を持っていました。

そして待つ事しばし、、融資担当者さんからTEL。

結果・・・

「本部決済、ダメでした」

お～い！数日前まで自信満々だったじゃないか～！

あまりの見事な肩透かしに拍子抜けしました（＾＾；）

まぁこんなご時世ですし、通らなかったものは仕方がないかぁ～

と思いつつ、条件としてはあまり旨みはないけど

信託系で決済する事に。

・・・と思いきや、実は続きがあるのです！

※毎回話を引っ張ってスミマセン（＾＾；）

こんばんは！カカ夫です。

一棟物件を購入するためには

価格帯が高くなるので、基本的に金融機関からの

借入れが必要になると思います。

この点で最近思うのが

【今はある程度の頭金がないとダメだな～】

という事。

今の融資情勢は、数年前の

【サラリーマンでも億レベルのフルローンが出る】

という緩和状態ではなくなっています。

億単位のフルローンが出る＝投資として成功、

という事ではないので別にいいのですが、

当時より確実に厳しい融資条件になっているのは確かです。

となると、自分が購入したい（又は購入出来る）

価格帯を知り、それを購入するための

頭金＋諸費用を揃えるのがまず大前提かなと。

また、プラスαの蓄えを持っているとか、

収入を生む不動産を残債無しで持っているとかでないと、

いい条件の融資はなかなか通らない気がします。

銀行はぶっちゃけて言うと

【この人に貸しても焦げ付かないか？】

【融資した対象物件がもしコケても、他で回収可能か？】

という感じで、借り手側の財力を見てくる訳です。

これらを踏まえて、

今後の活動についてトリュ婦とミーティングをしました。

その結果、今までは

・トータルキャッシュの20％を自己資金として使う。

・残り80％は資産として蓄えておく。

という、ちょっと偏った（？）考えだったのですが、

今後はこのパーセンテージにこだわらず、

有力物件が出てきたら、それに合わせて

自己資金を都度検討していく事にしました。

また一号物件の残債を完済してしまって

与信を上げたらどうか？

というのも検討してみる事に。

金融機関に現金を置いておいても

金利はごくわずかですから、それ以上の運用が出来るならば

旅に出させたほうがいいですよね（笑）。

もちろん全てのキャッシュを投入！という事はしませんが、

B/Sとして無理が生じない程度に

臨機応変に考えてやっていきたいと思います。。

こんばんは！カカ夫です。

先日行った銀行融資 打診活動の結果が、２銀行から出ました。

結果が出たのは地元信用金庫とＯ信託銀行。

まず地元信用金庫ですが・・・ＮＧ！（苦笑）
理由は 購入する物件の地域が対象外だから との事。

自宅のすぐ近くの支店だったせいか、融資担当者と支店長がわざわざ家まで来て、申し訳なさそうに謝罪されました（笑）。

こちらとしては断れるのは百も承知なので、そんな丁重にお断りしなくても・・・と思いましたが、やはり信用金庫は地元のお客さんを大事にするんだな～と実感。。

そしてＯ信託銀行は・・・融資ＯＫ！でした。
条件は9割融資で期間は20年、金利は変動で3.9％、3年固定で3.3％との事。

9割融資で期間も長めに設定できるので、この条件ならとりあえず購入は可能。

金利は高めですが、融資先の候補にはなりそうです。

また地方銀行の途中経過も仲介業者さんから入りましたが、支店では購入希望価格レベルの融資が可能との事！

でも本店で承認が下りない事はよくある話なので、この情報はあくまで参考程度にしておきたいと思います。。

欲張りな話ですが、理想はフルローン＆キャッシュフローを追求したい派なので（笑）、残る地方銀行と大手信用金庫の結果を待つ事にしたいと思います！

こんばんは！カカ夫です。

仲介業者さんにて銀行融資を打診してもらっている空室率８０％！の物件ですが、この機会に私達も融資の打診活動をする事にしました。

この物件が購入に至らなかったとしても、次の物件につながると思うので、行動に移すにはいいチャンスです。

打診するにあたり、まずは打診先の銀行を検討。

メガバンクや都市銀行は融資条件がかなり厳しくなっている感触を掴んでいるので、とりあえずパスしました。

という事で、対象は地方銀行＆信用金庫となります。

地方銀行は仲介業者さんに打診してもらっているので、私達は信託系・信用金庫に焦点を絞る事にしました。

結果、抽出したのは以下の３銀行。

・Ｏ信託銀行

・大手信用金庫
・地元信用金庫

まとめた資料を使ってひと通りプレゼンをしましたが、Ｏ信託銀行は規定通りの融資基準で査定され、融資条件が決まりそうな印象。

いっぽう信用金庫は各々審査基準はあるものの、だいぶ人（属性）を見るな～といった印象。

プレゼンにより多少の査定ＵＰは望めるかな？という気がしました。

ただ信用金庫は融資する地域が限られてくるので、いくら良い物件だったとしても地域外だとＮＧとなってしまう可能性も高いです。

今回はそのあたりも踏まえて融資対象となりそうな信用金庫を選んだつもりですが、正直なところ結果が出ないと分かりません（苦笑）。

また査定方法は、Ｏ信託銀行は収益還元、信用金庫は積算評価＆再調達価格で見るとの事。

自己シュミレーションでは３つともそこそこの数字が出ている物件なので、あとは各銀行がどれだけストレスを掛けて審査するか？といったところで結果が出ると思います。

属性と物件についてはしっかりプレゼンしたつもりなので、あとは結果を待つのみですね。。

銀行融資は各銀行の特性を知り、物件によって適切に銀行を選定して持ち込まないと、ミスマッチとなって融資が通らない（通りにくい）気がします。

まだ理解できていない点も多いですが、情報と実践を重ねていき、銀行融資の攻略をしていきたいと思います！

こんばんは！カカ夫です。

投資用第一号物件の契約も無事に終えた私達。次なるステップは銀行融資です。

第一号物件は現金購入の予定でしたが、
・土地評価額が、購入価格より高い評価額である
・仲介業者のＹ君が融資のサポートをしてくれる
・第二号物件用に現金を残しておきたい

という事もあり、銀行融資に方向転換しました。

全額融資も考えたのですが、空室時のリスクヘッジを考慮し、現金と融資の割合は50：50に抑えました。

今回はＹ君のサポートはあるものの、銀行からどのくらいの評価をしてもらえるのか？も興味があり、自らも銀行融資の活動をする事に。

今のご時世、区分所有に融資が通るのかな・・・と正直不安でしたが、チャレンジあるのみ！です。

打診するにあたり、個人属性＆物件関係の資料をひととおり準備。
融資担当者方への印象ＵＰのため、クリアファイルに整理整頓して見やすくしました。

打診先は以下の２銀行。

①預金先の某メガバンク支店
②アパマンローンに積極的と言われている某地方銀行

両銀行ともTELにてアポイントを取り、指定日に訪問。

①のメガバンクは預金先という事で話は通りやすかったですが、②の地銀は全く面識ナシの為、最初はほぼ面接状態（苦笑）。

打診の結果としては両銀行とも属性＆物件にはまずまずの反応で、最終的には好印象の様子でした。
そして待つ事しばし、、、融資の結果が出ました！

＜結果＞
①某メガバンク
物件評価としては全額融資もＯＫなレベル。
但し区分所有という部分で、社内規定によりＮＧ。

②某地銀
同じく物件評価としては全額融資ＯＫ。区分所有でも融資ＯＫ。
ただし期間は２０年、金利は４．５％。

う～ん、地銀は融資が下りたが、金利が高い・・。

と決めかねていたところ、融資サポートしてくれていた仲介業者のＹ君から、某都市銀行で融資が通ったとの連絡が。

条件を聞くと金利も問題ないレベル、そして期間もちょうど良い感じ。
という事で、あっさりとＹ君サポートの銀行融資で決まったのでした！

自ら活動した銀行融資はムダ足となりましたが、担当者に会って打診した事で、経験値とネットワークも広がったという事で、良しとしましょう（苦笑）。

～ 「投資用第一号物件リフォームプラン検討編」 に続きます ～

こんばんは！カカ夫です。

さて任売物件の契約を済ませた私達。次なるステップは銀行融資です。

銀行融資を受ける場合、仲介業者の紹介などもあるのが一般的ではありますが・・・今回のパートナーである仲介業者のＴ氏、どうやら銀行融資のサポートまではしない様子。

さすが仲介手数料２％！ それなりの仕事のやり方です（苦笑）。

という事で、勉強も兼ねてここは自ら銀行廻りを開始。

属性は問題ないだろうという事で、複数の銀行に打診し金利交渉をしてみる事にしました。

まず、Ａ銀行。（メガバンク）

ここは以前に融資の窓口相談に行った事があり、名刺も頂いていたのですんなりと話が進みます。

金利としては至って普通かなぁ、といったところ。

次に、Ｂ銀行。（信託系）

ここはまたまた会社の斡旋銀行。なのできっと優遇幅はいいだろう！と期待するも、Ａ銀行より条件が悪い・・・。

「もうちょっと、いい金利条件が欲しいなぁ・・」
とモヤモヤした壁にぶつかり、あとは特にツテもないので飛び込みで行くしかない状況。

そこでネット検索が得意な妻・トリュ婦、あらゆる銀行の金利状況を調べ上げ、良い条件を出してくれそうな銀行をいくつかチョイス。

そして一番良さそうなＣ銀行（都銀）に直接打診＆交渉。

するとどうでしょう。Ａ銀行＆Ｂ銀行より、明らかに良い優遇金利！

でかした、トリュ婦！

担当者の方との相性も良くいろいろとやってくれまして、とてもスムーズに融資を進める事が出来ました。

足を使ってこちらから打診と交渉をしていく事で、融資の優遇幅も変わるものですね。

自ら銀行融資の活動をした事でいろいろと勉強になりました。

サポートをしなかった仲介業者のＴ氏に、今では感謝！です。笑

～「自宅用物件 リフォームプラン編」に続きます～