こんばんは！カカ夫です。

前回に物件見学会の事を書きましたが、

見学会でいろいろと勉強させて頂いた機会に、

リフォームについて考察してみました。

不動産投資は費用と時間を天秤にかけて

判断していくという要素が必要ですが、

リフォームに関しても一緒。

莫大なお金をかければ、みちがえる様なすばらしい

部屋を造り上げる事はいくらでも可能ですが、

賃貸リフォームの場合は

・いかに費用を抑え、かつ時間をかけずにうまく仕上げるか

・いかに空室期間を縮めて、理想の賃料で客付けするか

という点が肝になります。

私にとって、リフォームで一番悩ましいのは

セルフリフォームと業者委託をどう振り分けるか？
という点。

私の場合、仕上がりがさほど重要視されないところは

自分でやってしまう事も多いのですが、それが正しい選択なのか？

をいつも意識する様にしています。

例えばひとつの作業をやるとして、

それがどのくらいの時間で出来るか？をまず考えて、

それを時給換算します。

それが自分の時給レベルと釣り合いが取れていれば

セルフでやってもいいですし、そうでなければ

より安くやってくれる業者さんを探していく、、、

というのがひとつの判断材料になるのかなぁ、と。

自宅や一号物件では知識を得るために

セルフリフォームをけっこう導入しましたが、

戸数が増えてきたらそんなにもやって

いられなくなるので、お金と時間とのバランス取りは

よりシビアになってくると思います。

極論を言えば

投資家は職人さんではないので（笑）

投資家は、費用と時間の計算力で勝負！

ではないかと。

基本的には自分の労働力を投入する前に、

各作業の時間と費用を把握して、まずは業者委託

する事を考えていくのが一番効率的かと思います。

・・でも自分で手掛けたところが

キレイになっていくのって、

けっこう心地よかったりするんですよね。

余裕のある投資家になれたら、

セルフリフォームを趣味のひとつに

してもいいかもしれません。笑

こんばんは！カカ夫です。

Ｇ・Ｗを利用して行った自宅用物件ＤＩＹ・ラストです。

最後の仕上げは玄関床の新調。

玄関は言ってみれば「家の顔」ですが、我が家の顔はご覧の通りでした。。

ちょっと（というかかなり）暗くて痛みも激しいですね（苦笑）

そこでイメージを一新しました！

東リのテラストーンを使用。

大理石調で光沢もあり、高級感が出ます。

投資一号物件の玄関床はローコスト化のためＣＦを使いましたが、こちらは今のところ自宅使用という事で、ちょっと費用を掛けました。

といってもこれで￥6000くらいですが（苦笑）

所要時間は３時間程度で出来たので、玄関を明るく一新したい方にはオススメのセルフリフォームです！

こんばんは！カカ夫です。

Ｇ・Ｗを利用して、自宅用物件 ＤＩＹの残りを展開中の我が家。

前回に続き、玄関扉のシート貼りが完了しました！

自宅物件はマンションのため、外側の扉は共用部分になるので勝手に施工は出来ません。

内側に関しては占有部分になりますので、こちらをＤＩＹでキレイにしてみました。

着手前の状況。

一見キレイに見えますが、塗装面のためキズや剥がれがとても目立つのです。

郵便受けがイマイチですね（苦笑）

付属品を全て取り外したところ。

完成です！

住友３Ｍのドアリフォームシートを使いました。
塗装するよりもかなりグレード感が高いです。

所要時間は６時間。

このくらいの時間で出来ればそんなに疲れませんね（笑）

残すＤＩＹは玄関床の新調です。

玄関は物件の顔なので、こちらも工夫を凝らしてグレードアップを狙いたいと思います。。

こんにちは！カカ夫です。

世間はＧ・Ｗの真っ只中。

連休なのでどこかへ出かけよう！・・と考えがちですが、我が家の場合、その逆です。

世間が休み → 皆が出かける → 外が混む → いろいろ効率が悪い

みたいな図式が出来上がってしまうので、どうも積極的に遠出する気になりません。

かといって不動産業者さんも動きが止まっているので、物件探しも停滞ぎみ。

では、このまとまった休みにしておきたい事は何か？

・・思いついたのが 自宅物件のＤＩＹの残りをやろう！ でした（笑）

約１年前に自宅物件のＤＩＹはひと段落していたのですが、実はまだ手をつけていないところが残っているのです。↓

・洋室のクローゼット木枠塗装＆扉シート貼り
・玄関扉のシート貼り
・玄関床の新調

今日はそのうちの「洋室クローゼットのＤＩＹ」をご紹介！

現状はこんな感じです↓

木枠はかなり悲惨な状況（苦笑）

木枠の塗装完了！

扉に粘着シートを貼って完成！

所要時間は８時間でした。

ちょうど一日仕事なので、職人さんにやってもらうよりは空いた休日を使ってＤＩＹでやってよかったです。

玄関関係のＤＩＹも現在進行中なので、出来上がったらまたＵＰしたいと思います。。

こんばんは！トリュ婦です。

ＤＩＹ合宿もついに最終日。

連日の作業で二人とも疲労もピークを超えていましたが、今日で終わるのかと思うとテンションもあがってきます（＾＾）

「やり残していることがたくさんあるな～」 と言っていた夫に対して

「ん？どこがやり残しなんだろ～」 と思っていた私でしたが、私では気が付かなかった細かいところの最終仕上げがあるとの事。

「そのあたりは、やらなくても大丈夫じゃない？」 と聞くと、

「いや～、完璧にしておかないと入居する人に失礼にあたるからね！」

と妥協を許さない夫。やはり超前向きです（＾＾；）

夫の前向き思考は留まる事はないので（苦笑）、

「旦那様、納得いくまで頑張れ～！」

とエールを送りつつ、私も部屋＆水周りの最終仕上げに励みました。

そしてやっと最終日も夕方となり、ひと段落した様子の夫が、

「コレで完璧！ ５日間お疲れ様！ じゃ～そろそろ帰ろうか」

と帰り支度を始めました。

「やったーーー！やっと終わったーーー＼（＾＾）／」

という事で、無事にＤＩＹ合宿を終える事ができたのでした！

最終日の帰り道、「お疲れ会をやろう！」という事で、夫がケーキを買ってくれました♪

（↑これだけで過酷な5日間を忘れ、ルンルン気分になれる私（＾＾） ）

このＤＩＹ合宿、今となっては良き思い出＆経験となっていますが、分科系の私にはいささか過酷な日々でした～（＠＿＠）

☆☆ 「投資用第一号物件 ＤＩＹ編　裏話」終・わ・り ☆☆

こんばんは！トリュ婦です。

ＤＩＹ合宿もついに４日目に突入です。

（３日目で既にかなりフラフラな私・・・）

本日は、メインの作業が２つあります。

①建具の搬入

②カーテンの洗濯

自宅に持ち帰っていた建具の粘着シート貼りも終わり、いざ搬入！

建具３枚を担いでの搬入作業は、なんとも怪しい２人組です（＾＾；）

昨日の水漏れトラブルの疲れはどこへやら、搬入時の夫は

「なんだか職人さんになった気分だね～♪」

と、あくまでも前向き！ 見習いたいです、この思考（＾＾）

さてさて次は、物件に備え付いていたカーテン・計１４枚の洗濯です。

これだけあるとかなりのボリュームで、２人で抱きかかえて持ち運ばないといけません。

最初は自宅で洗濯をしようと考えていましたが、コインランドリーを使った方が一気に洗えて効率がいい！ということになり、物件近くのコインランドリーで洗濯することにしました。

そこで少しの時間も無駄にしない様に、コインランドリー内でお昼ご飯。

洗濯機を廻しながらお弁当を食べる若い（？）二人の姿は、まるで昭和の「神田川」の世界のようです。

「あなたは～　もお～　忘れたかしら～♪」 とふざけて口ずさむ夫。

「いやー、二人でコインランドリーでお弁当を食べた思い出は、一生忘れないでしょ～」 と心の中でつぶやく私（＾＾；）

そんなこんなで建具＆カーテンの対応も終わり、ようやくＤＩＹ合宿も終わりが見えてきました。

「明日はやっと最終日！ざっと掃除をして終わりかな～」

と思っていたのは、わたしだけ・・・

「まだまだやることがいっぱいあるな～。まいったなぁ～」

とニヤニヤしながら言っている夫。

ＤＩＹ合宿、ラスト一日は何が待っているのでしょうか？？
（ しつこい様ですが、既にフラフラな私（＞＜） ）

　　　　　　　　　　　　　　　つづく・・・

こんばんは！トリュ婦です。

キッチンのシングルレバー交換で悪戦苦闘中の私達・・・

土曜の夕方６時過ぎから、無謀にも地元の業者さん探しを開始しました（＾＾；）

片っ端から電話をかけまくりますが、やはりお仕事が終わっている業者さんばかりです。

「やっぱり2時間待ちの水漏れ110番（仮名）に頼むしかないか･･」という考えが頭をよぎりましたが、６社目に掛けた電話が見事的中！

良心的そうな地元の業者さんが見つかりました。

「あきらめないでよかった！捨てる神あれば、拾う神ありだね♪」

なんて話をしていると、作業着を着たキャリアがありそうなおじさんがやってきました。やはり近所だけにアッという間に到着（笑）。

電話では「それなら作業もすぐに終わりますよ」と言っていたので、私達も安心して様子を伺っていました。

が・・・３０分、１時間が経過しても出来る様子がありません。
「う～ん、困ったなぁ～」

「この工具じゃムリかな・・」

と、さっきまで夫が悪戦苦闘していた同じ事を、プロの業者さんまでもが言っています（＞＜）

「電話で言ってた事と違うよ～！」とオドオドする私に対して、

「プロでも苦戦する作業なのかー・・」と妙に納得している夫（＾＾；）

結局、１時間以上トライしていたおじさんが汗だくで出てきて、

「いや～まいった、まいった。こりゃーもっと専門の工具がないとだめだ！それを持ってこないとダメだな～」

という言葉を残して事務所に戻ってしまい、ぽかーんと取り残された私達。でも今はこのおじさんを信じて待つしかありません。

気分は中犬ハチ公状態（＾＾；）

忠実にご主人様（←おじさん）を待っていると、しばらくして立派な工具を持って戻ってきてくれました。

その工具を使ってからは作業もスムーズに進んで、めでたく水漏れもおさまりシングルレバー交換は完了！

おじさんにいろいろ聞いてみると、キッチンの仕様によっては最新のシングルレバーを取り付ける際、締め付けが難しいのでしっかりやらないといけなかったらしいです。

おじさんが取りに帰ったような専門の工具があれば、夫でも簡単に出来たようです。

料金もかなり良心的なお値段でやっていただけ、丁重にお礼を言うと

「近くだから何かあったらまた呼んでよ～」

と言い残し、おじさんは名刺を置いて帰っていきました。

さすがにずっとハイテンションだった夫も、今日の出来事でぐったりの様子。そんな状態でも、

「今日は勉強になったなぁ、やっぱりやってみないとわからないこともあるもんだ！業者さんとのパイプ作りも出来たし良かったね♪」

と、何でも前向きな思考に持っていく夫・・・恐るべしです（＠＠；）

さて明日は、いよいよ建具の搬入が待っています。

はたして私達の（私の？）気力と体力は、もつのでしょうか・・・（？？）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　つづく・・・

こんばんは！トリュ婦です。

ＤＩＹ合宿３日目はとんだハプニングがありました。

私はいつものように、クリーニング作業に取り組んでいました。

そして夫の主な予定は、キッチン蛇口のシングルレバー交換作業。

事前にシングルレバーをヤフオクで購入しておいたので、あとは交換するだけなのですが、それがた～いへ～んだったのです。（＊o＊）

まず水道を交換するには、シンクの下の収納棚からもぐり、小さな隙間からかすかな視界と手の感覚だけで、作業をしなければいけません。

分かりにくいかもしれませんが、シンク下のカバーを外すと配管が２本あって、ここに頭を入れて上の覗くと・・・

こんな感じになってます。この隙間、わずか１０センチ！

とは言ってもほとんどの設備交換をこなしてしまう器用な夫ですし、交換方法も心得ているようだったので、すんなり進むと思っていました。

が・・・３０分、１時間とシンク下に潜ったり、考えたりを繰り返すばかり。

「う～ん、困ったなぁ～」と頭を抱えている夫に、恐る恐る様子を聞いてみると・・・

「シングルレバーへの交換はできたけれど、少し水が漏れてくる・・」 とのこと。

うーむ。（＠a＠）さすがに少量でも、水漏れは大変な事になるのでそのままにするわけにはいきません。

家族会議の結果、こうなったら 「水漏れ１１０番（仮名）」 にヘルプをお願いするっきゃない！！という事に決定。

という訳でさっそく電話を掛けてみると、訪問できるのはなんと早くて２時間後！さらに、工賃の概算を聞いても、だいたいの価格も分からないとのこと。

この時点で、土曜日の夕方６時すぎ（＞＜）

２時間後って、夜８時すぎから作業開始？

しかも値段もいくらかかるかもわからないなんて～！！

時間を節約するために建具を持ち帰ってまでシート貼りをした私達が、「じゃあ待ってますので、よろしくお願いしま～す♪」とのんきに待つわけがありません！

そこで夫は１０４の電話番号サービスを駆使して、物件から近い地元の業者さんを洗い出し、電話攻撃を開始しました。

しかしもう、日も暮れかけた土曜の夕方。

一刻も早くしないと業者さんは閉まってしまいます。

果たして水漏れは今日中に解決するのでしょうか！？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　つづく・・・

こんにちは！トリュ婦です。

ＤＩＹ合宿からの帰宅後、実は自宅でもやらなければならない作業がありました（＊o＊）。

それは「建具の粘着シート貼り」（計３枚）です。

コレです↓↓

BEFORE

AFTER

時間を効率良く使うために、この作業は建具を３枚とも取り外して、自宅に持ち帰ってやる事にしたのです。

（これを自宅でコツコツと行ない、合宿４日目には搬入の予定）

まるで昼はリフォーム屋さん、夜は建具屋さんです。（＾＾；）

この粘着シート貼りも二人で行ったほうがキレイに出来て効率も良いので、帰宅後の食事＆休憩もそこそこに取りかかります。

まるで体育会系の合宿で、熱血の先輩（←夫）に日中みっちりと練習をさせられたのに、宿に戻ってからも開放されず練習を強いられている気分（＊o＊）。

そんなこんなで疲労感もありつつ、２日目も朝から活動開始。

初日は別荘に見えていた物件が、早くもスパルタ強化合宿所にしか見えない私（＞＜）。

相変わらずハイテンションな夫は、楽しそうに着々と設備交換を進めています。

そして私は、またしても水周りの水垢との戦いが・・・

本日もひたすら心を無にして、水垢削りの作業です。

いささか筋肉痛の腕でテンションもあがらず、ただ淡々と進めるのみ。

そんな感じで作業する中、やっと水垢との戦いの終わりが見えてきたところで２日目も終了です。

夫担当の設備交換もだいぶ進み、なかなか良い物件になってきて気分も上向き（＾＾）

しかし帰宅後は・・・

またまた建具のシート貼り作業が待っているのでありました。

文科系の私には、ツライ日々・・・誰か、助けてぇ～（＠＠）

　　　　　　　　　　　　　　　つづく・・・

こんばんは！トリュ婦です。

私達が投資用一号物件で行ったＤＩＹ合宿。

夫が書いたブログではさぞ簡単に内装が美しくなっていく様が描かれていますが、その裏には私達の汗と涙と疲労の結晶があるのです・・・

そんな過酷なＤＩＹ合宿の裏話を、わたくしトリュ婦が短編シリーズで紹介したいと思います。

まずこの強化合宿、実は夫の夏休みを全て使っています。

そう、全てです！＝ 私達の2008年の夏休みは、物件と自宅の往復で終わっております。（；；）

初日はやる気満々！で、朝早くから物件にＧｏ！

物件は我が家よりも広く、眺望・通気・日当たりも良好です。

窓を開けるとさわやかな風が吹きぬけ、遠くには富士山まで見える最高の眺望。まるで別荘にでも来た気分（＾ｍ＾）

ルンルン気分で、あらかじめ渡されていたＤＩＹ合宿計画表（←効率良く仕上げる為に夫が作ったタイムスケジュールです）を元に、自分の担当業務を開始しました。

私は主にクリーニング担当で、夫は旧設備の交換を担当します。

クリーニングに関しては事前の下調べと、自宅の物件での経験を元に薬品類の力を駆使して、労力を使わずキレイにしようと思っていました。

しか～～し・・「長年の水垢の蓄積」は、そう簡単には落ちません！！

長年に渡り蓄積した洗面所・お風呂場の水垢たちは、プロ仕様の業務用洗剤を使ってもびくともせず、残る手段は素材を痛めないように紙ヤスリやスクレーパーを使って、慎重に削り取っていくしかナイ（＞＜）

せっかくのクリーニングの知識はあまり生かされず、じみ～にひたすらゴシゴシ・・・ゴシゴシ・・・

「あ～こんなはずじゃなかったのにぃ～」（Ｔ_Ｔ）

「やっぱり、日々の掃除って大事ね・・・」（＊o＊）

こんなことをぶつぶつ言いながら、気がつくともう日が暮れていました。

計画表の予定時間を大幅にオーバーし、本当に予定日数で終わるのか？不安になりながら、とりあえず初日は終了です。

そんな私とは裏腹に、

「よ～し！明日もがんばるぞーー！！」

とハイテンション持続中の夫・・・（＾＾；）

どうやら自分の手で物件がキレイに生まれ変わっていくのが、とても嬉しいようです。　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　つづく・・・