ついに２０１１年です。
5年前、経済自由人になる目標を立てながら、まだ自由人になっていません。
今年はしっかりと計画的にやっていきたいと思います。

まずは、3月の引き渡しに向けて入居対策や税務対策など
プロの力を借りながら、着実に進めていきます！

こんにちは。

世の中、お金がある人ほどお金が集まってきているように思います。

勉強もしなくていいじゃないかと思う人ほど勉強しています。

昨日も朝９時から１９時までの不動産セミナーに参加していましたが、遠方からお金をかけて参加している人が多かったです。

そういう人に限って、５棟です、とか６棟持っていますがまだまだです、なんて挨拶されています。

常に勉強する姿勢は頭が下がります。

不動産の資格を取ったり、セミナーに通ったり（本を読むのは当たり前とのこと）、自分自身に投資をするのが一番のローリスクハ
イリターンと皆さん口をそろえて言っていました。

不動産や税金は勉強して知っている人ほど得をする、逆を言えば知らないとほんとに損をする世界だと思います。

もっともっと勉強しないとと痛感しました。

また、高額なセミナーはやはり来ている人が実践している人が多く、休憩時間の会話もすごく勉強になりますね。

ひきつづき、交流を深めながら、知識を増やし知恵に変えながら実践していきたいです。

それにしても、不動産は奥が深いですね。

エセコンサル

ちまたにいるファイナンシャルプランナーの方で不動産投資をしましょう、という人がいます。

その方にどんな物件もっていますか？と聞くと、いえ、私はまだ・・・

そういう人に相談はできませんよね。

また、区分がいいですよといいながら、区分を持っていない人もどうかと思います。

ある本に区分のデメリットが書いてありました。区分は買わないとの前提で３点。

１：レバレッジが利かない
手取り月５万、年間６０万円のワンルームを買い増していっても、リタイヤに程遠い。たしかに、おこずかいにはなりますけどね。

２：空室リスク
空室になると家賃収入はゼロ、しかし、管理費、修繕積立金はお構いなしに出ていく。
１２世帯や１０世帯のアパートなら１室あいても大丈夫。

３：自分の判断で維持管理・建て替えができない
たしかに。

３点ともその通りだと思います。

しかし、気になったのはこの方は別のところで、区分もいいですよーといっていることです。

自分は区分は買わずにです。

セミナーなどでは主催者の方の都合もあるので、言っている内容を見極めないといけないですね。

個人的には不動産は立地が大切で、良い場所に会って空室の心配のない区分なら良いと思いますけど。

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竹中平蔵さんなど6名のプロフェッショナルが最新の経済を読み解く、動画配信サービスがはじまるそうです。
『エコノ・インサイト』のスタートです。

エコノ・インサイトは、竹中さんをはじめとする6名の専門家が
動画で経済をわかりやすく解説するサービスです。

さらに、講師はツイッターでの質問に動画でお答えします。
今風のシステムでわかりやすいですね。

週に2回、月に8回の更新で視聴料は月に840円です。
お得なのか、どうなのか、実際に自分で試すのが一番ですね。
6人の中では、ロバートフェルドマンさんが個人的にはいいです。

あ、それより個人的には竹中平蔵さんに、あの有名な税金対策聞いてみたいですね（笑）

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やっぱりお金がかかるのは嫌！という人は
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週末起業で有名な、週末起業フォーラム代表　藤井孝一の話を聞いた続きです。

藤井さんが週末起業をすすめる理由、メリットとして
・低リスク
・起業の練習
・稼ぎを大きくできる
などあげていました。

逆にデメリットとして
・スタートが難しい
・継続が難しい
・時間を要する
・就業規則の問題がある
でした。

そして、週末起業のポイントとして
・無理をしない
・自動化をすすめる
をあげていました。

不動産賃貸業と週末起業は似たような点が多いです。
継続が難しいことや、無理をしない、自動化を進めるなどはそうですね。

ただし、大きな違いもあります。

週末起業はいやならやめればいいです。

別に借金もないでしょう。

ただ、不動産の場合は、ふつうは借金をします。

流動性も低いのですぐに現金化はしにくいケースもあるでしょう。

3000万借金しても、それが0円になることはない。

土地は絶対に値段がつく、とも言われていましたが、

借金や流動性のことはよく知っておくほうがいいと思います。

いずれにしても、
・借金ができる人で、
・プロセスを楽しめる人、
・お客の役に立ちたい人、
・できない理由を探さない人
は向いていると思います。

逆に、週末起業で頭金をためる。

不動産で次のビジネスを回していく、という良い循環になればいいですよね。

こんにちは。

週末、東京方面にお出かけしていました。台風の大雨の中でしたが、、、

週末起業で有名な、週末起業フォーラム代表　藤井孝一の話を聞いてきました。

『週末起業するなら知っておきたい大家さんの世界』

ということで、週末起業の一つとして大家さんをあげていました。

・仕事と両立できる

・丸投げできる

・就業規則に触れない

・会社勤めが有利になる

・収入が安定

とかといった具合です。わかりやすい話でした。

藤井さんの本には書いていない、マル秘の話も聞くことができました。

ああ、なるほどねー、という内容です。

やはり頭のいい人はしっかり考えていますね。
会場はいくつかに分かれていて、それぞれ週末起業に関するセミナーが開かれていたのですが、大家さんの会場が超満員でした。立ち見もいっぱい。
それだけ、みなさん不労所得に興味があるのでしょうか？
しかし気になったのは、司会の方。
週末起業と一緒で大家さんも気合いが必要。
いやだったらやめればいいし、一歩踏み出す勇気が必要。このセミナー受けてやってみましょう！
って、無茶苦茶なことを言っています。

週末起業はだめなら、はいおしまいで店じまいできますが、大家さんはそうはいかないでしょう。

何事も勉強は必要ですね。

そろそろ次の物件を、と思いながらいろいろ活動中でした。
地方のＲＣか、地元か悩んでいましたが、前者にしました。
後者は、表に出ない掘り出し物の物件なんですが、やはり融資の面でブレーキがかかりました。

昨年、自分にとってはすごい良い物件を逃してしまい、機会損失を考えていました。

買うことができる間に買っておきたいという気持ちもあり、しっかり融資してもらえる方にしました。
都心の区分を数多く買っていく戦法もあると思いますが、数百万の融資のために平日に東京に出るのもしんどいですし。
キャッシュがあれば買いたたけるのでしょうが、現実はそうもいかず。
これから、銀行や不動産業者の方とも相談しないといけないですが、良い方向に行くことを願ってます。

それにしても、買う人はどんどん買っているんですね。

任意売却の物件を次々買う人、RC１棟も連続して買っている人。

今の自分の進め方で果たしていいのか？

インターネットなどで見聞きする情報と実際に扱っている人の情報の差を感じます。
レートダウンにしても、融資の枠にしてもどれが本当なのか（もちろん、個人の属性によってちがうはずです）、

自分でやってみないとわからないですね。

最近は大家さんが書いた以外の本をよく読んでいます。

昨日読んだのはこれ。イラストなどで取り組みやすいです。不動産取引の法律入門―図表・イラスト・写真で分かる

本を読みながら、また物件いろいろと物件を探しています。

自分でインターネットをさがすというよりも、お世話になっている不動産業者の方に情報貰うことが多いです。
なかには、これは！とおもう物件もありますが、やはり一番手にはなれないですね。
現金買いの方にはかないません。

しかし、いろいろ活動していると情報も回ってくるので不思議です。
そのなかでよさそうな物件をいま２つほどチェック中です。

一つは遠方なので、管理などの面がやや心配。

もう一つは表に出そうにない物件。素人が手を出しにくいので、知り合いの専門家と相談中。

前者の想定利回りは低いけど手堅い。

後者の想定利回りはかなり高くなりそうです。うまくいけば、ですけどね。

年末に向けて銀行もいろいろ動きだすとのことなので、連絡は密に進めていきたいです。

最近、銀行の方と少し込み入った話をする機会がありました。

不動産が動く場合、やはり相続がらみが多いようです。
先代から引き継いだ不動産が、相続登記されていなくて、登記名義人が被相続人のままというケースがあって、関係者が困った話を聞きました。
相続登記には期限が決められていないそうですね。
相続した不動産に抵当権などの担保権を設定する場合や売る場合には、所有者と登記名義人を同一にしないといけないはずです。たしか、ファイナンシャルプランナーの勉強のときに習ったけど相続は関心がないので記憶があいまいです。
この相続登記には、現存する相続人を確定させる作業があり、ややこしいです。
行方不明者がいたり、よくわからない親戚がいたりするそうです。
だれしもお金はほしいようで、相続の話をすると、「ハンコ代金」と称して、多額のお金をふんだくろうとするようです。

ちなみに、最近の相続は小さい金額ほど裁判沙汰になり、揉めるそうです。
金持ちほど喧嘩しない、というのは本当なんですね。

それで、結局時間もお金もかかり、精神的にも疲れて不動産を安い値段で売却してしまうパターンが多いそうです。
そうして、お宝物件が世に出るわけです。正確には、世に出る前に、さっさと優良顧客にかわれていくわけです。

早く、そのようなお宝物件を回してもらえるようになりたいですね。

なお、不動産の登記は「権利に関する登記」と「表示に関する登記」があります。

所有権移転登記は不動産投資をしている人にはなじみですね。

登記申請の代理をする専門家は「司法書士」です。

所有権移転登記意外に、所有権保存登記、抵当権設定登記があります。

相続登記などもです。

不動産の権利に関する登記は司法書士ですが、では不動産の表示はどうでしょうか。

土地の分筆登記や建物表示登記など情事に関する登記の申請を代理で行うのは「土地家屋調整士」です。

分筆は経験ないですが、大きな土地などを相続される方は、分筆しないと、登記上で一筆の土地で自宅の庭にアパート建ててしまうと、全体に抵当権が設定されて将来大変になるかもしれませんよ。

最近、リアルな不動産投資以外に、リート、毎月分配型ファンド（国内外のリート型）に興味を持っています。

リート、リートＥＴＦは保有していないですが、毎月分配型ファンドは少し持っています。

やはり、利回りがいいですので。買い増ししようとしたらすでに募集打ち切ったものもあります。

かなり人気があるようです。

大きく、グローバル債券型、ハイ・イールド債券型、バランス型、新興国債券型、株式型、そしてリート型。

ハイ・イールド債券型、リート型は利回り１８－２０％のものもあるようですね。

もちろんリスクもありますが、海外のリート、ブラジルボンド債などはかなりの資金が流入しているようです。
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こういうので、基礎を勉強するのもいいかもしれません。

２００７，２００８年に購入された方は分配金込みでもマイナスの場合もあるようですが、基準価額が値下がりした時は買いのチャンスかもしれないですね。分配金の中身をきちんとチェックする必要がありますが。

最近は海外のファンドも、不動産タイプを入れています。
あっと驚く利回りではないですが、コツコツ稼いでくれている感じです。

やっぱり不動産は安心、安定感があるのがいいですね。
次の投資まで限られた資金を有効に回す場合に良いかもしれません。
大事な頭金を減らしてしまっては元も子も無いですからね。