一人暮らし、次こそほしい設備　賃貸設備ランキング
上位３つの発表です。

３：ＴＶモニター付きインターホン
これはやはり、一度使うとその便利さが分かります。
何といっても相手の状況がよくわかるので、楽です。
ホームセンターで安く売っているのでいいので、付けてみることを検討しています。
これも白黒だとか、カラーだとか、考え出すと悩みそうです。

２：宅配ＢＯＸ
留守中でも荷物が受け取れる宅配ＢＯＸが人気です。
これも、つかっていると当たり前のように使っていますが、
なかった生活を考えると、今は大変ありがたいです。
平日の昼間など自由にコントロールできるので、一人暮らし、特に働いている人には人気です。

そして、人気の設備の一位は、

１：24時間利用可能ゴミ置き場

これは先日、がっちりアカデミーで勝間さんも紹介していました。
いつでも捨てられるから、家の中にゴミがたまりません。
夏場なんて、においに悩まされる必要はないです。
まさに、快適。

24時間利用可能ゴミ置き場、宅配ＢＯＸＴＶ、モニター付きインターホン
どれもない生活なんて考えられないです。
入居者さんのためにも設備を整えたいですが、費用対効果から、あと物理的にやはり３が現実的かな。

今の物件で空きが出たらリフォームしようと考えているので住宅情報誌をみています。

けっこう参考になる情報が載っています。

今見ているのは、「次こそ絶対ほしい、賃貸設備ランキング」

一戸建て向けなどは結構見るのですが、賃貸に限っているのはおもしろいです。

一人暮らし、次こそほしい設備　賃貸設備ランキング

それでは発表です。

１０：床暖房
９：億室喚起乾燥機
８：床下収納
７：追い炊き機能
６：防犯カメラ
５：ウォークインクローゼット
４：浄水器

たしかに良い設備がそろっていますね。

５：ウォークインクローゼットは、中に入ることができる部屋状の大型収納。
ハンガーパイプや棚が付いていることが多い。
収納がたっぷりなのが何よりの人気。
ただし、今の大きさではちょっとつけるのが難しい。

あと、意外だったのが浄水器。
最近はみんな健康志向なんですね。
浄水器は水道水に含まれる塩素などを除去する機械です。
一人暮らしだと、ペットボトルを買って運ぶのが結構大変なんですね。
ただし、これもやはり高いですね。

今のところはやはり、防犯カメラでしょうか。
本物からダミーまでいろいろあるようですが、たしかに取り付けてみる効果はありそうです。

こんにちは。

分散投資について、いろいろ考えています。

ファイナンシャルプランナーの勉強をしたとき、分散投資を言うのを習います。

卵を一つのかごに盛るな、というやつですね。

一般的には正しい、分散投資も不動産に限るとすこし考えものです。

地域リスクや災害リスク、家賃下落リスク、近隣地域の環境悪化リスク、稼働状況悪化など多くのリスクをヘッジできます。地震なんかは確実にヘッジできますね。

しかし、実際にはデメリットも多く感じています。

購入時の面倒は先に述べました。これは旅行気分でいったりすれば問題ないです。

一度きりのことですから。

しかし、実際に大変なのは日々の管理業務だと思います。

投資エリアを分散させると管理業者も分散します。

考えようによっては、業者の倒産などもヘッジできると考えるわけですが、良い業者を各地域で見つけるのも大変です。

かりに良いパートナーが見つかったとしても、管理会社の立場になって考えてみましょう。
ワンルーム一戸と一棟もの、どちらの管理に熱心になるでしょう。

空室になった場合、どちらの募集に熱心になるでしょう。

一棟もので日々いろんな付き合いがあると、業者の方となじみになって、いろんな融通、優遇があるかもしれません。

スケールメリットがきくというわけです。

満室続きのワンルーム一戸だけお願いしている場合、大家の顔なんて知らないでしょう。

ランニングコストが上がるのも無理のない話だと思います。

物件を見に行くことはないかもしれませんが、実務上は地域分散しているとなにかとやっかいです。

大家になりたいのならともかく、投資として考える場合、ある程度集中したほうがよいといわれます。株でもそうですよね。

ワンルームでも横浜エリア、○○線エリアとか集中している投資家をしっていますが、その分野ではやはり強いですね。

選択と集中、言い古されている言葉ですが、やはり考えさせられます。

今のところ、次は一棟ものを考えていますが、さてどうなることやら。。。。

地方か都心かでもなやみますね。
地方プレミアム投資術や
高利回り不動産を買い若くして引退した方法などにひかれます。

いずれにしても、毎年現金で築浅都心ワンルームを買える身分になりたいものです。

お世話になっている橋本さんの書籍がダイヤモンド社から出版されています。
もうみなさん、よまれましたか？

１日15分、10日で学ぶ！　理系のための投資入門

『理系のための投資入門』なんて、理系人間としては無茶苦茶興味そそられます。

といっても、理系専門家向けというわけではないので、そんなに理系的な難解な分析が出てくるわけではありません。

内容については是非、みなさん、読んでいただきたいのですが橋本さんの人柄がよく表れていると思います。

橋本さんには講演会の準備などで何度もお世話になりましたが本当にいつも笑顔で気配りができて、とてもいい人です。投資が上手な人を見て、妬むのではなく、自分もそうなるように準備したほうが良いのではないか、そのように考えている橋本さんは学び上手で教え上手です。

また、橋本さんも理系、私も理系ということでいろんな話が合いました。

タイトルに関しては、橋本さんご自身が理系ということもありますが
「理系のサラリーマンへのメッセージが濃いという程度です・・」
と言われています。
理系、文系にとらわれず、多くの方に読んでいただきたいです。

橋本さんはツッコミを入れられるのを期待されているようなので、是非、ツッコミ入れながら読みましょう。

こんな分譲マンションがスラム化する

こんにちは。
先日たまたま買った本で怖ーい話が載っていました。
『コワ~い不動産の話』です。

東京都内には老朽化マンションがかなり多いそうです。
徒鵜居との推計によれば、築年数が40年を超える老朽化マンションは、2018年には08年の4.5倍の245000戸に達すrとか。

昭和40年代に建てられたマンションは老朽化し、建て替えの時期が来ています。しかし、資金的に困難なケースが多く
将来的に大きな問題になるそうです。

「東京のマンション２００９」によれば、現在でも築30年以上の２５％が必要なメンテナンスである
大規模修繕を行っていなかったことが明らかになっている。

所詮マンションは構造物。いろんな構造物を作ったりしている身として、維持修繕の重要性は身にしみています。
公共物や社会資本であれば国の税金を投じて何とかするでしょうが、民間のマンションは国が助けてくれません。

大規模修繕が行われないと水漏れなどが生じて、鉄筋コンクリートの水がしみこんで、、、、、やばいですね。

ただ、古くても立地が良い場合はまた別かもしれませんね。

所有しているマンションも近々修繕をします。別のものは修繕積立金が値上げします。
必要なこととはいえ大家としては頭が痛いですね。

次に購入するのはやはり築浅かな・・・

最近また物件調査をやっています。

区分の経験は積んだので、次は一棟ものです。
最初は小さいものから、と安全を考えてやりましたがいろんな投資家の方とお付き合いしているとやはりみなさん大きなものにうつられているようです。
もちろん有名投資家の中にも区分を数多く持たれている方もいます。
どちらもそれぞれメリットデメリットがあると思います。
１億円の１棟もの一つと、一千万円のワンルーム１０戸ならどちらがいいでしょうか？

１億円の１棟もの一つの場合、地震などの災害、事件や事故に巻き込まれてしまうとかなりのダメージがあります。しかし、分散していると大打撃は受けないはずです。
東京都区内に４つ、横浜に２つ、名古屋、大阪、札幌、福岡など主要都市に一戸ずつもっていればかなり安心できますよね。
たとえ一つのマンションがつぶれてワンルームがだめになっても、他のワンルームが稼働していればいいわけです。

エリア分散によるリスクヘッジがきくわけです。

もちろん、一棟ものを１０棟買えばいいのですが、、、、

しかし、地域を変えて複数持つのは結構大変です。

戸数が増えれば管理の手間が増えます。当然、ランニングコストも上がります。だいたい、一億でも一千万でも銀行や不動産業者とのやり取りにそんな違いはありません。ハンコを押す回数、名前を書く回数など、実際の作業を考えるととんでもないです。
平日に銀行に行くのは大変ですしね。
１０戸購入する労力は大変なものでしょう。

いま、３地域に分けて持っています。

ずーっと、満室で何もしていないとはいえ、毎月のちょっとした作業でも相手が異なるので面倒といえば面倒です。これが１０戸となるとかんがえるだけでぞっとします。
リスクヘッジという面では正解でもトータルのコストバランス、コストパフォーマンスは必ずしもいいと言えないかもしれません。
個人の資金やリスク許容度も大きく関係すると思いますが。

いずれにしても、５年後には一棟ものを３つ位分散して持ち、資金をワンルームで回していくなんてことを目指しながらにやにやしています。
もしこのブログを見られている方で不動産投資をしてみたいという方は
『不動産投資の学校 通信講座』をお勧めします。

確かに値段は高いですが、一件不動産を購入すると元が取れると思います。

ちょっと値段がという方は、『不動産投資の学校 体験学習会』でどんなものか確認してからがいいですね。

いきなり投資はちょっと言う方は無料の小冊子で基本を勉強するところからはじめませんか？

銀行と金利の交渉（というほどのものではなく、単なる世間話ですが）を行っていると某Ｓ銀行からプレミアカードの案内が届きました。

なにやら使用料の一部をローンの返済にあててくれるというもの。
年会費が高いのですが、カードをよく使う人の場合は結構お得な感じです。
日常のいろんな買い物や公共料金、外でのちょっとした買い物などまとめてそのカードばかり利用すると結構な金額になります。
カードのポイントやマイルも、まめに利用したり、どの方法が有効かなど考えている人はすごく考えていますよね。

私の不動産関係の師匠もカードに詳しいです。

カードの利用料の一部をローン返済に充ててくれるというのは、さすがにやり手の銀行はよく考えますね。ついついカードを使うようになります。
ローン返済も元本が減ると金利もその分減るので有利ですよーなんて説明受けましたが、ついついそのカードがほしくなります。

しかもいつのまにかＳ銀行さんはプラチナカードの上のランクのカードも発行しているようです。

カードマニアにはたまらないでしょう。

とりあえずカードの説明書を送ってくれるようなので、じっくり検討します。

こんにちは。

銀行の金利は最初に決めたままの場合もありますが、自分で交渉して何とかなるのを教えていただきました。

そこでさっそくチャレンジ。

いきなり給与口座にできないですが、少しだけ定期にして担当者にアピール。

結果、区分の場合は難しいとの連絡をいただきました。

ど、同時に、一棟の収益物件については、取引状況によって対応できるケースが”多い”ことを教えていただきました。

さらに、一度レートを下げてしまうと次の購入の際に、融資の申し込み自体が受けにくい状況になってしまう傾向があることも教えていただきました。

なるほど、うまく断られましたが、大切なお客様には銀行も優遇するということですね。

支店による対応の違いもあるようですし、時期によっても違うようです。

いろいろ、勉強になりました。

やはり、動いてみてナンボですね。

担当の方とは連絡取りながら、次の物件狙っていきます。

「首都圏入居者ニーズと意識調査０９」を入手しました。
一応首都圏のワンルーム持っているので、参考したいと思ったのです。
すぐにリフォームしたりするわけではないですが、やはり「入居者が何を求めているか？」は大家としてはしっておいて損はないです。

この本の優れているところは、新築する人だけでなく、
リフォームを検討する人にとっても役に立つところです。
仕様・設備のニーズをマトリックスにしたものが掲載されていて、一目でわかります。

「ニーズが高い・低い」、「賃料が上がるのは避けたい、多少なら賃料があがっても構わない」という
わかいりすいマトリックスで区切ってあります。

多くの設備が「ニーズは高い」となっています。
しかし、賃料が上がるのは避けたい、となっています。
これは、借りる人にとっては当たり前なのでしょうが、大家にとってはつらいですね。
まわりの賃貸マンションが、すべてその設備を付けると自分ところもつけないと、、、、となりますね。

もうすこし、データを読み込んで、今の方が出られたときのリフォームの参考にしたいと思います。
それにしても、やはりこういう本が出るのは首都圏ならではですね。。
地方ではあまりいみないか、、、、、

ヤフーニュースからです。
国税庁が１日発表した１０年分の路線価（１月１日時点）は、全国３８万地点の標準宅地１平方メートル当たりの平均で前年を８．０％下回る１２万６０００円と２年連続で下落した。大都市の都心部を中心に下落幅が拡大し、０８年９月のリーマン・ショック後の「不動産ミニバブル崩壊」が続いている。消費不況がテナント収益を圧迫、都心部ではブランド店などの撤退が相次ぎ、地価の下落圧力を強めた。住宅地では持ち直しの兆しもあるが、景気は先行きが懸念され、地価反転につながるかは予断を許さない。

結構厳しい状況が続いていますね。

兵庫県の路線価も軒並み下落していました。
ただ、唯一横ばいを保ったのが”鉄人のまち”、長田でした。
関東の人はご存じないでしょう。等身大ガンダムがお台場で人気があったのを真似してか
鉄人２８号の原寸大モニュメントなどで活性化している町です。
震災前よりも人通りが多くなっているようです。
分譲マンションの多く、若い人たちも多いです。
駅前で道路や広場が整備され、きれいな街になると商店街も活気が出て、若い人が住み
子供も増えてさらに活気が出て、、、、と良いサイクルになります。
こういう街に、不動産をもちたいですね。

一方、昔はよかったけど、今は駅前再開発が中途半端で路線価が大幅下落した街もありました。
いくらリフォームをしても、街そのものに人気がなければ苦しい経営になります。
不動産経営はセミナーでもお話ししましたが、鳥の目、蟻の目、魚の目とミクロな視点とマクロな視点が必要です。
次はどこがいいかなー