資金調達とＳ銀行さん
　
住宅ローンの話を投稿してしまいましたが、肝心のことを忘れていました。
　
お世話になっているＳ銀行さんの融資期間が、中古物件で最高20年しか組めないという規定に決まったそうですね。え？情報古いですか（笑）
　
金利は今までの5%から4.〇%程度に下がりましたが、ローンコンスタント（K％）が、6台ではなくなって7台（それも後半）に大幅に上がってしまいます。
　
もう、普通の物件では銀行ローンを使って、レバレッジをかけるいわゆる不動産投資（ワンルーム投資）が厳しいですね。
　
Ｓ銀行さんは金利が高い高いと思っていましたが、今から思えば、去年融資してくれただけでもましだったのでしょうか？
　
地方から、東京などのレバレッジをつかった中古ワンルーム投資ができなくなるとつらいですねー。
　
そのかわり、物件に融資がつかなくなっているので、良い物件をキャッシュで買いあさることができますね（もちろん、キャッシュがあれば、ですけど）
　
いつの時代も現金たんまり持っている人は強いですね。絶好のチャンスです。
　
もちろん、Ｓ銀行さんを使わなければいいだけの話ですが、電話一本で簡単に融資してくれたＳ銀行さんにかわるところはなさそうですね。地方はやっぱり不利だな。
　
といっても、銀行の方針はあっという間に変わることもあるようで、一部の噂では、融資姿勢を緩和する某銀行もあるようです。また、別に一部の噂（どこのだ？）では、決算すぎるともっと厳しくなるという話もあるようです。
　
地元銀行さんのフルローンが続くことを祈ります。
　
所詮うわさですし、属性によってもかありますし、前向きに検討したいところです。物件調査、勉強、自己投資だけは継続したいですね。
　

ローンは低金利の変動型が人気
　
この前読んだ雑誌に住宅ローンは低金利の変動型を選ぶ人が増えている、とのっていました。
昨年の11月から今年の2月の調査らしいですが、住宅ローンを利用した人の中で変動型を選んだ人が全体の36％と最も多く、ついで全期間固定型（25％）、10年固定型（20％）の順とのこと。
　
変動型は増加傾向が続いているらしく、前年同期に比べて14ポイント以上増えているらしい。
　
今年の2月だけみるとは変動型が45％と半数近くを占めている。景気の後退で日銀も利下げし、変動金利もそのころ0.4％下げた銀行が多かったので人気が上昇している。
　
景気低迷が長引けば金利も当面は低水準が続くと考えられるが、長い目で見ればいずれ上昇に転じる可能性ももちろんあるはず。
　
調査の対象となった方々は、今後のローン金利見通しについて「ほとんど変わらない」が39％で最も多かったとのこと。また、「変動はあるが、そのうち低下する」という楽観派も増加傾向にあるそう。
　
住宅ローンの変動型金利は毎月返済額が5年間かわらず、6年目からも最大で1.25倍しか返済額がアップしない。けれども、適用金利は半年ごとに見直されるので、金利が上昇に転じると利息負担が増え、元金がなかなか減らないリスクもある。よーく、注意しないと。
　
　
不動産投資の場合、金利はローンコンスタントK%に響くので低い方が良く、しかも金利低下が即日実施の場合は効果が実感できるのでうれしい。だけどやはり金利上昇は怖いなぁ。そこそこ上昇しても大丈夫なように考えている（はず？）だけど。
　
先日読んだ売れ行き好調のある本
には、
日本の金利は永遠に上昇しない
と頼もしいことが書いてあったけど、どうなることやら。
　

大阪不動産投資の学校（体験学習会）
　
泉社長と出会い、不動産投資を始めたいと思ったものの泉社長からは

「わからないものに投資をしてはだめ」とも言われていました。
　
まずは不動産投資の勉強だ！
　
とファイナンシャルアカデミーのホームページを見ると

“大阪不動産投資の学校（体験学習会）”という文字を発見。
　
早速申し込みました。

2008年8月に行われた「大阪不動産投資の学校（体験学習会）」なんと、2時間のセミナーが500円。
　
体験と言いながら、高額セミナーのお誘いだろうとわかりながら、泉社長のところだから無茶なことはしないだろうとおもって申し込みました。
　
体験学習会が関西で行われる機会はじつはそれほど多くありません。やはり、東京がメインです。
　
その体験学習会がたまたま大阪で行われたというのも何かの縁。
　
ワクワクドキドキしながら大阪まで出かけました。
　
大阪のセミナールームの場所は何度か別のセミナーでいったことがある会場でした。部屋は思ったより小さく、参加は10人程度の少人数。小さい部屋で、入り口が一つ。しかもその入口は、講師とホワイトボード側にある。
　
これは、途中で出入りしにくいし、扉の所に勧誘がいたらいやだなーと直感的に不安になってしまいました。
　
しかし、セミナーが始まるとその不安は一蹴。
橋本講師の説明はわかりやすく、理解しやすかったです。
　
案の定、最後は高額セミナーである「不動産投資の学校 大阪合宿コース」のお誘いがありました。
今申し込めば、素敵なおまけがついてくるという、わかりきった魅力に負けそうになりました。
　
低額セミナーと高額セミナー、どちらか迷ったら、高額な方がいいのは経験上しっていました。不動産投資をするには、やはり勉強が必要とわかっていたので、仮申し込みをすます。
　
やはり、不動産投資を実践したいという思いが強かったのだと思います。
　
冷静に考えると「不動産投資の学校」は通常は東京での通いのセミナーです。大阪だけ特別に3日の合宿コースが設定されていました。
　
3日の合宿セミナーが大阪で行われるのは少ないこと、合宿形式が最後になるかもしれないこと、人気講師である束田講師が最後かもしれないこと、などがも決め手となりました。
　
「セミナープログラムも重要だが、誰から学ぶかは大きい。」
　
「セミナープログラムも重要だが、誰と学ぶかも大切。」
　
通いと宿泊では学びの深さ、懇親度などがちがうのも、宿泊セミナーを何度も体験していました。
　
タイミング的にも問題なかったので、帰宅して本申し込みを行いました。
　
（つづく）

マンガでわかる不動産調査入門―図解不動産業 (図解不動産業) (単行本)
津村 重行 (著), 藤井 龍二

マンガでわかる不動産調査入門―図解不動産業 (図解不動産業)

たまたま本屋で手にとって読んだ本です。

解説に、“不動産は初めて”という人にも理解できるように、基本中の基本を重点にトラブル事例の具体例を豊富に織り交ぜて、調査の基本ポイントを解説しました、とあるように、右ページが説明、左ページがマンガとなっています。

物件調査のメリット、売主関係編、物件調査の心構え、現地調査編、法務局調査編、市役所調査編、設備関係調査、 現地照合の調査と内容は盛りだくさんですが、堅苦しい説明でも漫画があるととてもわかりやすいです。

不動産に関する調査は、普通は仲介業者の方にお願いするかもしれませんが、大家として知っておいた方が良いことが数多くのっています。市役所での質問のポイントや基本的なコースなどのっています。

たとえば、便利な回り方は都市計画課⇒下水道課⇒宅地開発課⇒道路管理課⇒建築確認課など。

マイソクをみて、これはという物件を現地調査する場合もどのような点を確認すれば良いか、理解しやすいです。ガスや水道はともかく、道路や宅地にあるマンホール、敷地越境やテレビ電波障害、建物の保守状況や水害の形跡など、言われてみればなんてことないことでも、そのような目で物件を確認するかどうかで指値も変わってくるかもしれませんね。

不動産業者向けの本で、勉強するのもいい方法ですね。