ブログの記事が現在だったり、過去だったりややこしですが、

　
昨年のセミナー（不動産投資の学校 大阪合宿コース）が終了してから
実際に購入するまでを振り返りながら書いてます。
　

さて、不動産投資の学校 大阪合宿コースに参加後、
やる気になって、不動産会社の社長に話を聞きに行きました。
　
そしていろんな話を聞いて、まずやってみようと決意して、
やりやすいワンルームを狙ってみました。
（今考えれば、この時の考え方がやっぱり成功者とずれてたと思います。）
　
　
◆区分所有（ワンルームの利点）
　
・一棟物では買えない好立地を買える。
（これでないと、区分の意味がない！）
　
・色々な場所に所有することによって、リスク分散が出来る。
（リスク分散なので、ワンルーム１つでは意味がない）
　
逆に、投資効率が低いのは否めません。
　
　
本などを読んで、区分所有（ワンルーム）の選定方法として下記のポイントをチェックしました。　
１．最寄り駅より徒歩10分以内。　
２．駅力　
３．建物の管理状態→古くなると管理の質で綺麗物件・汚い物件の差が歴然。　
４．総戸数→少なすぎると大規模修繕額や管理費支払価格が高くなるため。　
５．管理費・修繕積立金→運営していく上で空室でも支払うものですので、高すぎる
と投資として向かない。　
６．マンション全体で既に積み立てられている金額、過去の修繕記録。　
７．広さ、日当たり→物件周辺の賃貸戸数。　
＊これは、重要が多い場所なら狭くて暗くても入居者見込めるため。　
　
１－７のチェックをして、　
・現在とれている家賃　
・もし今の入居者様が退出されたとき、次に、いくらで入居者が入るのか？　
（本当にとれる家賃は？）　
・年間空室リスクは何％か などを計算します。　
　
もちろん、これは正確にはわかりません。
　
インターネットサイトなど見ながら、興味ある物件の調査を続けていきました。
　
セミナー後、ある時期に集中してやらないと、たぶん、意気込みが低下し
モチベーションダウンして、、、、というのを感じていたので、
結構やり続けました。
　
そうしていると、良い物件が！
　
（つづく）

昨年のセミナーのその後の話の続きです。

不動産投資の学校 大阪合宿コースが終了し、
「成功している人に直接話を聞く」というやり方をやってみることにしました。
「成功している人に直接話を聞く」、これは私の（別の分野の）メンターの言葉です。
　
セミナー仲間のつてで、実際に不動産投資を実践し、○億もの資産を持っている
不動産会社の社長に話を聞きに行きました。
　
実際に億の資産を構築されている社長に話を聞いた結果、ぼんやりとした不安に包まれていた不動産投資

の全体像が理解できた気がしました。
　
　
というところまで、でした。その後です。
　
お話を聞いた不動産会社の社長からいい具合に、同じ地区出身の心強い担当者の方も紹介いただきました。
　
早速、自分なりにテキストを見返して、何を投資するか検討を始めます。
　
もっとも、その前になぜ不動産投資なのか、自分のライフプランも考慮しないといけないです。
　
　
どんな物件がほしいのか。
　
マンションやアパートの一棟ものか、区分所有（ワンルーム）。
　
新築、中古。
　
ワンルーム、ファミリー。
　
いろいろありますね。
　
　
よく不動産投資の本にも載っていますが、
区分所有は少額から投資可能で、複数所有することによりリスクを分散できます。
また、一棟ものとちがって、最上階の角部屋など、好きな部屋を選ぶことができます。
　
逆に、区分所有は管理費や修繕費が割高になります。
土地の権利が弱く、担保力が弱いです。
おまけに、建物の処分について自由が利きませんし、手間の割にもうけが少ないです。
　
一億の一棟ものでも、500万円の区分所有でも手続きはほとんど同じです。
ですので、資産が増えるスピードは遅いです。
　
　
また、オーナーチェンジか、空室か。
　
オーナーチェンジは、購入後即、家賃収入があります。
　
ただ、リフォームによるバリューアップが使えないので、潜在能力がある場合はもったいないことになり

ます。
空室は入居者を選ぶことができたり、投資家同士の競争になりにくいメリットはあるものの
リフォームに費用や時間がかかりますし、賃貸付け成約までの間、無収入が続きます。
余裕があればいいでしょうが、精神的ダメージもあるでしょう。
　
最初はオーナーチェンジがいいなと思いました。
　
　
ワンルームかファミリータイプか。
　
ファミリータイプの方が長期入居になる可能性が高いですし、
リフォームの工夫の余地が大きくて面白そうです。
　
ただ、リフォーム費用が高かったり、面積あたりの金額が高めになります。
やはり、無難なワンルームでしょうか。

　
こんな感じで、イメージを膨らませながら、いろんなサイトを見たりしました。
　
場所はやはり東京が、人口動態など考えるとよさそうな印象です。

　
自分の家と離れた土地で不動産投資をしない方が良い、とよくいわれますが
自分で管理をするつもりなはないので、まずは関東を狙うことにしました。

先日紹介した、物件マラソン（←かってに自分でなまえつけました）で気に入り、買い付けを入れた物件のその後です。
　
電卓たたいて値段をつけて、担当の方からいけると連絡を受けました。
並行して、事前資料を送っていた銀行の担当の方からも
おくれていますが、出来るだけ早く返事をしますとのこと。
　
前回、もう打ち止めといわれていないので、自分の中で契約日はいつにしようとか
勝手に妄想が膨らみます（笑）
　
結果は、銀行の融資がおりませんでした。ショックです。
　
銀行の方はまったく問題ないと思っていたので・・・
　
もしかしたら原因はあれかな、これかなと、頭をぐるぐる。
今回の担当の方は４月からの方でどうも歯切れが悪く、原因を教えてくれませんでした。
　

まあ、くよくよしても仕方がないので
物件を変えて当たるか、自分のお金の成績表をよくしていくしかないですね。
　
これにめげずに、また次目指します。
　

先日、不動産投資の学校大阪第9期　週末集中コースの1日目だけ参加しました。
　
友人に話すと、とてもうらやましがられました。
　
そんなお金ないよー、と。確かに高額セミナーは素晴らしいですが、決して金額の大小だけではありません。
　
よく探すと、安くてもよいセミナーはいっぱいあります。
よく探さなくても、”無料”でも、良いものはあります。
せっかくの機会なので、時間をとっていかれてみてはいかがでしょうか？
　
タイトル：　ファイナンシャルアカデミー投資フェスティバル2009
　
HP ：　http://www.f-academy.jp/seminar/2622.html
　
概要 ：　経済、お金の教養、資産形成
　
主催 ：　日本ファイナンシャルアカデミー
　
開催日時：　2009年5月16日（土曜日）13:00～17:00
　
会場 ：　よみうりホール　http://www.f-academy.jp/page/yomiuri.html
　
参加費 ：　無料！
　
講師陣 ：　竹中平蔵氏、俳優 細川茂樹氏、（株）ペリエ代表 和田裕美氏
　
無料で、この講師の方々のお話が聞けるなんて、JFAも太っ腹！！

不動産質問会大阪
　
５月２日に大阪で行われた「不動産質問会大阪」に参加してきました。
　
実は、私は第7期の不動産投資の学校 大阪合宿コースに参加させていただきましたが
不動産投資の学校の卒業生はもホームページ記載の　
「お申込された授業については2年間、再受講可能です。（無料）」
　
の特典があるのを知らなかったのです（笑）
　
てっきり通信コースの方のみと思っていました。
　
不動産投資の学校は大変勉強になったので
早速、不動産投資の学校大阪第9期　週末集中コース に申し込みました。　
ただし、２日の質問会には参加予定であけていましたが、３日、４日は
別の予定を入れて入れてしまったいました。
しかたなく、３日コースの１日目だけの参加になりました。
　
再受講の感想は、「やはり素晴らしいプログラムに束田先生の教え方はさらにグレードアップしている」というもの。
　
中古の区分とは言え、自分で不動産投資を体験しているので、その分よけいに理解がしやすいことも関係していると思います。
　
また、７期の合宿は十数名と少人数でしたが、今回は４０名近くの方が参加されていました。熱気むんむんです。
　
高額セミナーの良いところは、プログラムもそうですが、参加メンバーです。大金を払うことができる人、そしてそれを取り戻そうという人です。中には、再受講の人もおられ、当然物件を複数所有しているわけです。
　
勉強する必要なさそうな人ほど勉強しているある意味、恐ろしい環境だと思います。そういう人の経験を聞くことができるのが、セミナーの良いところだと思います。
わたしもいろいろ教わりました。
　
セミナー代金は高いですが再受講すれば一回当たりやすくなりますし、人脈は増えるしいいことだらけのようですね。
　
今回は、質問回だけでなく朝から参加していたので、聞く予定の質問はすべてクリアになりました。
　
多くの方とも知り合いになることができてよかったし、７期のメンバーとも久しぶりに会いました。
　
投資の仲間が増えていくことって本当に素晴らしいですね。
　
次回も集中コース
には是非参加したいと考えています。
　
参加しようかどうか、迷われている方、一緒に受けましょう！