最近また物件調査をやっています。

区分の経験は積んだので、次は一棟ものです。
最初は小さいものから、と安全を考えてやりましたがいろんな投資家の方とお付き合いしているとやはりみなさん大きなものにうつられているようです。
もちろん有名投資家の中にも区分を数多く持たれている方もいます。
どちらもそれぞれメリットデメリットがあると思います。
１億円の１棟もの一つと、一千万円のワンルーム１０戸ならどちらがいいでしょうか？

１億円の１棟もの一つの場合、地震などの災害、事件や事故に巻き込まれてしまうとかなりのダメージがあります。しかし、分散していると大打撃は受けないはずです。
東京都区内に４つ、横浜に２つ、名古屋、大阪、札幌、福岡など主要都市に一戸ずつもっていればかなり安心できますよね。
たとえ一つのマンションがつぶれてワンルームがだめになっても、他のワンルームが稼働していればいいわけです。

エリア分散によるリスクヘッジがきくわけです。

もちろん、一棟ものを１０棟買えばいいのですが、、、、

しかし、地域を変えて複数持つのは結構大変です。

戸数が増えれば管理の手間が増えます。当然、ランニングコストも上がります。だいたい、一億でも一千万でも銀行や不動産業者とのやり取りにそんな違いはありません。ハンコを押す回数、名前を書く回数など、実際の作業を考えるととんでもないです。
平日に銀行に行くのは大変ですしね。
１０戸購入する労力は大変なものでしょう。

いま、３地域に分けて持っています。

ずーっと、満室で何もしていないとはいえ、毎月のちょっとした作業でも相手が異なるので面倒といえば面倒です。これが１０戸となるとかんがえるだけでぞっとします。
リスクヘッジという面では正解でもトータルのコストバランス、コストパフォーマンスは必ずしもいいと言えないかもしれません。
個人の資金やリスク許容度も大きく関係すると思いますが。

いずれにしても、５年後には一棟ものを３つ位分散して持ち、資金をワンルームで回していくなんてことを目指しながらにやにやしています。
もしこのブログを見られている方で不動産投資をしてみたいという方は
『不動産投資の学校 通信講座』をお勧めします。

確かに値段は高いですが、一件不動産を購入すると元が取れると思います。

ちょっと値段がという方は、『不動産投資の学校 体験学習会』でどんなものか確認してからがいいですね。

いきなり投資はちょっと言う方は無料の小冊子で基本を勉強するところからはじめませんか？

銀行と金利の交渉（というほどのものではなく、単なる世間話ですが）を行っていると某Ｓ銀行からプレミアカードの案内が届きました。

なにやら使用料の一部をローンの返済にあててくれるというもの。
年会費が高いのですが、カードをよく使う人の場合は結構お得な感じです。
日常のいろんな買い物や公共料金、外でのちょっとした買い物などまとめてそのカードばかり利用すると結構な金額になります。
カードのポイントやマイルも、まめに利用したり、どの方法が有効かなど考えている人はすごく考えていますよね。

私の不動産関係の師匠もカードに詳しいです。

カードの利用料の一部をローン返済に充ててくれるというのは、さすがにやり手の銀行はよく考えますね。ついついカードを使うようになります。
ローン返済も元本が減ると金利もその分減るので有利ですよーなんて説明受けましたが、ついついそのカードがほしくなります。

しかもいつのまにかＳ銀行さんはプラチナカードの上のランクのカードも発行しているようです。

カードマニアにはたまらないでしょう。

とりあえずカードの説明書を送ってくれるようなので、じっくり検討します。

こんにちは。

銀行の金利は最初に決めたままの場合もありますが、自分で交渉して何とかなるのを教えていただきました。

そこでさっそくチャレンジ。

いきなり給与口座にできないですが、少しだけ定期にして担当者にアピール。

結果、区分の場合は難しいとの連絡をいただきました。

ど、同時に、一棟の収益物件については、取引状況によって対応できるケースが”多い”ことを教えていただきました。

さらに、一度レートを下げてしまうと次の購入の際に、融資の申し込み自体が受けにくい状況になってしまう傾向があることも教えていただきました。

なるほど、うまく断られましたが、大切なお客様には銀行も優遇するということですね。

支店による対応の違いもあるようですし、時期によっても違うようです。

いろいろ、勉強になりました。

やはり、動いてみてナンボですね。

担当の方とは連絡取りながら、次の物件狙っていきます。

「首都圏入居者ニーズと意識調査０９」を入手しました。
一応首都圏のワンルーム持っているので、参考したいと思ったのです。
すぐにリフォームしたりするわけではないですが、やはり「入居者が何を求めているか？」は大家としてはしっておいて損はないです。

この本の優れているところは、新築する人だけでなく、
リフォームを検討する人にとっても役に立つところです。
仕様・設備のニーズをマトリックスにしたものが掲載されていて、一目でわかります。

「ニーズが高い・低い」、「賃料が上がるのは避けたい、多少なら賃料があがっても構わない」という
わかいりすいマトリックスで区切ってあります。

多くの設備が「ニーズは高い」となっています。
しかし、賃料が上がるのは避けたい、となっています。
これは、借りる人にとっては当たり前なのでしょうが、大家にとってはつらいですね。
まわりの賃貸マンションが、すべてその設備を付けると自分ところもつけないと、、、、となりますね。

もうすこし、データを読み込んで、今の方が出られたときのリフォームの参考にしたいと思います。
それにしても、やはりこういう本が出るのは首都圏ならではですね。。
地方ではあまりいみないか、、、、、

ヤフーニュースからです。
国税庁が１日発表した１０年分の路線価（１月１日時点）は、全国３８万地点の標準宅地１平方メートル当たりの平均で前年を８．０％下回る１２万６０００円と２年連続で下落した。大都市の都心部を中心に下落幅が拡大し、０８年９月のリーマン・ショック後の「不動産ミニバブル崩壊」が続いている。消費不況がテナント収益を圧迫、都心部ではブランド店などの撤退が相次ぎ、地価の下落圧力を強めた。住宅地では持ち直しの兆しもあるが、景気は先行きが懸念され、地価反転につながるかは予断を許さない。

結構厳しい状況が続いていますね。

兵庫県の路線価も軒並み下落していました。
ただ、唯一横ばいを保ったのが”鉄人のまち”、長田でした。
関東の人はご存じないでしょう。等身大ガンダムがお台場で人気があったのを真似してか
鉄人２８号の原寸大モニュメントなどで活性化している町です。
震災前よりも人通りが多くなっているようです。
分譲マンションの多く、若い人たちも多いです。
駅前で道路や広場が整備され、きれいな街になると商店街も活気が出て、若い人が住み
子供も増えてさらに活気が出て、、、、と良いサイクルになります。
こういう街に、不動産をもちたいですね。

一方、昔はよかったけど、今は駅前再開発が中途半端で路線価が大幅下落した街もありました。
いくらリフォームをしても、街そのものに人気がなければ苦しい経営になります。
不動産経営はセミナーでもお話ししましたが、鳥の目、蟻の目、魚の目とミクロな視点とマクロな視点が必要です。
次はどこがいいかなー