ついに２０１１年です。
5年前、経済自由人になる目標を立てながら、まだ自由人になっていません。
今年はしっかりと計画的にやっていきたいと思います。

まずは、3月の引き渡しに向けて入居対策や税務対策など
プロの力を借りながら、着実に進めていきます！

エセコンサル

ちまたにいるファイナンシャルプランナーの方で不動産投資をしましょう、という人がいます。

その方にどんな物件もっていますか？と聞くと、いえ、私はまだ・・・

そういう人に相談はできませんよね。

また、区分がいいですよといいながら、区分を持っていない人もどうかと思います。

ある本に区分のデメリットが書いてありました。区分は買わないとの前提で３点。

１：レバレッジが利かない
手取り月５万、年間６０万円のワンルームを買い増していっても、リタイヤに程遠い。たしかに、おこずかいにはなりますけどね。

２：空室リスク
空室になると家賃収入はゼロ、しかし、管理費、修繕積立金はお構いなしに出ていく。
１２世帯や１０世帯のアパートなら１室あいても大丈夫。

３：自分の判断で維持管理・建て替えができない
たしかに。

３点ともその通りだと思います。

しかし、気になったのはこの方は別のところで、区分もいいですよーといっていることです。

自分は区分は買わずにです。

セミナーなどでは主催者の方の都合もあるので、言っている内容を見極めないといけないですね。

個人的には不動産は立地が大切で、良い場所に会って空室の心配のない区分なら良いと思いますけど。

週末起業で有名な、週末起業フォーラム代表　藤井孝一の話を聞いた続きです。

藤井さんが週末起業をすすめる理由、メリットとして
・低リスク
・起業の練習
・稼ぎを大きくできる
などあげていました。

逆にデメリットとして
・スタートが難しい
・継続が難しい
・時間を要する
・就業規則の問題がある
でした。

そして、週末起業のポイントとして
・無理をしない
・自動化をすすめる
をあげていました。

不動産賃貸業と週末起業は似たような点が多いです。
継続が難しいことや、無理をしない、自動化を進めるなどはそうですね。

ただし、大きな違いもあります。

週末起業はいやならやめればいいです。

別に借金もないでしょう。

ただ、不動産の場合は、ふつうは借金をします。

流動性も低いのですぐに現金化はしにくいケースもあるでしょう。

3000万借金しても、それが0円になることはない。

土地は絶対に値段がつく、とも言われていましたが、

借金や流動性のことはよく知っておくほうがいいと思います。

いずれにしても、
・借金ができる人で、
・プロセスを楽しめる人、
・お客の役に立ちたい人、
・できない理由を探さない人
は向いていると思います。

逆に、週末起業で頭金をためる。

不動産で次のビジネスを回していく、という良い循環になればいいですよね。

銀行と金利の交渉（というほどのものではなく、単なる世間話ですが）を行っていると某Ｓ銀行からプレミアカードの案内が届きました。

なにやら使用料の一部をローンの返済にあててくれるというもの。
年会費が高いのですが、カードをよく使う人の場合は結構お得な感じです。
日常のいろんな買い物や公共料金、外でのちょっとした買い物などまとめてそのカードばかり利用すると結構な金額になります。
カードのポイントやマイルも、まめに利用したり、どの方法が有効かなど考えている人はすごく考えていますよね。

私の不動産関係の師匠もカードに詳しいです。

カードの利用料の一部をローン返済に充ててくれるというのは、さすがにやり手の銀行はよく考えますね。ついついカードを使うようになります。
ローン返済も元本が減ると金利もその分減るので有利ですよーなんて説明受けましたが、ついついそのカードがほしくなります。

しかもいつのまにかＳ銀行さんはプラチナカードの上のランクのカードも発行しているようです。

カードマニアにはたまらないでしょう。

とりあえずカードの説明書を送ってくれるようなので、じっくり検討します。

ヤフーニュースからです。
国税庁が１日発表した１０年分の路線価（１月１日時点）は、全国３８万地点の標準宅地１平方メートル当たりの平均で前年を８．０％下回る１２万６０００円と２年連続で下落した。大都市の都心部を中心に下落幅が拡大し、０８年９月のリーマン・ショック後の「不動産ミニバブル崩壊」が続いている。消費不況がテナント収益を圧迫、都心部ではブランド店などの撤退が相次ぎ、地価の下落圧力を強めた。住宅地では持ち直しの兆しもあるが、景気は先行きが懸念され、地価反転につながるかは予断を許さない。

結構厳しい状況が続いていますね。

兵庫県の路線価も軒並み下落していました。
ただ、唯一横ばいを保ったのが”鉄人のまち”、長田でした。
関東の人はご存じないでしょう。等身大ガンダムがお台場で人気があったのを真似してか
鉄人２８号の原寸大モニュメントなどで活性化している町です。
震災前よりも人通りが多くなっているようです。
分譲マンションの多く、若い人たちも多いです。
駅前で道路や広場が整備され、きれいな街になると商店街も活気が出て、若い人が住み
子供も増えてさらに活気が出て、、、、と良いサイクルになります。
こういう街に、不動産をもちたいですね。

一方、昔はよかったけど、今は駅前再開発が中途半端で路線価が大幅下落した街もありました。
いくらリフォームをしても、街そのものに人気がなければ苦しい経営になります。
不動産経営はセミナーでもお話ししましたが、鳥の目、蟻の目、魚の目とミクロな視点とマクロな視点が必要です。
次はどこがいいかなー

2005年末、インターネットの株の口座残高をみてひとりにやりとしている自分がいました。
それをすべて現金化し、不動産を購入していれば今頃は、、、、

今は紙切れです（笑）

2006年前後に不動産ファンドブームの象徴的な存在で多くの雑誌で名前を目にしたダヴィンチ・ホールディングスがひっそりと上場廃止を迎えました。
09年12月期連結決算で債務超過状態に陥り、所有物件のローン借り換えにも窮する状態で新しいスポンサーを探しているようですが、とても厳しいようです。
ダヴィンチといえば、金子修社長にひかれてた面も強いのですが、金子社長はお金を集めるだけで投資判断にはほとんどかかわっていなかったとの証言もあるようですね。
少し残念です。
まあ、いろんなことを勉強できたので勉強代と思えばいいですが、どうしても人間はピークの時のいい思い出があるので、現金化していれば、、、なんて考えてしまいます。
高レバレッジ取引もほどほどにしないといけないですし、株は買うだけでなく売ることも大切だと痛感します。どうしても、忙しかったり、興味が移ったりしまいがちです。
こんな私にはやはり定期積立とかコツコツするのがいいのでしょうか（笑）

ダヴィンチは当初はすごくよかったと思います。
やはり、安く購入した物件を改修したり、賃料を上げたりして不動産の価値を高め、高値で売るという黄金ルールが大事です。ダヴィンチも規模が多くなったりして無理な取引が増えたのでしょう。

安く買う、無理はしない。個人投資家にも同じことが言えますね。

こんにちは。
今日は平均株価が大幅続落したんですね。
しばらく日本株をほったらかしにしていたらえらいことになってしまってます。
セミナーでお話しした一時20万だった株が、100分の1になったという話。
今、笑えない状況です。しばらく知りませんでした。。。。
次の物件の頭金どうしましょう（笑）

ちなみに次は地方を狙っていますが、今日、大阪中心部のオフィス需要について話を聞く機会がありました。
友人が梅田から一駅のオフィスを借りたのです。ファンド物件だったらしいですが、とてもきれいで駅近で
コンビニもすぐ近く。とても便利な所なのに驚きの価格。
そうでもしないとはいってくれないとのこと。友人はオフィスとセミナールームの二部屋借りていました。
すごく変わったなーと思ったらそれもそのはず。
5月に開業した阪急梅田ビルは入居率が4割に届いていないとか！
今年に入って、供給過剰ぶりが半端じゃないらしいです。
梅田がそうなので、一駅でも離れるとものすごい空室率とのこと。借りるほうがいいですけど大家さんは大変です。
旧大阪中央郵便局の建て替え時期も延期がきまったらしいです。
景気が上向かないとオフィスビルは難しいでしょうね。
今度はオフィスビルではないけど、店舗物件狙っているので少し悩んでしまいます。

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こんにちは。

日管協総合研究所がだしている賃貸住宅管理景況感調査（平成21年度下期）を見てみました。
平成21年4月1日から9月30日の結果だそうですが、現在の賃貸住宅を取り巻く状況が見えそうです。
大きな特徴は以下の通りです。
１：仲介店舗の来客数は全体的に減少傾向。
高齢者については増加傾向。
全国的に法人の来客数の減少が目立っている。

２：礼金、敷金なしの物件は増加。
賃料は下落傾向。
首都圏で礼金なし物件の増加率は全国と比較して大きい。

３：火災警報器、地デジ放送への対応は全戸対応にいたらず。

１はわかりやすいですね。
今は、若い学生や社会人はインターネットで検索したりますね。
また、不景気で法人需要は少なくなるはずです。
知り合いいの営業の人に聞くと出張も早朝に出て夜にかえる日帰りが増えたとのこと。
ただし、その会社の重役は東京のタワーマンションに住んでいるそうです。
賃料聞いてびっくりしましたが、タワーマンションの値段を考えると利回り低いですね。

また、２の礼金、敷金なしの物件は増加しているのもうなずけますね。

個人的に印象に残っているのが、首都圏で礼金なし物件の増加率は全国と比較して大きい。
首都圏は安全と言っている人は多いですが、その中でも二極化しているということですね。
立地選びは大切だと思い知らされます。

いつの時代も勉強は必要です。
簡単なところから始めましょう！

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不動産に限らず、投資をする時に、人は必ずしも合理的な判断をするとは限りません。
いつも株で痛い目をしています（笑

私のメンターも

理性で人生棒に振った人はいませんが、感情のコントロールができず、人生破滅した人がいます。感情について学ぶのが大切です、

と言っています。

合理的でない意思決定については、「プロスペクト理論」、「行動ファイナンス理論」などいろんな本が出ています。
有名なところでは、損失回避と初頭効果があります。

損失効果
株やFXをされている人はよく体感していると思います。
利益が出ている場面：「リスク回避的行動」をとりがち
損失が出ている場面：「リスク愛好的行動」をとりがち
つまり、人は利益が出ていれば早く確定したがる傾向があります。
よく、株が上がるとすぐに売りたがるというものです。不動産は手数料などもあり
そうはなりにくいかもしれません。
まあ損失を早めに確定するのは嫌がる人が多いです。
損切りが大事だと株の世界ではよく言われます。ただ、実行はしにくいです（笑
よく体験しています。

昔買ったワンルームが値上がりしていれば、利益の出ている段階で早めに不動産を売却して
利益を確定したいと思います。
将来もっと値上がりする可能性もありますが、下落して損する可能性もあります。
せっかく儲かっている時期に出来るだけ早く、損失のリスクから逃れたくなります。
これがリスク回避的行動です。
逆に、値下がりしてしまっているとします。
損はいやだから、取り戻そう、つまり値上がりするまで待とうということになりがちです。
さらに不動産価格が下落して損失が拡大するかもしれませんが、
そのリスクを取ってでも損失をなんとかリカバーしようとします。
これがリスク愛好的というものです。
株の場合は塩漬けです。
不動産は家賃収入があればなんとかなるので、よけいにリスク愛好的行動になるかもしれません。

所有しているワンルームをどうしようか考えていると、いろんな感情が動いて面白いです。
参考した本です。
基礎から学ぶ不動産投資ビジネス―市場を読む、戦略を練る、利益を上げる

テレビで東京一極集中のニュースをやっていました。

東京の人口集中が鈍ってきており、09年の転入超過は３割減らしいです。
ニュースを検索してみると、
「　総務省が29日に公表した住民基本台帳に基づく2009年の人口移動報告によると、三大都市圏（東京・大阪・名古屋）への転入超過数は前年に比べ４万 9709人少ない10万4369人となり、約３割減った。景気低迷による雇用機会の減少が主な原因。転入超過数の減少は２年連続で、減少幅が４万人を超えるのは1993年以来、16年ぶりだ。
　転入超過数は流入数から流出数を引いた数。各地域の経済活動の活発さを測る指標のひとつとなる。流出数の方が多いと「転出超過」となる。
　09年の人口動向を地域別に見ると、東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の転入超過は11万7461人で、前年比で３万4235人減った。」
とのこと。

テレビでは、一人暮らしをする学生や新社会人を当てにしている不動産業者は大変だと放映されていました。
不動産、引越し、家電などに影響が出るようです。
東京のアパート、マンションの学生向けの敷金、礼金も昨年と比べ大きく減っているようです。
不動産経営をするなら東京で、と思って、私も買いましたが、東京だからといってどこでも言い訳ではないようですね。どのあたりがいいのか、東京の最新情報なども明日の「不動産投資の学校　実践報告会in東京」でいろいろ勉強したいなと思います。たのしみですねー。