そろそろ次の物件を、と思いながらいろいろ活動中でした。
地方のＲＣか、地元か悩んでいましたが、前者にしました。
後者は、表に出ない掘り出し物の物件なんですが、やはり融資の面でブレーキがかかりました。

昨年、自分にとってはすごい良い物件を逃してしまい、機会損失を考えていました。

買うことができる間に買っておきたいという気持ちもあり、しっかり融資してもらえる方にしました。
都心の区分を数多く買っていく戦法もあると思いますが、数百万の融資のために平日に東京に出るのもしんどいですし。
キャッシュがあれば買いたたけるのでしょうが、現実はそうもいかず。
これから、銀行や不動産業者の方とも相談しないといけないですが、良い方向に行くことを願ってます。

それにしても、買う人はどんどん買っているんですね。

任意売却の物件を次々買う人、RC１棟も連続して買っている人。

今の自分の進め方で果たしていいのか？

インターネットなどで見聞きする情報と実際に扱っている人の情報の差を感じます。
レートダウンにしても、融資の枠にしてもどれが本当なのか（もちろん、個人の属性によってちがうはずです）、

自分でやってみないとわからないですね。

最近、銀行の方と少し込み入った話をする機会がありました。

不動産が動く場合、やはり相続がらみが多いようです。
先代から引き継いだ不動産が、相続登記されていなくて、登記名義人が被相続人のままというケースがあって、関係者が困った話を聞きました。
相続登記には期限が決められていないそうですね。
相続した不動産に抵当権などの担保権を設定する場合や売る場合には、所有者と登記名義人を同一にしないといけないはずです。たしか、ファイナンシャルプランナーの勉強のときに習ったけど相続は関心がないので記憶があいまいです。
この相続登記には、現存する相続人を確定させる作業があり、ややこしいです。
行方不明者がいたり、よくわからない親戚がいたりするそうです。
だれしもお金はほしいようで、相続の話をすると、「ハンコ代金」と称して、多額のお金をふんだくろうとするようです。

ちなみに、最近の相続は小さい金額ほど裁判沙汰になり、揉めるそうです。
金持ちほど喧嘩しない、というのは本当なんですね。

それで、結局時間もお金もかかり、精神的にも疲れて不動産を安い値段で売却してしまうパターンが多いそうです。
そうして、お宝物件が世に出るわけです。正確には、世に出る前に、さっさと優良顧客にかわれていくわけです。

早く、そのようなお宝物件を回してもらえるようになりたいですね。

なお、不動産の登記は「権利に関する登記」と「表示に関する登記」があります。

所有権移転登記は不動産投資をしている人にはなじみですね。

登記申請の代理をする専門家は「司法書士」です。

所有権移転登記意外に、所有権保存登記、抵当権設定登記があります。

相続登記などもです。

不動産の権利に関する登記は司法書士ですが、では不動産の表示はどうでしょうか。

土地の分筆登記や建物表示登記など情事に関する登記の申請を代理で行うのは「土地家屋調整士」です。

分筆は経験ないですが、大きな土地などを相続される方は、分筆しないと、登記上で一筆の土地で自宅の庭にアパート建ててしまうと、全体に抵当権が設定されて将来大変になるかもしれませんよ。

最近、リアルな不動産投資以外に、リート、毎月分配型ファンド（国内外のリート型）に興味を持っています。

リート、リートＥＴＦは保有していないですが、毎月分配型ファンドは少し持っています。

やはり、利回りがいいですので。買い増ししようとしたらすでに募集打ち切ったものもあります。

かなり人気があるようです。

大きく、グローバル債券型、ハイ・イールド債券型、バランス型、新興国債券型、株式型、そしてリート型。

ハイ・イールド債券型、リート型は利回り１８－２０％のものもあるようですね。

もちろんリスクもありますが、海外のリート、ブラジルボンド債などはかなりの資金が流入しているようです。
<○×式でラクラク見つかる！ 「いちばん得する投資信託

こういうので、基礎を勉強するのもいいかもしれません。

２００７，２００８年に購入された方は分配金込みでもマイナスの場合もあるようですが、基準価額が値下がりした時は買いのチャンスかもしれないですね。分配金の中身をきちんとチェックする必要がありますが。

最近は海外のファンドも、不動産タイプを入れています。
あっと驚く利回りではないですが、コツコツ稼いでくれている感じです。

やっぱり不動産は安心、安定感があるのがいいですね。
次の投資まで限られた資金を有効に回す場合に良いかもしれません。
大事な頭金を減らしてしまっては元も子も無いですからね。

投資仲間と楽しい時間

このセミナーに参加しようかどうか迷ってます。先約さえなければなぁ

さて、今日は大阪でも不動産投資の学校がありますね。
参加できなかった方は

確かに値段は高いですが、一件不動産を購入すると元が取れると思います。

ちょっと値段がという方は、
『不動産投資の学校 体験学習会』でどんなものか確認してからがいいですね。

今日のお昼は自分がセミナー開催していたので、不動産投資の学校には参加できませんでしたが、
夜に参加者と飲みに行きました。
普段、周りに不動産投資をしている人が増えてきましたが、やはりすくないです。
今日は20人程度集まりました。みなさん、1億2億、多くの方が複数棟もたれている実践投資家ばかりです。

また、会社員なのに、複数会社を経営したりする人もいます。

経験、ノウハウがすごい人たちばかり。
区分を少しなんて、スピードが遅いと感じてしまいます。
投資手法や考えはいろいろありますが、やはりみなさん、実践されているだけあって話も参考になりますし、
とても勉強になります。

自分のセミナーで、
「5年後の予想収入は今付き合っている5人の平均収入のプラスマイナス２０％という統計がある。」
という話をしました。
今日の飲み会でいえば自分も5年後はすごいことになるなーと。
やはり自分を変えるには環境を変えるのが一番。
そういう意味では、参加者がものすごいのはやはりこのセミナーかな。

いずれにしても、自分の好きなことををしている人たちと楽しい時間を過ごすのは楽しいですね。

こんにちは。

賃貸設備ランキングですが、ちなみに、面白いデータも載っていました。
ほしい設備ではなく、あってよかった設備です。つまり、これが付いていないと競争力が落ちているということです。

これも、データとしては男女に分かれているので、ターゲットを絞る場合には有効ですね。

あってよかった　賃貸設備ランキング

男子の場合

１：エアコン
２：ブロードバンド対応
３：室内洗濯機
女子の場合
１：エアコン
２：シューズボックス
３：室内洗濯機

エアコンはもう必需品ですね。

室内洗濯機もやはりそうなのでしょう。

別の物件ですが、次回は室内に置けるようにかえましょうと、いわれているので、、、、、

面白いのは2位ですね。

男性はネットを楽しむ方が多いようです。

女性よりもパソコン所有率が高いそうですし。

一方女性はシューズボックスなんですね。

これは、一度経験された方は、次にない部屋には借りないそうです。

玄関周りにスペースがある方は設置してみると、入居募集にすごく役立つかもしれません。

いろんな本を見てもあまり書いていないですからね。
ただ、やはり玄関周り、スペースがないですね（涙）

一人暮らし、次こそほしい設備　賃貸設備ランキング
上位３つの発表です。

３：ＴＶモニター付きインターホン
これはやはり、一度使うとその便利さが分かります。
何といっても相手の状況がよくわかるので、楽です。
ホームセンターで安く売っているのでいいので、付けてみることを検討しています。
これも白黒だとか、カラーだとか、考え出すと悩みそうです。

２：宅配ＢＯＸ
留守中でも荷物が受け取れる宅配ＢＯＸが人気です。
これも、つかっていると当たり前のように使っていますが、
なかった生活を考えると、今は大変ありがたいです。
平日の昼間など自由にコントロールできるので、一人暮らし、特に働いている人には人気です。

そして、人気の設備の一位は、

１：24時間利用可能ゴミ置き場

これは先日、がっちりアカデミーで勝間さんも紹介していました。
いつでも捨てられるから、家の中にゴミがたまりません。
夏場なんて、においに悩まされる必要はないです。
まさに、快適。

24時間利用可能ゴミ置き場、宅配ＢＯＸＴＶ、モニター付きインターホン
どれもない生活なんて考えられないです。
入居者さんのためにも設備を整えたいですが、費用対効果から、あと物理的にやはり３が現実的かな。

こんにちは。

分散投資について、いろいろ考えています。

ファイナンシャルプランナーの勉強をしたとき、分散投資を言うのを習います。

卵を一つのかごに盛るな、というやつですね。

一般的には正しい、分散投資も不動産に限るとすこし考えものです。

地域リスクや災害リスク、家賃下落リスク、近隣地域の環境悪化リスク、稼働状況悪化など多くのリスクをヘッジできます。地震なんかは確実にヘッジできますね。

しかし、実際にはデメリットも多く感じています。

購入時の面倒は先に述べました。これは旅行気分でいったりすれば問題ないです。

一度きりのことですから。

しかし、実際に大変なのは日々の管理業務だと思います。

投資エリアを分散させると管理業者も分散します。

考えようによっては、業者の倒産などもヘッジできると考えるわけですが、良い業者を各地域で見つけるのも大変です。

かりに良いパートナーが見つかったとしても、管理会社の立場になって考えてみましょう。
ワンルーム一戸と一棟もの、どちらの管理に熱心になるでしょう。

空室になった場合、どちらの募集に熱心になるでしょう。

一棟もので日々いろんな付き合いがあると、業者の方となじみになって、いろんな融通、優遇があるかもしれません。

スケールメリットがきくというわけです。

満室続きのワンルーム一戸だけお願いしている場合、大家の顔なんて知らないでしょう。

ランニングコストが上がるのも無理のない話だと思います。

物件を見に行くことはないかもしれませんが、実務上は地域分散しているとなにかとやっかいです。

大家になりたいのならともかく、投資として考える場合、ある程度集中したほうがよいといわれます。株でもそうですよね。

ワンルームでも横浜エリア、○○線エリアとか集中している投資家をしっていますが、その分野ではやはり強いですね。

選択と集中、言い古されている言葉ですが、やはり考えさせられます。

今のところ、次は一棟ものを考えていますが、さてどうなることやら。。。。

地方か都心かでもなやみますね。
地方プレミアム投資術や
高利回り不動産を買い若くして引退した方法などにひかれます。

いずれにしても、毎年現金で築浅都心ワンルームを買える身分になりたいものです。

最近また物件調査をやっています。

区分の経験は積んだので、次は一棟ものです。
最初は小さいものから、と安全を考えてやりましたがいろんな投資家の方とお付き合いしているとやはりみなさん大きなものにうつられているようです。
もちろん有名投資家の中にも区分を数多く持たれている方もいます。
どちらもそれぞれメリットデメリットがあると思います。
１億円の１棟もの一つと、一千万円のワンルーム１０戸ならどちらがいいでしょうか？

１億円の１棟もの一つの場合、地震などの災害、事件や事故に巻き込まれてしまうとかなりのダメージがあります。しかし、分散していると大打撃は受けないはずです。
東京都区内に４つ、横浜に２つ、名古屋、大阪、札幌、福岡など主要都市に一戸ずつもっていればかなり安心できますよね。
たとえ一つのマンションがつぶれてワンルームがだめになっても、他のワンルームが稼働していればいいわけです。

エリア分散によるリスクヘッジがきくわけです。

もちろん、一棟ものを１０棟買えばいいのですが、、、、

しかし、地域を変えて複数持つのは結構大変です。

戸数が増えれば管理の手間が増えます。当然、ランニングコストも上がります。だいたい、一億でも一千万でも銀行や不動産業者とのやり取りにそんな違いはありません。ハンコを押す回数、名前を書く回数など、実際の作業を考えるととんでもないです。
平日に銀行に行くのは大変ですしね。
１０戸購入する労力は大変なものでしょう。

いま、３地域に分けて持っています。

ずーっと、満室で何もしていないとはいえ、毎月のちょっとした作業でも相手が異なるので面倒といえば面倒です。これが１０戸となるとかんがえるだけでぞっとします。
リスクヘッジという面では正解でもトータルのコストバランス、コストパフォーマンスは必ずしもいいと言えないかもしれません。
個人の資金やリスク許容度も大きく関係すると思いますが。

いずれにしても、５年後には一棟ものを３つ位分散して持ち、資金をワンルームで回していくなんてことを目指しながらにやにやしています。
もしこのブログを見られている方で不動産投資をしてみたいという方は
『不動産投資の学校 通信講座』をお勧めします。

確かに値段は高いですが、一件不動産を購入すると元が取れると思います。

ちょっと値段がという方は、『不動産投資の学校 体験学習会』でどんなものか確認してからがいいですね。

いきなり投資はちょっと言う方は無料の小冊子で基本を勉強するところからはじめませんか？

こんにちは。

大杉さんのブログにすごい内容のことが書かれてありましたね。
銀行の金利は最初に決めたままの場合もありますが、自分で交渉して何とかなるんですね。
その内容を書かれているなんて、ある意味ノウハウの塊です。
大杉さんに感謝です。

さっそく自分もチャレンジしてみました。
といっても、すぐに大金を定期預金にできませんし、給料口座はきまっているし、引き落としも、、、、
ということで、すこしだけでも定期預金にしてみました。
そして担当者に連絡。

実は契約時の担当の方はすでに異動されていました。たらいまわしになってしまいました。
やはり日頃の連絡が大事とい言うことでしょうか

といってもだめもとで新しい方にお願いすることにしてみました。
さてさて、どうなることやら。
うまく行った時だけ、ブログに書きますねー。

４月ですね

こんにちはー
４月がはじまり、新生活を送っている方もおられるかもしれませんね。
大家さんもこの時期を乗り越えると一安心でしょうか。。

さて、先日気づいたのですが、ちょっとした認識ずれから入居者様から町内会費を１年間頂くのを忘れていました。

金額的にはそれほど大したことがないのですが、入居者様、マンションの管理会社、管理を委託している会社、大家と
色々あると大変です。
管理会社も下請けとか使っていてもう伝言ゲームのようです。

しかも今回のケースは売買をした後、その担当者が退社したのですがひきつぎがどうやら不十分だったらしいですね。
資料も渡している部署によって違うみたいですし、、、、
今回のことがなければ永遠に気づかなかったかもしれません。

ただし、きちんと説明すれば、みなさんプロなのでそのあたりは安心です。
いざというとき、正確に作業をこなす方に仕事を頼めば不安も取り除かれて安心ですね。

今回は金額が少なく、問題なく終わりそうですが、駐車場代とか修繕積立金だとかだと、大変かもしれませんね。

ただ大家としてきちんと目を光らせて管理していなかったのは自分も悪かったと反省です。
順調に行っている場合も、たまに管理会社のところに遊びに行ったりして、
コミュニケーションを図るのがいいかもしれませんね。