銀行と金利の交渉（というほどのものではなく、単なる世間話ですが）を行っていると某Ｓ銀行からプレミアカードの案内が届きました。

なにやら使用料の一部をローンの返済にあててくれるというもの。
年会費が高いのですが、カードをよく使う人の場合は結構お得な感じです。
日常のいろんな買い物や公共料金、外でのちょっとした買い物などまとめてそのカードばかり利用すると結構な金額になります。
カードのポイントやマイルも、まめに利用したり、どの方法が有効かなど考えている人はすごく考えていますよね。

私の不動産関係の師匠もカードに詳しいです。

カードの利用料の一部をローン返済に充ててくれるというのは、さすがにやり手の銀行はよく考えますね。ついついカードを使うようになります。
ローン返済も元本が減ると金利もその分減るので有利ですよーなんて説明受けましたが、ついついそのカードがほしくなります。

しかもいつのまにかＳ銀行さんはプラチナカードの上のランクのカードも発行しているようです。

カードマニアにはたまらないでしょう。

とりあえずカードの説明書を送ってくれるようなので、じっくり検討します。

こんにちは。

銀行の金利は最初に決めたままの場合もありますが、自分で交渉して何とかなるのを教えていただきました。

そこでさっそくチャレンジ。

いきなり給与口座にできないですが、少しだけ定期にして担当者にアピール。

結果、区分の場合は難しいとの連絡をいただきました。

ど、同時に、一棟の収益物件については、取引状況によって対応できるケースが”多い”ことを教えていただきました。

さらに、一度レートを下げてしまうと次の購入の際に、融資の申し込み自体が受けにくい状況になってしまう傾向があることも教えていただきました。

なるほど、うまく断られましたが、大切なお客様には銀行も優遇するということですね。

支店による対応の違いもあるようですし、時期によっても違うようです。

いろいろ、勉強になりました。

やはり、動いてみてナンボですね。

担当の方とは連絡取りながら、次の物件狙っていきます。

「首都圏入居者ニーズと意識調査０９」を入手しました。
一応首都圏のワンルーム持っているので、参考したいと思ったのです。
すぐにリフォームしたりするわけではないですが、やはり「入居者が何を求めているか？」は大家としてはしっておいて損はないです。

この本の優れているところは、新築する人だけでなく、
リフォームを検討する人にとっても役に立つところです。
仕様・設備のニーズをマトリックスにしたものが掲載されていて、一目でわかります。

「ニーズが高い・低い」、「賃料が上がるのは避けたい、多少なら賃料があがっても構わない」という
わかいりすいマトリックスで区切ってあります。

多くの設備が「ニーズは高い」となっています。
しかし、賃料が上がるのは避けたい、となっています。
これは、借りる人にとっては当たり前なのでしょうが、大家にとってはつらいですね。
まわりの賃貸マンションが、すべてその設備を付けると自分ところもつけないと、、、、となりますね。

もうすこし、データを読み込んで、今の方が出られたときのリフォームの参考にしたいと思います。
それにしても、やはりこういう本が出るのは首都圏ならではですね。。
地方ではあまりいみないか、、、、、

ヤフーニュースからです。
国税庁が１日発表した１０年分の路線価（１月１日時点）は、全国３８万地点の標準宅地１平方メートル当たりの平均で前年を８．０％下回る１２万６０００円と２年連続で下落した。大都市の都心部を中心に下落幅が拡大し、０８年９月のリーマン・ショック後の「不動産ミニバブル崩壊」が続いている。消費不況がテナント収益を圧迫、都心部ではブランド店などの撤退が相次ぎ、地価の下落圧力を強めた。住宅地では持ち直しの兆しもあるが、景気は先行きが懸念され、地価反転につながるかは予断を許さない。

結構厳しい状況が続いていますね。

兵庫県の路線価も軒並み下落していました。
ただ、唯一横ばいを保ったのが”鉄人のまち”、長田でした。
関東の人はご存じないでしょう。等身大ガンダムがお台場で人気があったのを真似してか
鉄人２８号の原寸大モニュメントなどで活性化している町です。
震災前よりも人通りが多くなっているようです。
分譲マンションの多く、若い人たちも多いです。
駅前で道路や広場が整備され、きれいな街になると商店街も活気が出て、若い人が住み
子供も増えてさらに活気が出て、、、、と良いサイクルになります。
こういう街に、不動産をもちたいですね。

一方、昔はよかったけど、今は駅前再開発が中途半端で路線価が大幅下落した街もありました。
いくらリフォームをしても、街そのものに人気がなければ苦しい経営になります。
不動産経営はセミナーでもお話ししましたが、鳥の目、蟻の目、魚の目とミクロな視点とマクロな視点が必要です。
次はどこがいいかなー

こんにちは。

大杉さんのブログにすごい内容のことが書かれてありましたね。
銀行の金利は最初に決めたままの場合もありますが、自分で交渉して何とかなるんですね。
その内容を書かれているなんて、ある意味ノウハウの塊です。
大杉さんに感謝です。

さっそく自分もチャレンジしてみました。
といっても、すぐに大金を定期預金にできませんし、給料口座はきまっているし、引き落としも、、、、
ということで、すこしだけでも定期預金にしてみました。
そして担当者に連絡。

実は契約時の担当の方はすでに異動されていました。たらいまわしになってしまいました。
やはり日頃の連絡が大事とい言うことでしょうか

といってもだめもとで新しい方にお願いすることにしてみました。
さてさて、どうなることやら。
うまく行った時だけ、ブログに書きますねー。

2005年末、インターネットの株の口座残高をみてひとりにやりとしている自分がいました。
それをすべて現金化し、不動産を購入していれば今頃は、、、、

今は紙切れです（笑）

2006年前後に不動産ファンドブームの象徴的な存在で多くの雑誌で名前を目にしたダヴィンチ・ホールディングスがひっそりと上場廃止を迎えました。
09年12月期連結決算で債務超過状態に陥り、所有物件のローン借り換えにも窮する状態で新しいスポンサーを探しているようですが、とても厳しいようです。
ダヴィンチといえば、金子修社長にひかれてた面も強いのですが、金子社長はお金を集めるだけで投資判断にはほとんどかかわっていなかったとの証言もあるようですね。
少し残念です。
まあ、いろんなことを勉強できたので勉強代と思えばいいですが、どうしても人間はピークの時のいい思い出があるので、現金化していれば、、、なんて考えてしまいます。
高レバレッジ取引もほどほどにしないといけないですし、株は買うだけでなく売ることも大切だと痛感します。どうしても、忙しかったり、興味が移ったりしまいがちです。
こんな私にはやはり定期積立とかコツコツするのがいいのでしょうか（笑）

ダヴィンチは当初はすごくよかったと思います。
やはり、安く購入した物件を改修したり、賃料を上げたりして不動産の価値を高め、高値で売るという黄金ルールが大事です。ダヴィンチも規模が多くなったりして無理な取引が増えたのでしょう。

安く買う、無理はしない。個人投資家にも同じことが言えますね。

こんにちは。
今日は平均株価が大幅続落したんですね。
しばらく日本株をほったらかしにしていたらえらいことになってしまってます。
セミナーでお話しした一時20万だった株が、100分の1になったという話。
今、笑えない状況です。しばらく知りませんでした。。。。
次の物件の頭金どうしましょう（笑）

ちなみに次は地方を狙っていますが、今日、大阪中心部のオフィス需要について話を聞く機会がありました。
友人が梅田から一駅のオフィスを借りたのです。ファンド物件だったらしいですが、とてもきれいで駅近で
コンビニもすぐ近く。とても便利な所なのに驚きの価格。
そうでもしないとはいってくれないとのこと。友人はオフィスとセミナールームの二部屋借りていました。
すごく変わったなーと思ったらそれもそのはず。
5月に開業した阪急梅田ビルは入居率が4割に届いていないとか！
今年に入って、供給過剰ぶりが半端じゃないらしいです。
梅田がそうなので、一駅でも離れるとものすごい空室率とのこと。借りるほうがいいですけど大家さんは大変です。
旧大阪中央郵便局の建て替え時期も延期がきまったらしいです。
景気が上向かないとオフィスビルは難しいでしょうね。
今度はオフィスビルではないけど、店舗物件狙っているので少し悩んでしまいます。

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平成22年度固定資産税・都市計画税

やってきました。
平成22年度固定資産税・都市計画税の納税通知書。
なぜか東京はこの時期なんですね。
他の物件は4月なので、東京の物件だけ忘れてしまいがちです。
平成22年度は、3年に一度の評価替えの年（基準年度）に当たらないため、原則として基準年度（平成21年度）の価格が据え置かれます。
ただし、平成21年7月の時点で地価が下落している場合には反映されるとのことです。

やはり東京は高いですね。
狭いのに、、、、
自分としては土地が安くてもキャッシュフローを得るほうがいいなーと思いつつ、
やはり東京のほうが安心という気もします。
資産価値云々は区分の場合は考えなくてもいいと思いますが、空室リスクを考慮すると東京はいいですね。
いまのところ、ずーと借りていただいていますが、大規模修繕に備えて積立金が上がったのが痛いです。
区分の場合はほったらかしというわけにはいかないので、大切なことですが、自分で決められないのが難点ですね。

マネログ　不動産投資シミュレーション

こんにちは。不動産投資をするとき、いろんなことを考えますね。
とくにお金の動きは大切です。

不動産投資の学校でまなんだシートを使ったりしていますが、
市販のシミュレーションソフトもあるようですね。

ただ有料の場合はちょっと、、、という方に朗報です。
実は最近しったのですが、いいホームページがあります。

ファイナンシャルアカデミー社長の泉さんが使用されている
魔法の不動産投資シミュレーション。

物件価格、建物価格、賃料相場、家賃下落、金利上昇など
様々な想定されるリスクを数値化して入れて、
35年間のシミュレーションを行う魔法のソフトです。

泉社長は物件を買うのに、かならず30回以上シミュレーションを行うとのことです。。

そんな、魔法の不動産投資シミュレーションを、なんと無料で公開されています。
マネログ
http://moneylog.jp/

不動産投資の勉強のため、投資で失敗しないため、
ぜひ使わせていただきましょう。
このシミュレーション、無料です。ありがたいですね。

所得税などの税金までもが、しっかり計算されるシミュレーションです。
キャッシュフローをしっかり見極めていきましょう。

もしこのブログを見られている方で不動産投資をしてみたいという方は
『不動産投資の学校 通信講座』をお勧めします。

確かに値段は高いですが、一件不動産を購入すると元が取れると思います。

ちょっと値段がという方は、
『不動産投資の学校 体験学習会』
でどんなものか確認してからがいいですね。

いきなり投資はちょっと言う方は
無料の小冊子
で基本を勉強するところからはじめませんか？

こんにちは。

満室経営のために、「貸してやる」から「借りてもらう」というサービス意識が大事で、「防犯」に着目している大家さんの話を聞きました。
＜単身者物件＞については、入居者が要望する設備を前回書きました。
ファミリーではどうでしょうか。同じだだと思いますか。

＜ファミリー物件＞
１：追いだき機能
２：TVモニター付きインターフォン
３：オートロック
４：ブロードバンド
５：エレベーター
６：BS,CSアンテナ
７：システムキッチン
８：シャンプードレッサー
９：洗浄機能付き便座
１０：ディンプルキー

若干違いますが、防犯ということについては、
２：TVモニター付きインターフォン
３：オートロック
は単身者でもファミリーでも同じですね。

＜単身者物件＞
１：ブロードバンド
２：オートロック
３：TVモニター付きインターフォン
４：BS,CSアンテナ
５：シャンプードレッサー
６：洗浄機能付き便座
７：エレベーター
８：ディンプルキー
９：追いだき機能
１０：宅配ボックス

特に女性をターゲットにされている方や女子大生向けなどは防犯対策していないと、最初から相手にされないかもしれませんね。

このあたりは新築のマンションルームに行くと勉強になるかもしれません。

いろいろ考えさせられますね。

いつの時代も勉強は必要です。
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