ご無沙汰しております。

このブログがもうすぐ書き込み不可になるという管理者からの通達をいただきましたので、

ブログを移転したいと思います。

移転といっても私も昔から節約ブログを書いていたので、

そちらにうつして「お金」というテーマで、節約や投資について話したいと思います。

皆さまこれからもよろしくお願いいたします。

新しいブログ

http://ameblo.jp/corabbit/

随分遅い報告になりますが、

先月4冊目の書籍

「結婚で人生を黒字化する！」（祥伝社）

を発売しました！

今回は「結婚」にスポットを当てて、

夫婦によるリスク分散、男女の結婚価値の均衡点、間接費の削減といったテーマを解説しました。

不動産投資についても触れていますので、興味のある方は是非！

前回ご説明した家賃滞納リスクについて。

私は実際の家賃滞納に直面したことで、もうひとつ教訓を得ることができました。

それが、やはり「担当者の大切さ」。

賃貸付けをお願いした不動産会社さんに相談したら、とにかくリアクションが早い早い。

どうすればいいか？と即座にアドバイス頂いたうえで、

「今後はうちが窓口になりますので！」と頼もしい言葉をいただきました。

以前苦労した別の業者さんだったら

「あとは家主さんと借主さんの案件なんで」と突き放されたかもと思うと、

やはり不動産投資における「人」の大切さを思い知ったのでした。

一度気に行った担当者さんがいらっしゃったら、同じ人にお願いすることをおススメします。

「家賃滞納」についてのまとめ２

不動産投資で大切なのは人との出会い

①いい売買担当者②いい賃貸担当者③いい借主様

不動産投資のリスク。

色々あります。

そもそも不動産投資を始めようとすると、周囲から

「不動産投資はリスクが高いから、辞めておけ！」と言われることが多いのです。

その代表的なものが「家賃滞納リスク」でしょう。

不動産投資のメリットの一つが「毎月自動的に家賃が入ってくる」というものです。

いわゆる、私たちが想像する「不労所得」の最たるものですね。

しかしその家賃収入というのは、借主さまがちゃんと期限通りに家賃を振り込んでくれるから。

私の場合、、、毎月の月初に通帳を確認するのですが、ある時入金がなかったのです。

借主さまに確認すると

「支払いをもうちょっと待って欲しい」とのこと。

相手もお困りのようだし、待ってあげたい気分なのですが、そうともいかない事情がありました。

家賃保証会社と契約していたのですが、

その契約条件は「滞納があった場合期限から1カ月以内に保証会社に連絡すること！」

というものでした。

ですから、借主さまのお願いを聞いて、しばらく支払いを猶予すると、

私が保証会社に対して色々対策を講じていただく権利を失ってしまうのです。

結局保証会社に連絡して、あとは保証会社からしっかり入金をいただきました。

そのあとの交渉もしっかりやっていただき、事なきを得たのでした。

結果的には「投資の利回り」という点からは保証会社をつけておいて良かったということになります。

「家賃滞納」についてのまとめ１

保証会社は付けたほうがいい。2年で1万円とか大変安いうえに、

「家賃の取り立て」という精神的負担が多い仕事を代行してくれる。

また地味な作業だが「通帳の確認」は必ずやること！気付かないと保証会社へのお願いできる権利を失ってしまう！

テーマ５　「ボーナス」はつけるべきか？

客付けシリーズ？第5回は「ボーナスをつけるべき？」という点についてお話ししたいと思います。

現在日本に存在する「空き室」の数は600万戸。

その数字が象徴するように、賃貸不動産の競争は激しさを増すばかりです。

そのような競争社会で生き残るために、重要なテクニックが

「いかにお客様の目にふれる場所に露出するか」ということ。

私は本を4冊執筆し、商業出版しているので痛感しているのが、

「どんなにいい本も本屋さんの目立つ場所においてくれないと売れない」

ということ。

これは不動産でも同じです。

現在はインターネット全盛の時代なので、ネットで物件を検索する人が多いのですが、

イザ内見際にはやはり、不動産会社の担当者さんの「押し」が大切になります。

１Rを探しているお客さんに対して、

「ところで、ほとんどお家賃を変えずに１LDKのこんな部屋もあります！」

といった場合に、どんどんプッシュしてくれるようにするのです。

そのために必要になってくるのが不動産屋さんに支払う「ボーナス」。

通常、大家さんが業者に支払う賃貸仲介の手数料は「賃料１カ月分」なのですが、

これは2カ月、3カ月と上乗せすることで、業者さんがヤル気を見せてくれるのです。

私は個人的にこの「ボーナス」は「アリ」だと思います。

入居さえしていただけたら、家賃で1，2カ月は簡単に回収できますので、

特に需要の厳しい7月8月ならば積極的にボーナスを付けるべきです。

「不動産屋さんがおススメしてくれない物件は存在しないのと同じ」なのです。

注意点のまとめ

・家賃で回収できるのでボーナスは惜しむな！

・特に7月8月は全く動かない可能性が高いので、「3カ月」もあり

テーマ４　客付けに有利な時期。

今回は「時期」について考えてみましょう。

客付けで有利な時期というとまず浮かぶのが「3月」。

大学入学や就職が固まる4月の前である、2月～3月は非常に賃貸の動きが多き時期です。

ですから客付けには2月～3月が有利であることは間違いない事実です。

ではそれ以外はどうか？

今回は様々なトラブルもあり、半年以上も募集をかけ続けるという事態になりました。

そんな事態からも学べることがあるとポジティブに考えてみました。

賃貸募集の反応が極端に少なかったのが、7月～8月。

不動産屋にも聞いたのですが、この2カ月は毎年極端に賃貸問い合わせが落ち込むのだとか。

就職や入学みたいなイベントもないし、なんにせよ暑い時期に引っ越しはしたくないということかな？

逆に問い合わせが非常に多かったのが10月でした。

6月～8月はなりを潜めていてもう「自分の事務所として使うか」と諦めかけていたのに、

10月になったら来るわ来るわの問い合わせ。

今までの静けさはなんやってん！と思いました。

やはり、暑い時期に引っ越しを控えていた方が一斉に引っ越すのでしょうか。

ただ気になったのが意外に社会人の配置換えによる引っ越しという方が多かった点。

意外に異動が多い時期なのかもしれません。

賃貸時期は、高い家賃を維持するためにも非常に重要な問題です。

その土地その土地の特殊事情も考えて、作戦を練りたいですね。

注意点のまとめ

・募集時期やっぱり有利なのは2月3月。

・意外に10月は問い合わせ多し。

・募集に適した時期からずれている時はそれを理由に売買時の価格交渉に使うのもありかも。

前回は「何軒の不動産屋さんに客付けを依頼するか」でした。

今回はで「どこの不動産屋さんにお願いするか」です。つまりwhere？を考えてみたいと思います。

これは自分がもし賃貸物件を探す時にはどうするか？を考えてみれば分かると思います。

本当に住みたい町が決まっている場合はその駅の駅前の不動産屋さんになりますが、

遠方から引っ越してきたばかりで土地勘がない場合にはどうなるでしょうか？

なんとなく漠然と住みたい「地域」が決まっている場合はその地域のターミナル駅でとりあえず探すことになります。

そんな考え方をオーナー側から考えると、押さえるべきは

①物件の最寄り駅駅前の不動産屋

②物件から最も近いターミナル駅の不動産屋

の2種類になります。

①と②で各々2～3軒くらいの不動産屋さんにお願いしておけばバッチリ。

逆に危険なのは①か②のどちらかしか申し込まない場合でしょうか。

客付けをする場合には常にこの２つの視点を意識するようにしてください。

注意点のまとめ

・お願いする不動産屋さんは、①最寄り駅②ターミナル駅の2種類やるべし！

テーマ②何軒の不動産屋さんにお願いするか。

これが他の町でも通用するかどうかは分かりませんが、

まず、客付けの際、不動産屋さんに支払う報酬について簡単に説明します。

たとえば家賃が5万円の物件だとします。

報酬の相場はだいたい「家賃1カ月」が主流。

しかしこの報酬、本当に5万円で済むかというとそうではない。

なぜならその不動産屋さん（以下A)がお客さんを連れてくるとか限らないからです。

Aは客付けの依頼を受けると別の不動産屋さんB、C、D、Eなど多数の不動産屋さんに物件情報を回します。

そして、たとえば不動産屋Bがお客さんを見つけ契約にいたった場合の報酬は、

Aに5万円、Bに5万円の合計10万円になるのです。

ではAがお客さんを見つけた場合はどうなるか？

その場合はAへの報酬5万円だけで済むのです。

さらに、AにもBにもCにも客付けを依頼しておき、Bがお客さんを見つけた場合にはどうなるのでしょうか？

その場合にはBへ5万円支払って終わり！となります。

ですからもし、客付けに関する報酬を安く抑えたいのであれば、それはその物件近くにある不動産屋さんにできるだけたくさん客付けの依頼をするということです。

少々手間はかかりますが、どうしても安く抑えたい！という方にはおススメの方法です。

注意点のまとめ

・客付けの依頼は最低３つ程度の不動産屋さんへ。

昨日は新しい店子さんとの契約日でした。

契約書にポンポンとハンコをおして契約完了！

精算したお金を不動産投資用の口座に入金してなんとか一段落。

今年は２つの物件で客付けをしました。

反省を踏まえてしばらくは「客付けで注意するべき点シリーズ」を続けたいと思います。

テーマ１：担当者、担当会社の大切さ

インターネット全盛の時代にどこの不動産会社にお願いしても、結果は同じかと思うかもしれません。

しかしそれは違います。

なぜならインターネット全盛の時代だからこそ

・どんな情報を乗せるのか。

・その情報をタイムリーに反映してくれるか。

が大切になるのです。

機械の時代になっても、その情報を入力するのは人間。

やはり、担当者と会社は大切です。

注意点のまとめ

・担当者はベテランをお願いする。

・１週間に１度は状況の連絡をとってもらう（メールにて）

・家賃などの条件を変更した場合には、ちゃんと反映されているか「自分で」ネットを確認する

こんなところでしょうか。

今年の２月に購入して、トラブルもあり半年も入居者が決まらなかった問題児？物件の入居者がきまりました。

しかも同じタイミングで別の人から２名も申し込みがあったので、

やはり入居者が決まるタイミングには波があるのだなと実感しました。

トラブルがなければすんなり３月に決まったのでは？と後悔の嵐。

今週が契約なので、落ち着いたら、

今回の客付けを踏まえて、反省点を総括したいと思います。