今日は３つめの条件、「駅から徒歩5分以内」についてお話したいと思います。

私たちが「駅5分」にこだわるのはミクロ・マクロの２つの視点からです。

①ミクロ的視点

これはごく当たり前の視点で、個人の視点から考えて、

駅から近いほうが、体力的に楽、時間的ロスが少ない、安全、周囲にお店が多い、といった理由です。

とくに「安全」は重要で、潜在顧客として女性も囲い込めるようになります。

これにより築年数が進んでも家賃は下がりにくく、また賃借人の需要も高いと考えられます。

②マクロ的視点

これは今後の少子高齢化社会を見越しての考え方です。

これからの日本は人口が減少していき税収も低下する中で、政府は社会インフラの効率性を高めるためにコンパクトシティを目指すと考えられます。

これは生活に必要な公共施設を一か所にまとめ、その周囲にまとまった形で国民に住んでもらうことで、役所・水道・道路などの維持にかかる費用を抑えるという都市計画です。

その際にその「まとめる」場所はどこになるのでしょうか？

それはおそらく役所に代表される公共機関の場所と鉄道の駅だと思います。

ゆえに私は少子高齢化社会が到来しても、役所の近くと駅の近くはこれからも住宅需要が維持されると考えています。

逆に駅から遠い物件はどうでしょうか？

近くに大きな工場のように働く場所があればよいですが、ただ「静かで自然あふれる住環境」だけでは30年後はゴーストタウンになっている可能性があります。

物件を選ぶにはこのようなミクロ的視点とマクロ的視点の２つの考えを持つことをお薦めします。

今日は前回お話した、足切りの基準の２つめ「２）築20年以内」についてお話したいと思います。

私は原則築20年以内、最悪でも築25年以内で物件を探していますが、

これには以下のような理由があります。

①新築は販売業者が利益を上乗せしているのでどうしても割高になる

→新築では投資は苦しい

②マンションは築5年～10年でその価格を大きく落とす

→築5年～10年以上が割安な場合が多い

③大規模修繕はおよそ築15年くらいに一度訪れる

→そのあとであれば管理会社の能力・やる気がわかる

④築30年を超えると買い手がつきにくい

→出口戦略に支障をきたす

⑤税務上5年～10年は家賃が取りたい

→売却予定時の築年数マイナス5年～10年の築年数が理想

こういった考えがあるので、

①新築は投資対象からはずし

②築10年程度の物件ならば、大規模修繕の予定や修繕積立金の積み立ての状況を念入りに質問し、

③築15年を超える物件ならば、現地で物件管理状態を入念に観察し

④⑤築年数が20年～25年に収まる物件を探しているのです。

不動産投資は出口戦略、つまり「最終的にこの物件をどうするの？」がわかって初めて、物件の条件を絞れるのだと思います。

私たちの物件情報の収集は主に2種類あります。

①yahoo!不動産等での検索

②不動産会社の担当者からの物件紹介

②の不動産会社の担当者には私の厳しい（？）条件をすでに伝えてあるので、月に1度くらいしか物件情報は来ません。

そこで日頃の物件見学は①のyahoo!不動産や健美屋での情報収集→資料依頼→分析→内見という流れになります。

では山のようにある物件情報をどのようにスクリーニングするのかというと・・・

私たちは京都で探す場合、以下の3点でまず絞り込みます。

１）表面利率で10％以上

２）築20年以内

３）駅5分以内

です。

本日は１）の利回り10％についてお話したいと思います。

利回り10％という足切りは、単純に投資である以上利回りを求めるからです。

ただし、私が求めているのは100件に1件の物件。

ここからさらに値引きの交渉をすることで、管理費等を差し引いた実質の利回りを10％まで高めます。

しかし、表面で10％をきる物件では、大幅な値引き交渉を行っても管理費等を差し引いた利回りを10％に乗せることは難しいのです。

つまり「表面利率10％の物件」を狙っているのではなく、

「実質利率10％を狙える可能性のある物件」を狙ううえでの足切りの基準が、経験則から表面利率10％の物件になったのです。

私が利回りにこだわるのは次のような理由からです。

流動性の低い不動産投資でかつ区分所有の場合、所得税を差し引かれる前の利回りが10％を切るならば、流動性が高く配当利回りが3％を超える株式投資のほうが有利だと考えるからです。

少子高齢化の日本において不動産投資を行う場合、キャピタルゲイン（値上がり益）を狙うのは難易度が高くなります。

キャピタルゲインに期待せずに、インカムゲイン（家賃収入）を重視するのならば求める利回りはおのずと大きくなります。

今週もいい物件を見つけました。

週末には見学に行ってきます。

投資には「タネ銭」が必要です。

不動産投資には最低物件価格の10％ほどのお金が必要になります。

金融機関の融資審査が厳しくなった今ならば、物件価格の30％とも言われています。

つまり投資の準備段階として、どうしてもタネ銭が必要になるのです。

基本的な流れは、労働→節約→貯金→投資、となります。

我が家で導入している節約のための制度は沢山あります。

小遣い制、食費財布、預金口座を目的別に分ける、電話代などの固定費の見直し、ヤフーオークション、金券ショップの利用などです。

今日はこの小遣い制について話したいと思います。

小遣い制導入当初、全く小遣いを守ることができませんでした。

1月も2月も3月も守れない。

独身時代に身についた浪費グセはなかなか治りませんでした。

小遣い制も企画倒れか・・・とあきらめかけていた1年を経過した時、不思議に小遣いの範囲内で生活ができていることに気がつきました。

その原因は単純なもので「小遣い帳」。

表紙にライオンの書いた可愛いデザインなのですが、これをつけ始めるようになってから、出費はみるみる減るようになりました。

毎日自分の支出を見ることで、ムダなものそうでないものの区別ができるようになり、月末までにあといくら使えるか把握できるようになるのです。

岡田斗司夫氏の「いつまでもデブと思うなよ」と同様、レコーディング貯蓄術といえます。

この貯蓄法を続けていくうちに、始めは全く守れなかった小遣い額よりも1万円小さい額が守れるようになりました。

自分のダメさ加減も、頑張った加減も見えるようにするのが大切だと実感しました。

私は読書が大好きです。暇があったら本を読んでいます。

「金持ち父さんシリーズ」で有名なロバート・キヨサキ氏は株式投資と不動産投資をくらべて、以下のような理由から不動産投資のほうが好きだと答えています。

「自分でコントロールできるから」

株式投資は企業というビジネスに投資していますが、よほど大量の株式を保有しなければ、企業自体をコントロールすることはできません。あとは経営者が企業を上手に経営してくれることを祈るのみです。

それに比べて不動産投資の場合、物件購入後、キッチンやバスを入れ替えたり、そもそも間取り自体を変えてしまうことで、利回りアップを図ることができます。

小さなビジネスのオーナーになったと考えることもできるでしょう。

彼の場合は大金持ちだからですが、不動産を購入する場合は絶対に一棟で購入します。

それはこの「コントロールできる」を重視しているからだといえます。

区分所有ならば、コントロールできるのは部屋の中だけですが、一棟ならば外観を含めたすべてがコントロールできます。

「女性専用マンションできれいなイメージにしたいから、マンションの前に花を植える」などということも可能になるのです。

ただし、「自分でコントロールできる」を裏返せば、「自分でコントロールしなければならない」ということです。

株式のように「購入するための知識」だけではなく、「運営する知識」も勉強しなければならないのです。

この時点で不動産投資を敬遠する方がかなりいらっしゃると思います。

「そんな面倒なことをするのならば株式投資のほうがいい」と・・・

再び本の話に戻ります。

先日勝間和代さんの講演会を聞きにいったのですが、そこで勝間さんが興味深いことをおっしゃっておられました。

彼女も非常にたくさんの本をお読みになられるのですが、読むことで成果がでるのは断然「ハードカバーの分厚い本」だそうです。

なぜか？

答えはこんなものでした。

高くて厚くて難しい本ほど、たくさんの人が読まない。

当然そこから得られる知識の希少性が高くなる。

その知識を使う自分の希少性は高くなり、ビジネスで優位に立てる。

これには「なるほど」思いました。

難しいからこそ、多くの人が参入せず、多くの人が得ることができない利得が得られるのです。

ファイナンシャル・アカデミーのセミナーでも教わりましたが「楽して儲けられる」投資はないのです。

しかし、投資の面白いところは勉強すればするほど成果がでるところです。

みなさんの周りで株式投資をしている人はいるでしょうか？

たぶんたくさんいると思います。

では、みなさんの周囲で投資用不動産を100件見た人はいるでしょうか？

たぶんいないと思います。

めんどうくさい、むつかしい、たいへんそうだ・・・

だからやらないと考えるか。

だからやると考えるか。

みなさんはどっちをとりますか？