私たちの物件情報の収集は主に2種類あります。

①yahoo!不動産等での検索

②不動産会社の担当者からの物件紹介

②の不動産会社の担当者には私の厳しい（？）条件をすでに伝えてあるので、月に1度くらいしか物件情報は来ません。

そこで日頃の物件見学は①のyahoo!不動産や健美屋での情報収集→資料依頼→分析→内見という流れになります。

では山のようにある物件情報をどのようにスクリーニングするのかというと・・・

私たちは京都で探す場合、以下の3点でまず絞り込みます。

１）表面利率で10％以上

２）築20年以内

３）駅5分以内

です。

本日は１）の利回り10％についてお話したいと思います。

利回り10％という足切りは、単純に投資である以上利回りを求めるからです。

ただし、私が求めているのは100件に1件の物件。

ここからさらに値引きの交渉をすることで、管理費等を差し引いた実質の利回りを10％まで高めます。

しかし、表面で10％をきる物件では、大幅な値引き交渉を行っても管理費等を差し引いた利回りを10％に乗せることは難しいのです。

つまり「表面利率10％の物件」を狙っているのではなく、

「実質利率10％を狙える可能性のある物件」を狙ううえでの足切りの基準が、経験則から表面利率10％の物件になったのです。

私が利回りにこだわるのは次のような理由からです。

流動性の低い不動産投資でかつ区分所有の場合、所得税を差し引かれる前の利回りが10％を切るならば、流動性が高く配当利回りが3％を超える株式投資のほうが有利だと考えるからです。

少子高齢化の日本において不動産投資を行う場合、キャピタルゲイン（値上がり益）を狙うのは難易度が高くなります。

キャピタルゲインに期待せずに、インカムゲイン（家賃収入）を重視するのならば求める利回りはおのずと大きくなります。

今週もいい物件を見つけました。

週末には見学に行ってきます。