今日は前回お話した、足切りの基準の２つめ「２）築20年以内」についてお話したいと思います。

私は原則築20年以内、最悪でも築25年以内で物件を探していますが、

これには以下のような理由があります。

①新築は販売業者が利益を上乗せしているのでどうしても割高になる

→新築では投資は苦しい

②マンションは築5年～10年でその価格を大きく落とす

→築5年～10年以上が割安な場合が多い

③大規模修繕はおよそ築15年くらいに一度訪れる

→そのあとであれば管理会社の能力・やる気がわかる

④築30年を超えると買い手がつきにくい

→出口戦略に支障をきたす

⑤税務上5年～10年は家賃が取りたい

→売却予定時の築年数マイナス5年～10年の築年数が理想

こういった考えがあるので、

①新築は投資対象からはずし

②築10年程度の物件ならば、大規模修繕の予定や修繕積立金の積み立ての状況を念入りに質問し、

③築15年を超える物件ならば、現地で物件管理状態を入念に観察し

④⑤築年数が20年～25年に収まる物件を探しているのです。

不動産投資は出口戦略、つまり「最終的にこの物件をどうするの？」がわかって初めて、物件の条件を絞れるのだと思います。