前回の続きです。

前回はプロのファンドマネージャーが株式投資の際に重視する点と不動産投資の共通点を考えました。

今回は逆に、プロのファンドマネージャーが株式投資の際にあまり重視しないと応えた点について考えます。

同じ新聞によるとそれは以下の点、

１）財務安定性

２）流動性

３）業績・事業内容

これも不動産投資との共通点が見いだせる気がします。

●財務安定性

これは会社の自己資本比率が高いかということ、ざっくり言うと借金が少なければ少ないほど良いという考え方です。

これがファンドマネージャーの間ではあまり重視されないというのです。

不動産投資でも、取り組むローンの金額が多いか、金利が高いかが問題なのではなく、

そのローンや金利を上回るキャッシュ・イン・フローがあるかどうかが大切ですね。

借金自体ではなく、借金と借金で買ったものの組み合わせのリスクを吟味する・・・不動産投資との共通点です。

●流動性

これはすぐにキャッシュに換えることができるかどうか、つまり売りたいときにすぐに売れるかということです。

札幌や福岡の証券市場の株は売りたいと思っても買い手が見つからず、なかなか売れないことがあります。

しかし、ファンドマネージャーはこの流動性をあまり意識しません。

それは長期保有を意識しているからなのかも知れませんね。

不動産もメインに考えるのは月々の家賃収入であるため、そのほとんどは長期保有を前提としています。

私も不動産のキャピタルゲイン（値上がり益）はおまけのようなものと考え、正直ゼロになっても元がとれるように戦略を練っています。

長期投資を意識するため、流動性をあまり意識しない。ここにも株式投資との整合性があるように思います。

●業績・事業内容

「ビジネスモデル」は重視するのに、「業績・事業内容」は重視しない・・・これは何を意味するのでしょうか？

一見すると、成熟化しているように見える市場でも、ある画期的な方法を編み出せば、投資先としてまだまだ有望だと、ファンドマネージャーは判断しているのでしょう。

どんなボロいアパートでも、立地の悪いマンションでも、工夫さえすれば投資対象としては有望だということではないでしょうか？

マンションのタイプや立地だけでなく、重要なのはそれからどのようにお金を生み出す仕組みを作るか・・・これが大切だということです。

ここにも不動産投資との共通点が見られるような気がします。

株式投資と不動産投資こうやって違う投資の共通点を考えてみるのも面白いですね。

以前読んだ新聞記事で、プロのファンドマネジャーが株式を分析する際、重視する項目の順位が書いてありました。

1位：バリュエーション（価値評価）

2位：成長性

3位：経営者の資質

4位：ビジネスモデル

だそうです。

これって不動産投資との共通点があると思いませんか？

●バリュエーション

これは投資案件の売却価格と将来キャッシュ・イン・フローを計算するということです。

そしてその合計金額（つまり期待できるキャッシュ・イン・フロー合計）が購入価格を超えたら、投資はGOサインがでます。

不動産投資をするならざっくりとでも、必ず計算しますね。

●成長性

これは、売却価値や家賃の値上がりの可能性とも考えられます。

その土地の人口は増えそうか？大学や工場の移転の可能性は？

これも必ず吟味する項目ですね。

●経営者の資質

これは管理会社の能力といえます。

築年数が10年を超えてくると良い管理会社と悪い管理会社では、マンションの品質が全く異なってきます。

これも考慮するべき重要な項目と言えます。

●ビジネスモデル

これは、リノベーションに該当すると思います。

DINKS向けだから子供部屋よりも広いLDKが必要か？女性顧客が見込めるから、多少お金がかかってもキッチンを取り換えるか？

そういった工夫も、長い目で見れば必要になります。

一棟建てなら、一気にかわいらしい女性専用マンションに変えてしまうのという手も考えられます。

株式投資と不動産投資、やはり投資の本質は同じなのかも知れませんね。

最近、「値下げしました！」というマンション折り込みチラシを良く見ます。

平均して2割程度値下げした価格で新築マンションのチラシがポストに入っているのです。

これじゃ、定価で買った人怒らないかなあ・・・と思いながら朝ごはんを食べていました。

物件情報をお願いしている不動産屋さんからも、

「以前ご検討いただいた○○の物件が値下げになりました。再度ご検討いかがでしょうか？」

という連絡がよく来るようになりました。

2008年の新築マンションはここ10年で最大に割高だったそうです。

2009年はその割高市場が崩れる時？

その値崩れが、私の狙う中古市場にも波及してくれるのはいつ？

それがいつにしろ、私たちがやるべきことは次の二つ

１）100件に1件の物件を見つけることができるために、知識をためる

２）100件に1件の物件を買う時のために、お金をためる

お金と知識は新築マンションのように目減りしません。

このような下落傾向の市場だからこそ、目減りしないものにお金を使いたいと思います。

先日、朝出勤前に物件の見学に行きました。

6時に起床して6時半に夫婦で1時間電車で移動。

久しぶりに1棟建です。

去年は区分所有を中心に見て回っていましたが、最近は１棟建も見学を始めています。

これもファイナンシャルアカデミーで習った鉄則、「100件見てから買う」を実践するためです。

タネ銭を考えると私が１棟建を買うのはまだまだ先かも知れません。

しかし、好条件の1棟建の物件は関西ではなかなか出てこないのです。

だから、タネ銭が溜まった時に素晴らしい物件をつかめる≒１棟建を100件見学完了済

の状態になるために「今から」物件見学を始めておこうと思います。

結局、今回の１棟建の物件はPASSしました。

でも、また一つ１棟建物件の知識が私に残りました。

この経験は必ず将来に生きるはずだと信じています。