今年の２月に購入して、トラブルもあり半年も入居者が決まらなかった問題児？物件の入居者がきまりました。

しかも同じタイミングで別の人から２名も申し込みがあったので、

やはり入居者が決まるタイミングには波があるのだなと実感しました。

トラブルがなければすんなり３月に決まったのでは？と後悔の嵐。

今週が契約なので、落ち着いたら、

今回の客付けを踏まえて、反省点を総括したいと思います。

先日開催した「お金と仕事セミナー」。

このブログを読んでくださっている方が参加してくださっていました。

いただいた鋭いツッコミ。

「先日リフォームした物件の顛末はどうなりましたか？」

ううっ、苦しいところを。

実はこの物件未だ空き室なのです。

募集から２カ月経つのですが、なかなか埋まらないうちにピークシーズンを過ぎました。

場所は非常に便利なので需要はあると思ったのですが予想外の苦戦を強いられています。

でも、これも将来一棟建を買った時の勉強だと思えば頑張れます。

色々試行錯誤で頑張っていますので、また顛末はアップしますね！

今日はある物件の退去に立会いました。

退去は普通、不動産屋さんと店子さんが立ち会うもので、

オーナーが立ち会うことは少ないのですが、興味もあって立会いました。

敷金の返金額について、不動産屋さんと店子さんが交渉しているのですが

不動産屋さんがなんかちょっと頑張ってくれている。

そのおかげで少しですが金額をいただくことができました。

あとで不動産屋さんに聞いたら、

「正直グレーなんですが、オーナーさんが横にいるので頑張っちゃいました」

と言われました。

朝から少し面倒くさかったけど、退去に立会うといいこともあるのですね。

たった今、新規物件の決済を完了してきました。

先方が現金を希望だったので、

銀行から下ろした大金をカバンに詰めて、そのまま不動産屋さんの会議室へ。

ひったくりに合わないかキョロキョロして、移動していました。

無事決済も終わりましたので、

今からさっそく自転車でひとっ走りして、予約している工事業者の方とリフォームの打ち合わせに行きます！

リフォーム、before afterでどれだけ変わったか、またブログにアップしたいと思います。

見た目だけじゃなく、家賃もどれだけ変わるかが楽しみです！

今日は３つめの条件、「駅から徒歩5分以内」についてお話したいと思います。

私たちが「駅5分」にこだわるのはミクロ・マクロの２つの視点からです。

①ミクロ的視点

これはごく当たり前の視点で、個人の視点から考えて、

駅から近いほうが、体力的に楽、時間的ロスが少ない、安全、周囲にお店が多い、といった理由です。

とくに「安全」は重要で、潜在顧客として女性も囲い込めるようになります。

これにより築年数が進んでも家賃は下がりにくく、また賃借人の需要も高いと考えられます。

②マクロ的視点

これは今後の少子高齢化社会を見越しての考え方です。

これからの日本は人口が減少していき税収も低下する中で、政府は社会インフラの効率性を高めるためにコンパクトシティを目指すと考えられます。

これは生活に必要な公共施設を一か所にまとめ、その周囲にまとまった形で国民に住んでもらうことで、役所・水道・道路などの維持にかかる費用を抑えるという都市計画です。

その際にその「まとめる」場所はどこになるのでしょうか？

それはおそらく役所に代表される公共機関の場所と鉄道の駅だと思います。

ゆえに私は少子高齢化社会が到来しても、役所の近くと駅の近くはこれからも住宅需要が維持されると考えています。

逆に駅から遠い物件はどうでしょうか？

近くに大きな工場のように働く場所があればよいですが、ただ「静かで自然あふれる住環境」だけでは30年後はゴーストタウンになっている可能性があります。

物件を選ぶにはこのようなミクロ的視点とマクロ的視点の２つの考えを持つことをお薦めします。

今日は前回お話した、足切りの基準の２つめ「２）築20年以内」についてお話したいと思います。

私は原則築20年以内、最悪でも築25年以内で物件を探していますが、

これには以下のような理由があります。

①新築は販売業者が利益を上乗せしているのでどうしても割高になる

→新築では投資は苦しい

②マンションは築5年～10年でその価格を大きく落とす

→築5年～10年以上が割安な場合が多い

③大規模修繕はおよそ築15年くらいに一度訪れる

→そのあとであれば管理会社の能力・やる気がわかる

④築30年を超えると買い手がつきにくい

→出口戦略に支障をきたす

⑤税務上5年～10年は家賃が取りたい

→売却予定時の築年数マイナス5年～10年の築年数が理想

こういった考えがあるので、

①新築は投資対象からはずし

②築10年程度の物件ならば、大規模修繕の予定や修繕積立金の積み立ての状況を念入りに質問し、

③築15年を超える物件ならば、現地で物件管理状態を入念に観察し

④⑤築年数が20年～25年に収まる物件を探しているのです。

不動産投資は出口戦略、つまり「最終的にこの物件をどうするの？」がわかって初めて、物件の条件を絞れるのだと思います。

私たちの物件情報の収集は主に2種類あります。

①yahoo!不動産等での検索

②不動産会社の担当者からの物件紹介

②の不動産会社の担当者には私の厳しい（？）条件をすでに伝えてあるので、月に1度くらいしか物件情報は来ません。

そこで日頃の物件見学は①のyahoo!不動産や健美屋での情報収集→資料依頼→分析→内見という流れになります。

では山のようにある物件情報をどのようにスクリーニングするのかというと・・・

私たちは京都で探す場合、以下の3点でまず絞り込みます。

１）表面利率で10％以上

２）築20年以内

３）駅5分以内

です。

本日は１）の利回り10％についてお話したいと思います。

利回り10％という足切りは、単純に投資である以上利回りを求めるからです。

ただし、私が求めているのは100件に1件の物件。

ここからさらに値引きの交渉をすることで、管理費等を差し引いた実質の利回りを10％まで高めます。

しかし、表面で10％をきる物件では、大幅な値引き交渉を行っても管理費等を差し引いた利回りを10％に乗せることは難しいのです。

つまり「表面利率10％の物件」を狙っているのではなく、

「実質利率10％を狙える可能性のある物件」を狙ううえでの足切りの基準が、経験則から表面利率10％の物件になったのです。

私が利回りにこだわるのは次のような理由からです。

流動性の低い不動産投資でかつ区分所有の場合、所得税を差し引かれる前の利回りが10％を切るならば、流動性が高く配当利回りが3％を超える株式投資のほうが有利だと考えるからです。

少子高齢化の日本において不動産投資を行う場合、キャピタルゲイン（値上がり益）を狙うのは難易度が高くなります。

キャピタルゲインに期待せずに、インカムゲイン（家賃収入）を重視するのならば求める利回りはおのずと大きくなります。

今週もいい物件を見つけました。

週末には見学に行ってきます。