テーマ５　「ボーナス」はつけるべきか？

客付けシリーズ？第5回は「ボーナスをつけるべき？」という点についてお話ししたいと思います。

現在日本に存在する「空き室」の数は600万戸。

その数字が象徴するように、賃貸不動産の競争は激しさを増すばかりです。

そのような競争社会で生き残るために、重要なテクニックが

「いかにお客様の目にふれる場所に露出するか」ということ。

私は本を4冊執筆し、商業出版しているので痛感しているのが、

「どんなにいい本も本屋さんの目立つ場所においてくれないと売れない」

ということ。

これは不動産でも同じです。

現在はインターネット全盛の時代なので、ネットで物件を検索する人が多いのですが、

イザ内見際にはやはり、不動産会社の担当者さんの「押し」が大切になります。

１Rを探しているお客さんに対して、

「ところで、ほとんどお家賃を変えずに１LDKのこんな部屋もあります！」

といった場合に、どんどんプッシュしてくれるようにするのです。

そのために必要になってくるのが不動産屋さんに支払う「ボーナス」。

通常、大家さんが業者に支払う賃貸仲介の手数料は「賃料１カ月分」なのですが、

これは2カ月、3カ月と上乗せすることで、業者さんがヤル気を見せてくれるのです。

私は個人的にこの「ボーナス」は「アリ」だと思います。

入居さえしていただけたら、家賃で1，2カ月は簡単に回収できますので、

特に需要の厳しい7月8月ならば積極的にボーナスを付けるべきです。

「不動産屋さんがおススメしてくれない物件は存在しないのと同じ」なのです。

注意点のまとめ

・家賃で回収できるのでボーナスは惜しむな！

・特に7月8月は全く動かない可能性が高いので、「3カ月」もあり

テーマ４　客付けに有利な時期。

今回は「時期」について考えてみましょう。

客付けで有利な時期というとまず浮かぶのが「3月」。

大学入学や就職が固まる4月の前である、2月～3月は非常に賃貸の動きが多き時期です。

ですから客付けには2月～3月が有利であることは間違いない事実です。

ではそれ以外はどうか？

今回は様々なトラブルもあり、半年以上も募集をかけ続けるという事態になりました。

そんな事態からも学べることがあるとポジティブに考えてみました。

賃貸募集の反応が極端に少なかったのが、7月～8月。

不動産屋にも聞いたのですが、この2カ月は毎年極端に賃貸問い合わせが落ち込むのだとか。

就職や入学みたいなイベントもないし、なんにせよ暑い時期に引っ越しはしたくないということかな？

逆に問い合わせが非常に多かったのが10月でした。

6月～8月はなりを潜めていてもう「自分の事務所として使うか」と諦めかけていたのに、

10月になったら来るわ来るわの問い合わせ。

今までの静けさはなんやってん！と思いました。

やはり、暑い時期に引っ越しを控えていた方が一斉に引っ越すのでしょうか。

ただ気になったのが意外に社会人の配置換えによる引っ越しという方が多かった点。

意外に異動が多い時期なのかもしれません。

賃貸時期は、高い家賃を維持するためにも非常に重要な問題です。

その土地その土地の特殊事情も考えて、作戦を練りたいですね。

注意点のまとめ

・募集時期やっぱり有利なのは2月3月。

・意外に10月は問い合わせ多し。

・募集に適した時期からずれている時はそれを理由に売買時の価格交渉に使うのもありかも。

前回は「何軒の不動産屋さんに客付けを依頼するか」でした。

今回はで「どこの不動産屋さんにお願いするか」です。つまりwhere？を考えてみたいと思います。

これは自分がもし賃貸物件を探す時にはどうするか？を考えてみれば分かると思います。

本当に住みたい町が決まっている場合はその駅の駅前の不動産屋さんになりますが、

遠方から引っ越してきたばかりで土地勘がない場合にはどうなるでしょうか？

なんとなく漠然と住みたい「地域」が決まっている場合はその地域のターミナル駅でとりあえず探すことになります。

そんな考え方をオーナー側から考えると、押さえるべきは

①物件の最寄り駅駅前の不動産屋

②物件から最も近いターミナル駅の不動産屋

の2種類になります。

①と②で各々2～3軒くらいの不動産屋さんにお願いしておけばバッチリ。

逆に危険なのは①か②のどちらかしか申し込まない場合でしょうか。

客付けをする場合には常にこの２つの視点を意識するようにしてください。

注意点のまとめ

・お願いする不動産屋さんは、①最寄り駅②ターミナル駅の2種類やるべし！

テーマ②何軒の不動産屋さんにお願いするか。

これが他の町でも通用するかどうかは分かりませんが、

まず、客付けの際、不動産屋さんに支払う報酬について簡単に説明します。

たとえば家賃が5万円の物件だとします。

報酬の相場はだいたい「家賃1カ月」が主流。

しかしこの報酬、本当に5万円で済むかというとそうではない。

なぜならその不動産屋さん（以下A)がお客さんを連れてくるとか限らないからです。

Aは客付けの依頼を受けると別の不動産屋さんB、C、D、Eなど多数の不動産屋さんに物件情報を回します。

そして、たとえば不動産屋Bがお客さんを見つけ契約にいたった場合の報酬は、

Aに5万円、Bに5万円の合計10万円になるのです。

ではAがお客さんを見つけた場合はどうなるか？

その場合はAへの報酬5万円だけで済むのです。

さらに、AにもBにもCにも客付けを依頼しておき、Bがお客さんを見つけた場合にはどうなるのでしょうか？

その場合にはBへ5万円支払って終わり！となります。

ですからもし、客付けに関する報酬を安く抑えたいのであれば、それはその物件近くにある不動産屋さんにできるだけたくさん客付けの依頼をするということです。

少々手間はかかりますが、どうしても安く抑えたい！という方にはおススメの方法です。

注意点のまとめ

・客付けの依頼は最低３つ程度の不動産屋さんへ。

昨日は新しい店子さんとの契約日でした。

契約書にポンポンとハンコをおして契約完了！

精算したお金を不動産投資用の口座に入金してなんとか一段落。

今年は２つの物件で客付けをしました。

反省を踏まえてしばらくは「客付けで注意するべき点シリーズ」を続けたいと思います。

テーマ１：担当者、担当会社の大切さ

インターネット全盛の時代にどこの不動産会社にお願いしても、結果は同じかと思うかもしれません。

しかしそれは違います。

なぜならインターネット全盛の時代だからこそ

・どんな情報を乗せるのか。

・その情報をタイムリーに反映してくれるか。

が大切になるのです。

機械の時代になっても、その情報を入力するのは人間。

やはり、担当者と会社は大切です。

注意点のまとめ

・担当者はベテランをお願いする。

・１週間に１度は状況の連絡をとってもらう（メールにて）

・家賃などの条件を変更した場合には、ちゃんと反映されているか「自分で」ネットを確認する

こんなところでしょうか。

前回のブログでお話した、店子が決まらない物件の続きです。

「①不動産会社に回っている情報が間違っていた」というトラブル以外にも

客付けのトラブルはあったのです。

②リフォーム後の写真をYahoo!不動産に載せていない

　売りが「リフォーム」の物件なので、自分で部屋の写真を撮ってデータを送付。

　Yahoo!不動産に載せてくださいねとお願いしたのに１カ月以上載らず。

　理由を聞いたら、「うっかり忘れていました」。

③物件が検索に引っかからない

　自分の物件を探してみようと、Yahoo!不動産で探しても見つからない。

　見つからない理由を考えると、

　「２階以上」「室内洗濯機置き場」「収納」「フローリング」などの項目をいれると引っかからないのです。

　これも、担当者に指摘して訂正してもらいました。

②と③については確認しなかった、私たちも悪いのですが、

「いくらなんでも３つも不備があるのは酷いよね」という話になり、

正式に担当者にクレームを入れました。

ピークシーズンを逃してしまったので、

賃料を下げて再度挑戦中なのです。

先日のブログでお話した、店子が決まらない物件。

あれから、色々理由を考えてみました。

原因を自分以外におくのはあまりよくないのですが、

実はこの物件の客付けにはトラブルがありました。

それが業者さんの対応。

この物件は古い和室をリフォームしてキレイな洋室にしたものです。

自分では相当キレイになったつもりだったので、客付けに苦戦することはないと思っていたのですが、

なかなか決まらないので、しびれを切らして物件近くの業者さん（契約した業者さんではない）に確認にいきました。

「この物件が○○社さんから紹介されているとは思うのですが、問い合わせ状況はどうですか？」

「ああ、この物件ですね。」

と言われてびっくり！！！

パソコン画面の物件情報がリフォーム前の和室のままだったのです。

これ、古い和室のままだとしたら、家賃明らかに高い！

こんなんじゃ、内見してくれるわけがないし、

もし和室希望の方がいらっしゃっても「なんだ洋室か」となって、どの道決まらない。

こんなトラブルがあったので（他にもあったのですが）、ピークシーズンを逃してしまいました。

不動産投資における「担当者が大切」というのは、売買だけではなく、

賃貸においても同じだということを身を持って体験しました。