先日、前職の後輩に呼ばれて大阪で飲み会に参加していました。

どうして自分が呼ばれたかというと、

それは「不動産投資に興味があるから、話を聞かせてほしい」とのことでした。

で、私の不動産投資の考え方、

具体的のどういうステップを踏むか、、、などなど

雑談も交えてお話ししたのですが、結局最後は

「いや～でも実際問題、物件資料取り寄せるなんて僕にはできないですよ」

と皆に言われてしまいました。

不動産投資には色んなステップがあります。

・物件資料取り寄せ、

・物件見学

・シュミレーション

・値引き交渉

・買い付け申し込み

・契約

・客付け

・管理

どれも手間がかかることです。

しかし「物件資料の取り寄せ」は中でも一番楽（コストも時間もほとんどかからない）なのに、

皆、ファーストステップで「そんなことは現実問題難しい」となってしまいました。

どんなことでも、やる人が少ないからこそチャンスが生まれるだと思います。

特に入口が重要、最初のステップは躊躇するもの。

そこでどれだけ「エイヤ！」ができるかが、新しい人生の転機が広がるかどうかの境目になります。

後輩たちは皆僕なんかより頭もよくて優秀なので、

是非「エイヤ！」を体験してほしいな～と思い帰途につきました。

先週は今週末の「会計スクール」の授業の準備のための資料作りをしていました。

実際の企業の決算書を集めたり、不動産情報を集めていたのですが

少し興味深いことがありました。

それは「物件に対する判断」の感覚。

昔の物件資料見ながら軽く頭の中でシュミレーションしてみました。

すると、明らかに投資不適格な物件。

「どうして昔はこんな物件を投資しようと考えていたのか？」と不思議な気分になりました。

あの頃は知識も経験も不足しており、

ちょっとでも「これいいかも？」と思える物件はすぐに見学に行っていました。

最近はちょっと頭で考えるだけで「ダメダメ！」と判断できます。

これも成長とも言えますが、昔のような積極性がなくなったのはある意味寂しいとも言えます。

最近はえり好みするようになったので物件見学ペースもスローダウン。

たまには「ちょっと無理かも」と思う物件でも見学してきます！

先日、「大家さん検定」で有名な西山雄一さんとお会いしてきました。

物腰柔らかい素敵な方で、1時間とうい時間があっという間に過ぎました。

色々不動産やビジネスについての情報交換をしていたのですが、

そこで議論になったのが「不動産投資でどこを目指すか」ということ。

最近セミナーなどを開いていると、

20代前半で給与所得も少ないうちなのに、

4.5％くらいの金利のフルローンで1棟建てを買い、アーリーリタイアを目指す！

という設計の人が多いような気がします。

しかし、4.5％という金利は、元利均等返済による節税効果の減少、

空き室リスクなどを考えると大変リスキーな気がします。

そこで私が提案したいのが

「まずは借入なしで月５万円を目指しましょう！」

ということ。

月５万円プラスアルファでお金が入ってくると、

ちょっとほしかったものが買うもよし、

そのお金でまた投資をしてもよし

すこし生活に余裕がでると思うです。

しかも「月５万円」ならばなんとなくイメージもつきやすく

「これならできるかも」と思える金額です。

まだ投資をしたことない方はとりあえずこの「月５万円」から目指してみてはいかがでしょうか？

先日JFAさんの会計スクールの講師をつとめていました。

受講生の中に私のセミナーによく来てくださる男性（不動産業）がいらっしゃり

色々話しこんでいました。

授業の流れでYahoo！不動産の画面を使ったのですが、

休憩時間にその男性が

「この１R、ほとんど価値ないよね」

とおっしゃりました。

私の考えと全く同じ。

それは１３㎡の１Rで300万円程度のものでした。

昨今の若者の部屋に対する要求水準は高く、

バストイレ別は当たり前、さらには独立洗面台までがスタンダードになりつつあります。

そのような流れを考えると、１Rマンションにはどうしても25㎡以上がほしくなる。

25㎡あれば、たとえバストイレ一緒でも、セパレートに改造することも可能で

需要を繋げることができる可能性があります。

１Rマンションの購入を検討する際には、いつもこの「25㎡以上」という条件を頭にいれています。

今日はちょっと大阪で仕事があって経営者の方とお会いしていました。

一緒にタクシー乗ってたのですが、
話してて住む世界の違いを感じることばかり。

「明後日からウィスラーにスノーボードに行くんですよ～あそこにいいゲレンデがあってね～」
話を聞いてたら僕がちょっと近所のレストランに行くくらいの感覚で、外国に遊びにいくらしい。

「ああ、あそこに見えるマンション（1棟）最近友人が買ってね～」
融資の取り方とかの話きいて、やはりカネはたくさんあるところにさらに集まるんだと実感。

そんな話を聞きながら、
「歳もそれほど変わらない人なのにすごい人がいるもんだ」
感心しきりでした。

原稿がヤマを過ぎてちょっと気が抜けていたので、
もう一度ネジを巻きなおすいい機会になりました。
やっぱり月に一回くらいはお金持ちに会おうっと。

目指せ「気が向いた時に外国でスキー！」かな？
体が動く若いうちにやりたいな。

投資のセミナーをやっていると、よく言われることがあります。

「不動産投資は敷居が高くって」

たしかに初めての場合は、不動産会社にメールしたり、電話したりすることに躊躇するかもしれません。

私も最初のころはひとつ情報を以来するのにドキドキしたものです。

今は、ちょっとでも気になるものがあればあつかましく質問の嵐ですが(笑)。

さて、そんな「敷居が高い」という方にお勧めなのが「オープンハウス」です。

先日も自宅のポストにチラシが入っており、

近所で、築２８年のマンションが内装をきれいにしてオープンハウスを行っているとのこと。

「○○日～○○日の×時～×時の間にインターホンを押してお気軽にお越しください」

という内容でした。

こういった物件が投資に向いていることは少ないのですが、

「不動産屋さんに慣れる」という意味ではいいのではないでしょうか？

電話による予約も要りませんから。

さてさて、私も昨日、オープンハウスを見に行ってきました。

古いですが、便利な場所かつ本当に安かったので、

お客さんがつかなくっても自分で住んでもいいかなと思いましたので。

その物件の判定は・・・！

長くなりそうなので次回にお知らせします！！！

更新が滞っておりました。

申し訳ありません。

先日ひとつセミナーをしたあとに、

どうも体の具合が悪くなり、熱を測ったらなんと39度！！！

結局4日間も寝込んでしまいました。

インフルエンザ検査は陰性だったので、一安心。

セミナー講師をやる以上、受講生の方にうつしては大変ですから。

健康管理もセミナー運営の大切な一項目です。

さて、病気も回復した先日の土曜日。

京都のとある美術大学の「オークション」に参加しておりました。

「オークション」といっても学生が開催したものなので、

その趣旨は主催者も説明したように「大学と社会の接点を持つ」というもの。

また「学生支援」の意味合いもあるそうです。

結局何も落とすことはできなかったのですが、

参加して非常に楽しかったです。

何より興味深かったのはその「相場感」。

なんといっても相手は美術品。

みな最初は「どれくらいの価格で札をあげるといいんだろう？」と相場を探りあい。

１万円程度から、１５万円まで幅広く値がつくのですが、札のあがり具合はイマイチ。

でも中盤も過ぎると、みな今までの落札価格から、

「だいたい４万円から８万円くらいなんだな」と「相場感」を作り上げ、どんどん札をあげていく。

こうやって市場の価格は形成されていくんだなと実感しました。

不動産もバブルが生じているときに、

「他の人が○○万円で買ってるから」と自分の中で買ってに「相場感」をつくりあげてしまうのは危険だなと思いました。

不動産の適正価格はやはり、家賃を利回りで割り返して計算していかないと。

収益還元の大切さを再認識した週末でした。

前回の続きです。

「投資履歴書」それは、不動産屋さんに自分の条件を伝えるための履歴書です。

この「投資履歴書」をきちんと作成することで、

自分の条件が正確に伝わり、投資における無駄がなくなります。

具体的にどのような項目を書くべきなのか？

私は以下のように考えています。

①個人情報：基本的な情報です。連絡先として必要です。

　名前、電話番号、fax番号、住所、メールアドレス

②自分の属性：融資を組む際に必要になる情報です。ただし、足元みられる可能性があるので、どこまで公開するかはケースバイケースです。特に保有資産はまだ信頼関係がない不動産屋さんには見せないほうがいいかも。

　勤務先、勤続年数、年収、保有資産（貯金、不動産、株式等）、年齢、

　現在持家？賃貸？、現在の借金の有無

③条件：欲しい物件の条件です。より正確に、「厳しいかな？」と思っても妥協せずに。

　地域、形態（区分？一棟？）、駅からの距離、築年数、構造、

　部屋タイプ（１R？３LDK？など）、価格帯、利回り（値引き次第で○○％を超えるもの）

といったところでしょうか？

これらを常に準備することで、新しい不動産屋さんと出会ったときでも、すぐに自分の条件を伝えることができます。

同じことをするならば、「仕組み化」する。

投資においては何よりも重要なのは時間です。

仕組み化により、少しでも時間を有効に使いたいですね。

すごい台風でしたね。

私の住んでいる京都市はさほど、被害はなかったのですが、

他府県ではなかなかの被害だった模様。

皆様は大丈夫だったでしょうか？

こんな天気では当然不動産屋さんも動いてくれなくて、

物件の中を見学することはもちろん、

自分でこっそり外観だけでもチェックすることも難しいのです。

さて、そんな日は自宅のパソコンで「投資履歴書」作り。

簡単に言うと、不動産屋さんに渡す自己紹介シートです。

私はエクセルで作っていて、よくある履歴書を少し改造したような作りになっています。

不動産屋さんに伝えたい条件はもとより、

私がどんな人間かを簡潔に表現した資料です。

これを作成しておくことにより、

初めてお会いする不動産屋さんにも、

私という人間と私の投資条件を覚えていただけるのです。

台風の日は投資のための準備を！

次回は具体的にどのような項目を設けて「投資履歴書」を作っているのか紹介したいと思います。

今日は明日からのマネーマネジメント１級講座の打ち合わせのため大阪に行っていました。

で、せっかく大阪にいくのだから、大阪の物件を見学しようと思い、

気になっていた１棟建てを見学しました。

思ったより綺麗で「なかなかいいな～」なんて気を良くして、不動産屋さんの事務所に帰りました。

ローンのシミュレーションが始まるかと思いきや、

雑談から始まり、最近の不動産市況の話、そしてなんと！

「あなたにはまだ1棟建ては早いと思う。

あなたまだ31歳でしょう。

もっと地に足付けてしっかり投資していきましょう。」

普段は「買って！買って！」という不動産屋さんが多いのでビックリ。

そして極めつけは、

「こんな中途半端な価格帯の物件買うよりも、もっとじっくりお金をためて、

40歳の時の３億のマンションオーナーになれる方法を今から考えるんです！」

と言われました。

いちいち言われることが理路整然だったので、思わず納得。

ちょっと投資をあせりすぎてたかな～と反省しました。

１棟建てはまだ探し続けますが、

今日の不動産屋さんのコメントは素晴らしい助言として、

いつも気にとめておきたいと思います。

「40歳で３億のマンションオーナー」いい響きだな。

そして、今からじっくり準備して、コツコツ頑張っていけば、

必ずかなうんじゃないかといい気分になって帰宅しました。