先日、証券会社で株式投資についてのセミナーをしました。

本当に株式投資のさわりを説明して、強調したのは以下の通り。

①まず「やって」みないと何も始まらない。勉強して実践するべし。

②投資は「トライ＆エラー」。失敗して失敗して自分理論を持つべし。

③②は必ずシンプルな方法まで落とし込む（５つ以内が理想）。

これらの内容を説明して、自分で考えることの大切さを説いたつもりだったのですが、

セミナー終了後にされた質問は、

「具体的に自己資本比率何％以上だったらいいんですか？」

「どこの監査法人だとヤバイですか？」

「PERがどれくらい以下のものを買ったら儲かりますか？」

という内容。

市況の影響もあるし、何より個々の会社のビジネスモデルがあるので、

●●％以上なら絶対もうかります！みたいな条件は絶対にありえません。

もしそれで儲かるなら世界中大金持ちだらけになります。

投資は自分で考えることが大切だと説いたつもりだったのですが、少し残念。

でも不動産投資を始めたばかりのころは私もそうだったかも。。。。

不動産投資でも大切なのはシミュレーション。

自分の頭の中でどれだけのイメージができるかが勝負です。

自分自身への反省も込めて、自分で考えることの大切さをかみしめて帰途につきました。

久しぶりの更新になりました。

忙しくしており、物件見学もペースダウン。

仕事もようやく繁忙期を抜けそうなので、ネジを巻きなおして頑張ります。

先日不動産投資の話をある人にすると、

「そんな非効率なものは僕にはできない」

と言われてしまいました。

その人曰く「100件の物件を見るなんて非効率だ」

では本当に不動産投資は非効率なのでしょうか？

私はお金の稼ぐ効率性を考えるために有効なのは「時給」だと思います。

仕事にはスキルが積みあがるものと積みあがらないものがるので、

一概に時給で判断するのは難しいのですが、重要な指標であることは間違いありません。

それではざっくり不動産投資の時給を計算してみましょう。

物件は家賃7万円、諸経費2万円で、正味5万円の家賃がはいるものを想定します。

都市部のワンルームではよくある水準です。

年間総家賃の純額は5万円×12か月で60万円

では時間はどうでしょうか？

１つの物件を見るのに要する時間は、

資料集め10分、見学1時間、分析に30分・・・多めに見積もっても１物件2時間程度だと思います。

2時間×100物件＝200時間

これに、融資や契約に要する時間をだいたい50時間程度（かなり多め）と考え、

不動産投資に要する時間はおおよそ250時間と考えます。

60万円÷250時間＝2400円/時間

みなさん、この時給をどう思いますか？

ちなみに平均的なサラリーマンの時給は1500円程度。

それよりも6割高い時給です。

またこれは投資初年度の時給、翌年以降は基本的に時間はほとんど必要ありません。

せいぜい家賃のチェックくらいでしょうか？

その時間を年間1時間程度と仮定したら、2年目以降の時給は60万円になります。

ちょっと極端な例を出しましたが、仕事をするにも投資をするにも「時給」という考え方は必ず持つように心がけています。

３月２５日の日本経済新聞に面白いデータが載っていました。

その名も「年収倍率」

年収倍率とはマンション価格を平均年収で割ったもの、

つまり「年収の何倍のマンションを買っているか？」というデータです。

その数値、１９９９年には５を割っていたのに、２００７年には６近くにまで上昇しています。

２００７年の日本人は平均して年収の６倍のマンションを買っているのです。

マンション価格が高騰しているのか、日本人の給料が下がっているのか、

それとも、分不相応な買い物をする人が増えているのか？

おそらくこれら全てを合わせた複合的な要因だと思います。

しかもマイホームは「お金を生まない」不動産。

年収の６倍にも及ぶマイホームの購入がいずれ自分の首を絞めるのは目に見えています。

億万長者について長年にわたり調査し続けた結果を綴った名著

「となりの億万長者」（ﾄﾏｽ・J・ｽﾀﾝﾘｰ　ｳｨﾘｱﾑ・D・ﾀﾞﾝｺ　早川書房）では、

お金を生まない不動産であるマイホームを買うための借金の上限を「年収の２倍」と定義しています。

日本人がお金の心配から解放される日はまだまだ遠いようです。

お金を生まないものを買うのには借金してはいけないということを肝に銘じた一日でした。

「婚活」という言葉が流行っています。

100年に一度の不況の中、結婚という選択が人生を大きく左右するようになったからでしょうか？

そういえば、最近女性から結婚相手を紹介してほしいという依頼が増えました。

条件は「かたい職業」や「安定性」。

こういったところからも不況の波を感じます。

女性の場合、結婚する相手で人生が決まるケースが多いということでしょうか？

不謹慎な話かも知れませんが、女性にとって結婚はある意味投資だと思います。

結婚相手は安定したキャッシュを運んできてくれる投資。

旦那さんの給料を家賃と考えると、結婚は不動産投資のようですね。

１）空き室リスクが少なく＝安定した職業

２）築年数が浅く＝若く（自分と近い歳で）

３）できれば値上がり益がでるとよし＝将来性もある

３）までいうと贅沢になるので最近のトレンドで一番人気は１）を満たす公務員といったところでしょうか？

婚活と不動産投資。

二つの共通点を考えるのも面白いですね。

家内が婚活ブログを書いています。

よかったら見てください。

うさうさ会計士の昨日よりちょっと良くなるブログ

結構面白いですよ。

前回の続きです。

前回はプロのファンドマネージャーが株式投資の際に重視する点と不動産投資の共通点を考えました。

今回は逆に、プロのファンドマネージャーが株式投資の際にあまり重視しないと応えた点について考えます。

同じ新聞によるとそれは以下の点、

１）財務安定性

２）流動性

３）業績・事業内容

これも不動産投資との共通点が見いだせる気がします。

●財務安定性

これは会社の自己資本比率が高いかということ、ざっくり言うと借金が少なければ少ないほど良いという考え方です。

これがファンドマネージャーの間ではあまり重視されないというのです。

不動産投資でも、取り組むローンの金額が多いか、金利が高いかが問題なのではなく、

そのローンや金利を上回るキャッシュ・イン・フローがあるかどうかが大切ですね。

借金自体ではなく、借金と借金で買ったものの組み合わせのリスクを吟味する・・・不動産投資との共通点です。

●流動性

これはすぐにキャッシュに換えることができるかどうか、つまり売りたいときにすぐに売れるかということです。

札幌や福岡の証券市場の株は売りたいと思っても買い手が見つからず、なかなか売れないことがあります。

しかし、ファンドマネージャーはこの流動性をあまり意識しません。

それは長期保有を意識しているからなのかも知れませんね。

不動産もメインに考えるのは月々の家賃収入であるため、そのほとんどは長期保有を前提としています。

私も不動産のキャピタルゲイン（値上がり益）はおまけのようなものと考え、正直ゼロになっても元がとれるように戦略を練っています。

長期投資を意識するため、流動性をあまり意識しない。ここにも株式投資との整合性があるように思います。

●業績・事業内容

「ビジネスモデル」は重視するのに、「業績・事業内容」は重視しない・・・これは何を意味するのでしょうか？

一見すると、成熟化しているように見える市場でも、ある画期的な方法を編み出せば、投資先としてまだまだ有望だと、ファンドマネージャーは判断しているのでしょう。

どんなボロいアパートでも、立地の悪いマンションでも、工夫さえすれば投資対象としては有望だということではないでしょうか？

マンションのタイプや立地だけでなく、重要なのはそれからどのようにお金を生み出す仕組みを作るか・・・これが大切だということです。

ここにも不動産投資との共通点が見られるような気がします。

株式投資と不動産投資こうやって違う投資の共通点を考えてみるのも面白いですね。

以前読んだ新聞記事で、プロのファンドマネジャーが株式を分析する際、重視する項目の順位が書いてありました。

1位：バリュエーション（価値評価）

2位：成長性

3位：経営者の資質

4位：ビジネスモデル

だそうです。

これって不動産投資との共通点があると思いませんか？

●バリュエーション

これは投資案件の売却価格と将来キャッシュ・イン・フローを計算するということです。

そしてその合計金額（つまり期待できるキャッシュ・イン・フロー合計）が購入価格を超えたら、投資はGOサインがでます。

不動産投資をするならざっくりとでも、必ず計算しますね。

●成長性

これは、売却価値や家賃の値上がりの可能性とも考えられます。

その土地の人口は増えそうか？大学や工場の移転の可能性は？

これも必ず吟味する項目ですね。

●経営者の資質

これは管理会社の能力といえます。

築年数が10年を超えてくると良い管理会社と悪い管理会社では、マンションの品質が全く異なってきます。

これも考慮するべき重要な項目と言えます。

●ビジネスモデル

これは、リノベーションに該当すると思います。

DINKS向けだから子供部屋よりも広いLDKが必要か？女性顧客が見込めるから、多少お金がかかってもキッチンを取り換えるか？

そういった工夫も、長い目で見れば必要になります。

一棟建てなら、一気にかわいらしい女性専用マンションに変えてしまうのという手も考えられます。

株式投資と不動産投資、やはり投資の本質は同じなのかも知れませんね。

先日、朝出勤前に物件の見学に行きました。

6時に起床して6時半に夫婦で1時間電車で移動。

久しぶりに1棟建です。

去年は区分所有を中心に見て回っていましたが、最近は１棟建も見学を始めています。

これもファイナンシャルアカデミーで習った鉄則、「100件見てから買う」を実践するためです。

タネ銭を考えると私が１棟建を買うのはまだまだ先かも知れません。

しかし、好条件の1棟建の物件は関西ではなかなか出てこないのです。

だから、タネ銭が溜まった時に素晴らしい物件をつかめる≒１棟建を100件見学完了済

の状態になるために「今から」物件見学を始めておこうと思います。

結局、今回の１棟建の物件はPASSしました。

でも、また一つ１棟建物件の知識が私に残りました。

この経験は必ず将来に生きるはずだと信じています。

私は読書が大好きです。暇があったら本を読んでいます。

「金持ち父さんシリーズ」で有名なロバート・キヨサキ氏は株式投資と不動産投資をくらべて、以下のような理由から不動産投資のほうが好きだと答えています。

「自分でコントロールできるから」

株式投資は企業というビジネスに投資していますが、よほど大量の株式を保有しなければ、企業自体をコントロールすることはできません。あとは経営者が企業を上手に経営してくれることを祈るのみです。

それに比べて不動産投資の場合、物件購入後、キッチンやバスを入れ替えたり、そもそも間取り自体を変えてしまうことで、利回りアップを図ることができます。

小さなビジネスのオーナーになったと考えることもできるでしょう。

彼の場合は大金持ちだからですが、不動産を購入する場合は絶対に一棟で購入します。

それはこの「コントロールできる」を重視しているからだといえます。

区分所有ならば、コントロールできるのは部屋の中だけですが、一棟ならば外観を含めたすべてがコントロールできます。

「女性専用マンションできれいなイメージにしたいから、マンションの前に花を植える」などということも可能になるのです。

ただし、「自分でコントロールできる」を裏返せば、「自分でコントロールしなければならない」ということです。

株式のように「購入するための知識」だけではなく、「運営する知識」も勉強しなければならないのです。

この時点で不動産投資を敬遠する方がかなりいらっしゃると思います。

「そんな面倒なことをするのならば株式投資のほうがいい」と・・・

再び本の話に戻ります。

先日勝間和代さんの講演会を聞きにいったのですが、そこで勝間さんが興味深いことをおっしゃっておられました。

彼女も非常にたくさんの本をお読みになられるのですが、読むことで成果がでるのは断然「ハードカバーの分厚い本」だそうです。

なぜか？

答えはこんなものでした。

高くて厚くて難しい本ほど、たくさんの人が読まない。

当然そこから得られる知識の希少性が高くなる。

その知識を使う自分の希少性は高くなり、ビジネスで優位に立てる。

これには「なるほど」思いました。

難しいからこそ、多くの人が参入せず、多くの人が得ることができない利得が得られるのです。

ファイナンシャル・アカデミーのセミナーでも教わりましたが「楽して儲けられる」投資はないのです。

しかし、投資の面白いところは勉強すればするほど成果がでるところです。

みなさんの周りで株式投資をしている人はいるでしょうか？

たぶんたくさんいると思います。

では、みなさんの周囲で投資用不動産を100件見た人はいるでしょうか？

たぶんいないと思います。

めんどうくさい、むつかしい、たいへんそうだ・・・

だからやらないと考えるか。

だからやると考えるか。

みなさんはどっちをとりますか？

最近物件見学ペースが落ちています。

自分の目が肥えたから「見に行きたい」と思う物件が減ったのか？

いい物件が出ていない時期なのか？

仕事がいそがしいからか？

それとも自分が怠けているだけなのか？

理由はいろいろ考えられますが、次の物件が買えるのも100件見てからだと思うので、どんな理由であれペースを上げて頑張りたいと思います。

今日は忙しい中でもできる不動産投資活動について書きたいと思います。

タイトルにもあるように私たちは夫婦で協力して不動産投資を行っています。

情報収集・分析・不動産屋さんへの連絡・税金等の支払いなどなど・・・

二人で分担したディスカッションしたりすることは非常に多いです。

これらの活動のほかに我々がよくするのが、「車窓からの不動産観察」です。

二人で電車に乗っている時も常に見ているのは、車窓を流れるマンション。

「あの物件は駅から遠いのにどうして満室なのだろう？」

「あの物件は綺麗なのにどうして空き室が目立つのだろう？」

こういった問いを考えて、二人で意見を出し合います。

そうすると色々な理由が浮かびます。

「近くに工場が見える。あそこの従業員が住んでいるのではないだろうか？」

「どうやら駐車場がないようだ。この地域で車が持てないのは厳しいな」

「この駅は休日は特急が止まらないから実は不便なのでは？」などなど。

こういったやり取りを電車の中で続けています。

そばで我々の会話を聞いている人は不思議な夫婦だと思うでしょうね。

とても些細なことですが、こういった疑問⇒仮説を繰り返していると、実際に物件を見学する時に非常に役に立ちます。

物件に対する疑問がすぐに浮かび、その場で不動産業者に質問を投げかけることができます。

一見、人気のなさそうな物件に顧客を呼ぶアイデアが浮かぶこともあります。

学生の時によく読んでいたマンガ「マスターキートン」で主人公の父親が、大学の研究者としての就職活動に失敗した主人公に言った一言は、なぜか今でも私の心に残っています。

それは確かこんな言葉だったはず。

「人間はいつでも学ぶことができる。たとえ便所の中でもな」

さすがにトイレの中で不動産投資は厳しいかもしれませんが、時間がない私たちのような勤め人でもできる方法があるはずだと信じて、明日からも頑張りたいと思います。

皆様も見飽きた毎日の通勤電車の眺めを、ちょっと違った観点で眺めてみてはいかがでしょうか？

先週の日曜日も物件の見学に行ってきました。

今度も「100件に1件」の物件ではなかったので見送りです。

やはり良い物件にはなかなかめぐり会えません。とにかく数をこなすことが重要になります。

先週はブログで投資と時間について書きました。そのなかで投資の持つ特質「一度だけ」について述べました。

今週は投資についての「一度だけ」についてもう少し書きたいと思います。

この投資の「一度だけ」は不動産投資のおおきなメリットの一つです。

たった一回、頑張って良い物件を探せば、賃借人がいる限り、時間を費やすことなくあなたの財布にはお金が入ってきます。

しかし逆の見かたをすれば「一度だけ」はデメリットにもなりうるのです。

それは、その「一度だけ」のタイミングにおいて、誤った価格（ここでは”高い価格”という意味）で購入してしうと、そのミスを取り戻すのは非常に難しいということです。

物件設備が汚い、物件設備が壊れている、賃借人が家賃を払わない・・・これらはすべて改善することができます。物件を掃除し、修理し、家賃を督促すればいいのです。

しかし高い価格で買ってしまった物件を、「しまった！もっと安い価格で買うべきだった」と後悔しても、それを取り戻すのは難しいのです。

時間はさかのぼれないのです。

そこで、物件を買う時の物件の品定め、つまり「一度だけ」の行動時の努力が非常に重要になってくるのです。

物件を100件見るのです。買付申込も10件申し込むのです。

「100件に1件」の優良物件を見つけ出し、「割安な価格」で購入する。不動産投資はこの１つのポイントでその成否が決まると言っても過言ではありません。

「1度だけ」の行動だからこそ、その行動には努力を惜しまない。短期的に全力を出し努力することで、長期的な成果を得るのです。

こう考えると不動産投資成功の秘訣も、人生成功の秘訣も本質は同じように思えます。