昨日は久しぶりに１棟建てを見学にいきました。

１棟といっても、非常にコンパクト。

１Ｋが４つの２階建。

価格は２９８０万円という物件です。

現状満室で利回りは９％といったところ。

築年数は１５年。バストイレは別。

価格交渉次第では悪くはないと思うのですが、気になるのが立地。

確かに「駅１分」なのですが、その駅が微妙。

本数も少ない、超ローカル電車なのです。

家内とディスカッションして

「ここ住みたい？」

「う～ん。嫌かな。不便やし」

という会話が続き、見送り確定。

でも念のため、価格交渉だけはしてみるか。

自転車で３０分かけて行ったので、たっぷり日焼けしてしまいました。

昨日は久しぶりに物件の見学に行ってきました。

私がいつも想定している条件とは異なるものだったのですが、

少し興味が湧いたので、見学してきました。

築３０年、エレベーターなし、２LDK

想定家賃が９万円程度で、価格が１５００万円近くするので投資対象としては「？」がつきます。

しかし、立地が非常にいいため、

３年程度住む⇒そのあと人に貸す・・・というスタンスであれば、

値引き次第によっては面白んじゃないかと思い見学してきました。

結論は×

・エレベーターがないうえに階段が急・・・若い人しか住んでくれない

・内装がボロく、自分が住むにもリフォームが必要

・築３０年だから古いのはわかるのだが、もう少し「味がある」古さにしたいのに・・・

という理由よりパスしました。

階段が急なのが一番厳しかったですね。

息が切れてしまったので、「これが毎日続くと厳しいね～」という話になりました。

値引き交渉も難しそうなのでパス。

でも色々勉強になる物件でした。

先日、5月より入居予定の部屋の契約を済ませてきました。

先日より記事で取り上げているリフォームした部屋（以下部屋A）ではない、

もう一方の部屋（以下部屋B）です。

私の感覚では、部屋Aのほうがずっと条件はいいのです。

しかし退去が決まると同時に契約が決まったのが部屋B。

ありがたいことなのですが、私の感覚と世間の感覚がずれているのならば

今後の物件選びにも影響するので埋めたいところ。

どちらも駅近物件なのですが、Aのほうが主要駅。

Aのほうが内装のグレードは高い。

なのにどうして？

この「感覚のズレ」が埋まらない限り、不動産投資のリスクはまだまだ無視できないのかもしれません。

しばらくちょっと考えてみます！！！

昨日は久しぶりに1日5件も物件見学してきました。

そのうち面白かったのが、720万円の1棟アパート。

こんなに安い物件あるんだと思って興味本位で見にいきました。

安い理由

●6室全部が空き室

●旗地であり再建築不可

●周りが住宅で日当たり悪い

●居住性が低く、洗濯機置き場・ベランダなし。室内に旧式ボイラーが丸見え。

ただし、「駅2分」なんで、1000万円くらいかけてリフォームしたら、生まれ変わるんじゃないかとも思いました。

先日仕事で東京に行った時に泊った安いビジネスホテルが、

本当に狭くて古いのにいい感じにおしゃれだったので、

あんな感じにリフォームできたらいいかも？と思いました。

しかし先日の物件決済して如何せん資金が不足気味。

リフォームに1000万円は難しいです。

見送りになりますが、面白い物件でした。

今日は自宅で一人で仕事していました。

すると、いつもいい物件を紹介してくださる不動産屋さんからファックスが！！！

内容を確認して、これは「１００件に一件の物件だ！」と確信したので、即電話。

「今から見せてください！」

家内と自転車で走って走って、見学。

中身は汚く、バストイレ一緒なのですが、以下の条件より買付を入れることに！

●立地が非常によい

●オフィスとしても使用可能

●管理状態特上

●和室を洋室にリフォームしたら生まれ変わるイメージができた

家に帰って即買付入れました。

で、買付が通ったという連絡をいただき、予期しない新規物件ゲットの日と相成りました。

買える物件というのは、出たその日に決まるもんだと実感。

あとに控えるはリフォームと客付け。

また楽しいブログを書くことができそうです！

今日は気分よく晩御飯のキムチ鍋を食べました。

昨日ご紹介したオープンハウスの物件。

散歩も兼ねてふらっと見に行ったのですが、

外観を見て？？？

築30年近いってのは理解していたのですが、

いくらなんでもちょっと管理がヒドいのでは？

なんか補修がトタン板でされてるし、全体的にも暗い印象を受けるマンションでした。

築30年でも築10年以内に見えるマンションもあるのに、

これでは自分が住んだあとにもお客さんがついてくれるかどうか微妙だなと思ってしまいました。

外観をじっくり見るためにキョロキョロしていると、

歩いていたおばあさんから「何してるの？」と不審な目で見られました。

隣の一戸建に住んでいるおばあさんで、いろいろ話を聞きこんでしまいました。

もうずいぶん前からオープンハウスを続けているそうです。

そんなに人気のない物件なら余程の値引きがないと、物件の出口戦略も立てられない。

結局中を見ることなく見送ることにしました。

あとはメールで値引きの可能性だけでも確認しておくことにします。

オープンハウス、気軽な不動産投資入門として皆さまもいかがですか？

前回お話しました物件。

結局見送ることにしました。

数字だけをみると本当にいい物件で、

表面利回りで11％、管理費等を差し引いた利回りでも8.5％と非常に魅力的な数字でした。

築年数も20年にはまだいっていないもので、価格も最近の同じマンションの物件の価格帯から考えると割安でした。

しかし、、、、、、、

これらの定量情報、つまり数字をみると投資は「GO！」なのですが、

定性情報、つまり数字以外を見ると、、、

致命的な決定として、となりのマンションの階段からヒョイと飛び乗れるベランダが気になりました。

手を伸ばせば洗濯物にも手が届きそうなほど隣のマンションと近いのです。

女性ならばまず客付きは難しいでしょう。

男性でもどうか。

いつもカーテンを開けておかなければならない状況は少し嫌かな。

何よりも泥棒がヒョイと入れるとういイメージが先行してしまい、客付きが難しいのではと思ってしまいました。

どんなに利回りがいい物件でも、それは「お客様がついて」のこと。

お客様がつかないマンションは単なる経費のみがかかるもの、

ロバートキヨサキ風にいうと「負債」ということなのでしょう。

定量情報だけでなく、定性情報の重要性を思い知ったクリスマスイブでした。

今日は、東京に出版の打ち合わせにいき、たった1時間の滞在で京都に舞い戻ってきました。

それは物件見学をするため。

久しぶりにいい物件が見つかったから喜び勇んで物件見学に行ってました。

今回の物件は、いつも懇意にしてくれている不動産屋さんの紹介。

この方は本当に「私が欲しい物件」を紹介してくれます。

不動産投資をしていると気づいたこと。

それは不動産屋さんには2種類あるということ。

一つは、自分（不動産屋さん）が売りたいものを持ってくる人。

もう一つは、私が欲しい物件を売りたいものを持ってきてくれる人。

当然、後者のほうが、うれしいのですが、

私の経験上、前者と後者の割合は８：２。

私の欲しい物件をいつも紹介してくださるのは、たった2割なのです。

今日の不動産屋さんはその後者。

そのかわり、条件にあう（かなり厳しい）物件がでるまで、

半年も連絡がないこともあります。

でもそれは、私の条件が厳しいから。

いつもありがとうございます！

さーて。物件見学は終わったし、

今から数字を使ったシミュレーションはじめます！！！

１Rマンションに引き続き、同じ日には1棟建てのマンションを二つ見てきました。

一つは駅から1分と非常に便利。

築浅で非常に綺麗なのですが、一階が飲食業。

お昼時にお店を覗いてみると、あまり繁盛していない様子。

その日は休日だったのですが、平日の人通りが不安になりました。

早速家に帰ってシュミレーション。

普通電車しか停まらないことを考えて空き室率が常に8割前後はでると仮定。

ああ、かなりの高リスク投資と判定。

大幅な値引きができないと難しいという結論になりました。

もともと価格が高かったので、こうなることは予想がついたのですが、残念。

引き続き頑張ります。

でも駅1分って魅力なんですよね～

やっぱり値引きできないか打診してみよっと。

今日は朝７時に起きて、電車にのって大阪の１Rマンションを内見してきました。

このマンション、価格は２００万円以下で利回りは２０％程度、経費を差し引いても１４％程度確保できそうな、

かなりの高収益率物件でした。

内装が退去時のままだったので、１５万円程度使って原状回復する必要があることを考えても

なかなかの収益性だと思います。

ただ、、、、、、、

実際に見ると管理状態に問題あり。

ゴミは散乱しているし、何か奇妙なにおいがマンションを覆っています。

これでお客さんがついてくれるかが心配。

もし半年以上お客さんがついてくれなかったら、お金がどんどんでていく「負債」になってしまいます。

さらに帰り際に躯体のチェックをしていると、

最上階の天井にたくさんの黒いシミが。

雨漏りの疑いありとピーンときました。

不動産投資の本で雨漏りがあるのはアウトと読んだことがあります。

理由その１：修理に莫大なお金がかかるから

理由その２：雨漏りで家具が壊れたと、住民とトラブルになることがあるから

そういうわけで、これはパスすることにしました。

これだけの高利回り物件にはなかなか出合えないので、おしかったのですが、

私が探しているのは１００件に１件の物件。

道のりは長いです。

次回は、そのあと見に行った１棟建て物件について書きたいと思います。