スルガ銀行さんから新しい返済予定表がきました♪

私の場合４つにわかれているので、総額を出すのが面倒なのですが・・・

わお～～～～～合計で15万も返済額が少なくなっている！！！！

これって凄いですよね～。私が新入社員だったころの1か月の給料16万円には及びませんが、これだけ下げてくれるとかなりCASH FLOWも変わりますね♪♪♪

この1年間、スルガ銀行さんの担当の方にお手紙を書いたり、プレミアムカード作ったり、各種公共料金の引き落としをスルガさんにしたり、給与振り込み銀行にしたり、そのた定期預金、積立預金などなどあらゆる手を尽くした結果と言えると思います。

最後は担当者とじっくり話をしました。お忙しいのにきちんと聞いてくださるのが、スルガの担当の方の素晴らしいところです。

私の担当の方が良かったのかもしれませんが。

ちなみに担当の人が転勤になったとしても、ずっと面倒は見てくれるみたいですよ！

2～3年経ったら今後は2.85%位を狙ってみるつもりです♪

金利が下がらないうちに新しい物件を購入すると、金利を下げてくれる時期が遅くなりますので注意です。

下がってからだと融資付けに難色を示す可能性も否定はできませんが、属性がよければ銀行も金利が多少低くても融資したいでしょうから、物件の積算なり自分の属性なりのバランスをうまくとりながら戦略をたてるのも必要ですね！

東和銀行ってご存知でしょうか？

群馬県の前橋に本店を置く銀行です。

北洋銀行や八千代銀行、京葉銀行、関西アーバン銀行などと並ぶ第二地銀である。

あまりなじみがない銀行かもしれないが、群馬県はもちろんのこと、埼玉県あたりでは良く見かける銀行である。

むかし私が好きだったあらいぐまラスカルをキャラクターにしていたので記憶に残っている。

今ラスカルを使っているのかどうかは知りませんが・・

この東和銀行が実はフルローンを出してくれる時があるみたいです。

もちろんこの銀行は積算評価が命です。

積算が出ていれば、かなりの確率でフルローンを組んでくれるみたいです。

これはチャレンジしない手はないですね！！＾＾

私が狙っている物件はまさにこれです。

“任意売却物件”です。回らなくなってしまった物件を、債権者がある程度債権Cut案を飲んで損切りするというような感じの物件です。

債権Cutをしているので、その分当然安く出てきます。

でも最近そんな物件はなかなか出てきません。なぜなら銀行などの債権者が債権Cutに応じないからです。景気が多少上向いていたり、また上向いてはいなくても下げ止まったりしているとき銀行は損切りしません。

金利分だけ支払えるのであれば、そのまま金利分を支払ってもらって無理やり不良債権処理をするのを避けるからです。

今銀行も損切ってまで、なんとかしないといけない状況でもないので、それならば金利だけ支払わせて、景気が上向いてきたときにもう少し高い値段で売った方が損をしないという算段をしているのです。

私好みの物件、なかなか出なそうですね。個人所有の物件で回らなくなった物件でもないとなかなか・・・。

まさに銀行が融資を出してくれそうな物件を紹介してもらいました。

しかし千葉の物件でも千葉駅よりも相当向こうの駅から２０分です。

ファミリー向けも物件で、現況も満室なのですが・・・・。

路線価なども調べてみると、すぐそこまで倍率地域が広がっていて、今後の土地の値下がりが心配な物件です。

結局積算が出るのは、土地がやたら広いからです。土地が広いから積算が出るという物件はよ～く調べて、考えて購入しないと将来的に大変なことになる可能性もありますので気をつけなくてはなりません。

ある意味銀行って何を考えているんだろうと思います。

路線価が低くても、土地が広ければ積算評価が出てしまい、たやすく融資しちゃうんですよね～。

銀行の変なシステマティックさが理解できない時があります

ある方のメルマガを読ませて頂いております。

非常に勉強となる部分が多く、積算＞売買価格でいう投資方法には賛同できます。

でも比較的安価な物件が多く、神奈川の物件が多いように思います。

しかもあまり聞かないような駅が多いです。

積算価格の計算も最初は土地の路線価格に1.2の係数をかけていましたが、最近では1.25をかけていらっしゃるあたりが？？？です。

実際銀行が積算評価を出すときの係数はほとんど1.0なんですけどね～。

物件を売って手数料の一部をキックバックもらっているのかな？？？？？？

私が言いたいのは、色々な業者や不動産投資家がいらっしゃる中で、色々な罠にはまらないようにしっかりとした知識を自分で身につけておきたいですな～ということです。JFAでみんなで学びましょう！！！

とりあえず個人で所有している物件の法人付け替えは一休みすることにしました。

いや～なんだか充実していました。気持ちもこれでだめなら、今後はこれで！と夢を抱きつつ・・・やってきた感があります。

なので一休みして、関東で物件を探してみることに。

色々とあたっていますが、いい物件ってないですね～。

健●屋とか、楽●なんてましてやいい物件なんてありませんね～。

私が狙うのはなんといっても川上物件です。川上物件をつかまないと、不動産投資は駄目です。

楽して物件の購入なんて無理です。レインズでさえ川上情報ではありませんから、ましてや一般人の我々がネットで見れる物件の中に優良物件はほとんど無いといってもいいかと思います。無いと断言してもいいかもしれません。

なので業者にあたってみます。業者が売主から直接預かった物件が出ていないかどうか？

そういった物件の中にこそ優良物件があるのです。

反対に電話一本でいい物件に出合えれば、ネットで一生懸命検索するよりも楽かもしれません。

ネット検索するメリットは、相場観がつくことでしょうかね？路線価とかに詳しくなれるかもしれません♪

でも優良物件はありません・・・

明日も会社の営業マンのように電話してみます。

人間壁にぶつかることって必要ですね。

壁にぶつかることによって、色々なことを考えてそして新しいアイデアが浮かんでくる。

もし壁がなければ、何にも考えなくなる。

茂木先生だったけな～壁がないと脳ってなにも考えなくなる。だから壁や困難なことにぶつかった方が脳はフル回転、そしてそういう状況って脳は大好き♪らしいです。

最近、なんだか会社でも調子がいいです。不動産のことを一生懸命考えてプレゼン資料とか色々な法人融資スキームを考えていたら、会社での仕事がなんだかはかどっちゃってました。

会社での仕事をさっさと終わらせて早く家でプレゼン資料をつくらなくては！という気持ちが仕事の効率を良くしたのもありますが、なんだか頭の回転が凄く良いような感じがします。

感覚もなんだか鋭くなっているような。なんか相乗効果って凄いですね～。

まっ肝心な法人では融資引っ張ることには成功していませんが・・＾＾

色々とやっているとアイデアって湧くものですね。

もちろん失敗していますが、なんだか試す価値のあるアイデアがどんどん浮かんできます。

こういうときって脳みそフル回転していますね。

学校で勉強しているときはあまりこういう斬新なアイデアは浮かんでこなかったのですが、自分の人生をかけたことになると人間て凄い力を発揮するのですね。

いや～信金も厳しいですね～。

会社の登記を札幌にして、信用金庫（なんていいてもあなたの街の信金ですから）から地元の不動産に対する融資を引っ張ってこようという作戦なのですが・・・

やっぱり新規法人というのがネックですね～。不動産を購入するために法人を作っただけという実態がNGなのでしょうね。

なかなかうまくいかないですね～。

まあ～今から法人を作っても消費税還付は受けられないですから・・・。

今持っている物件を法人で付け替える時に発生する不動産取得税を消費税還付で充当しようという考えもありましたから、そもそも法人に付け替えるときに、経費として計上できるとはいえ、諸経費がかかるのは逃れらないです。

個人所有物件を法人に付け替えつつ、ついでのこの物件もﾌﾙﾛｰﾝで・・・作戦は今のところ失敗です＾＾

札幌にはたくさんの信金があります。

業者の方にとりあえず色々と聞いてみてもらっています。

信金ではないのですが、北海道銀行などにも聞いてもらいました。、法人への不動産購入に対する融資はしてくれるとの回答なのですが、はやり新規法人は難しいようです。

ちなみに北洋銀行も同じ回答でした。もちろんたくさん支店はありますので、個別に聞いてみたら１つくらいは融資してくれるかもしれませんが、総額が４億くらいになるので、そうなると支店長決済ができなくなり本部決済になるそうです。

そういえばSMBCあたりでも支店長決済の枠は２億くらいと依然聞いたことがあります。ましてや地方銀行ですから、４億程度の決済は本部決済なのでしょうね。